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来源：无讼阅读 作者：张梦茹（北京市兰台律师事务所） 第三部分 办证的具体分析与风险规避建议 一、办证的义务主体 《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续； 现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。” 据此，办理房屋产权证的义务主体是商品房买受人，开发商负有协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务。 二、办证的法律责任界定 1、法定责任 从《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定可以看出，房屋所有权证书的办理取得，首先应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 所以，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 即，出卖人首先应按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件。 出卖人将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。 幕后玩家主演：徐峥 / 王丽坤 / 王砚辉 猫眼电影演出 广告 购买 2、约定责任 遵循意思自治原则，当事人可以对房屋权属登记手续的办理进行约定，如：约定出卖人在房屋交付后一定期限内为买受人办理权属登记手续。此种情形下，出卖人的办证义务不仅包括初始登记，还包括代为买受人办理产权证书。 三、逾期办证产生的原因 从商品房买卖合同的履行情况看，导致逾期办证的原因主要有以下几种： 1、出卖人的原因 这是导致逾期办证的主要原因，如出卖人的土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违规开发建设、没有通过综合验收或提供综合验收合格证明、所售房屋设定的抵押尚未注销等等。 总之就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，或者在买受人申请办理房屋所有权登记时，不能提供相关证明材料。 2、买受人原因 这主要是指在出卖人按照合同约定或者法律规定如期办理房屋所有权初始登记，并备齐相关证明文件的情况下，因买受人自身原因无法办理。如，因办理房屋所有权登记需要支付一定数额的契税和相关费用，买受人因资金缺乏而不申请办理或者迟延申请办理；也有的是因买受人不能按约支付购房款，而导致的逾期办证等。 3、第三人原因 这主要是指房地产行政管理机构、测绘机构等相关部门工作未推进，导致迟延办证的情况。 4、不可抗力 如由于政策调整导致不能进行初始登记或延误初始登记。 四、具体建议 1、开发商应如何规避迟延办证的法律风险 首先，要确保开发项目的合法性。依照法律规定，及时取得用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件，并在房屋竣工后及时向登记机关申请房屋所有权初始登记，取得登记部门出具的收件单等证明材料。 第二，通过补充协议做出明确约定。
第三，注意证据留存。房屋产权证办理的时间周期较长，因延迟办证产生的诉讼一般都发生在一两年甚至更长时间之后，做好合同管理、初始登记证明、办证通知书等相关证据的留存工作对开发商而言非常重要。如，在送达办证通知时应采用可追溯的方式，使用邮政特快专递，在内容栏注明“办理房产证通知书”，并妥善保留送达回执；对未响应的客户，应予以特别备注，在弄清原因的同时做好通知证据的保留工作。 2、买受人应如何规避迟延办证的法律风险 第一，及时支付办理房屋所有权登记所需契税及相关费用，按照购房合同约定及时支付购房款。 第二，通过补充协议明确约定。如，可在补充协议中明确约定开发商办理房屋产权证的时间，并明确约定迟延办证的违约责任。为避免开发商迟延办证，买受人未及时行使权利而导致的诉讼时效已过的情况发生，在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额。 第三，及时跟进开发商项目建设进度，督促开发商按照合同约定履行义务，及时办理房屋所有权初始登记。 |
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