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案情简介 王先生系A小区的业主。2009年10月22日，物业公司与王先生签订《前期物业管理服务协议》，约定:……第二条物业管理服务内容载明：“一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护的管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、文体设施和共用设施设备使用的房屋等。协议签订后，物业公司一直按照协议内容为该小区提供物业服务，但是王先生认为小区公共设施包括自来水供应设施、电梯、视频监控设施等均已损坏，在多次向物业公司反映后均没有得到解决，遂因此从2010年7月1日起拒绝缴纳物业管理费，物业公司在多次催收无果的前提下将王先生诉至法院，要求其缴纳欠缴的物业费，在庭审中，王先生向法院提起了反诉，要求物业公司将小区损坏设施更换或维修完毕。另查明，物业公司在庭审中提交了正在启动维修基金予以维修小区公共设施的证据。 法院判决 法院审理认为，原告与被告所签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应受其约束，原告对涉讼小区进行了物业管理，提供了物业管理服务，被告作为涉讼小区的业主，应按约定交纳物业管理费，由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商的诉求通道，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，故本院对被告拒付物业费行为不予支持。 关于被告反诉要求原告在判决生效7日内将小区损坏的设施查明损坏原因，并将损坏设施（自来水供应设施、电梯、视频监控设施等）更换或维修完毕的主张。此项反诉请求是否成立主要看原告是否有更换或维修该设施的法定义务。从《前期物业管理服务协议》第二条的物业管理服务内容来看，双方对此并无约定。且该协议第四条物业管理服务费用明确约定“物业管理服务费用（不包括房屋公共部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。此外，《物业管理条例》第五十四条第二款规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”以上可以看出，小区自来水供应设施、电梯、视频监控等共用设施设备的维修和更换需要使用房屋维修资金。原告作为物业服务企业，并无法定更换或者维修小区自来水供应设施、电梯、视频监控等共用设施设备的义务，亦无约定更换和（大中）维修的义务，仅是根据维修和更新、改造项目提出使用建议，且事实上，原告正在就住宅专项维修资金的使用问题进行公告并征求业主意见，故本院对被告的此反诉请求不予支持。 律师分析 《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”本案中，反诉原告要求物业维修的电梯、监控等均属于小区的公共设施，对于公共设施的中修、大修，物业公司没有法定义务进行维修，只能启动小区维修基金予以维修，在启动维修基金的过程中，物业公司也只是起协助作用，提出维修基金启动方案、协助业委会征求小区业主的意见等，只要物业公司做到了其应尽的义务即可。 |
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