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房产抵押权人收取租金的实务要点
作者｜敬玲（上海金融业法务，微信号：18601786332）
*本文经作者授权发布，不代表其供职机构及「高杉LEGAL」立场与观点，且不作为针对任何个案的法律意见或建议*
有抵押债权进入执行程序后，面临难点是尽快处置抵押物，通过抵押物变现清偿债权。实践中，比较常见的抵押物是房产，处置房产常有租赁情况，抵押权人有权收取房屋租金这一法定孳息。抵押权设定之时，抵押权人关注抵押物的交换价值，实现抵押权时，拍卖耗时且不易，若能先收取租金，不仅可以实现债权人利益最大化，还可主动了解租赁状况，更好地实现拍卖。
关于抵押权人收取租金，物权法和担保法及其司法解释都有涉及，然条款不多，分歧较大。本文以房产抵押为例，结合相关案例，归纳抵押权人收取租金的争议点，并对实务操作提出建议。
此外《担保法》（1995）第47条、《担保法司法解释》（2000）第64条对于抵押权人收取孳息也进行了规定。实务中抵押权人收取租金争议点主要集中在：抵押权人对孳息是否具有优先受偿权、对条文中扣押的理解、通知孳息清偿义务人是生效要件还是对抗要件。
一、是否有优先受偿权
《物权法》第197条第1款后半段“自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息”，并未明确抵押权人对孳息是否具有优先受偿权，实务中亦有争议。持肯定观点者会援引《担保法》第47条，“抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息”，该条文在抵押权人未将收取孳息之事通知通知孳息清偿义务人时，排除抵押权人的孳息收取权，反过来讲，抵押权人通知则抵押权的效力及于孳息。肯定者认为抵押权效力及于孳息，当然意味着抵押权人对孳息具有优先受偿权。
在成都市中级人民法院（2015）成民初字第3028号中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行与崔运新案外人执行异议之诉纠纷一审民事判决书中，法院认为本案抵押权人申请法院于2014年8月26日对抵押担保房产予以查封扣押并函告通知房屋承租人顺丰公司后，其抵押权的效力及于抵押财产自扣押之日起所产生的法定孳息，即268万元租金。其后崔运新另案申请法院于2015年5月8日作出（2015）成执字第757号执行裁定扣划案涉268万元租金时，抵押权人已对案涉租金享有抵押权的效力，即享有优先受偿的权力。
在吉林省高级人民法院（2017）吉民终616号张晓玲与长春市新兴产业股权投资基金有限公司、刘金光、吉林省万隆公司有限公司申请执行人执行异议之诉一案二审民事判决书中，法院认为抵押权对抵押财产的交换价值具有优先于一般债权及设立在后的物权实现的效力，在抵押权实行后，其物权效力及于抵押财产自扣押之日起所产生的孳息符合《物权法》第197条第一款规定的立法目的；抵押权人依法享有的孳息收取权系属公权力为保障其债权得以实现清偿而通过执行程序对抵押财产的孳息予以固定及保全的表现形式，在无其他优先顺位人主张权利时，孳息应确定的由抵押权人取得。本案中，自案涉房屋依新兴公司的执行申请而被法院查封之日起，新兴公司的抵押权进入实现程序，对案涉房屋的租金发生相应的物权效力，依法取得案涉房屋的孳息收取权。而张晓玲对万隆公司和刘金光享有的债权请求权的性质系一般债权，即便张晓玲提供的证据能够证明万隆公司与刘金光之间以房屋租金抵顶债务的事实存在，该法律关系也属一般债权。张晓玲在执行依据项下享有的债权请求权不能对抗新兴公司依法享有的具有物权效力的孳息收取权。
持否定观点认为，物权法已改变担保法关于孳息收取的规定，不能以《担保法》第47条作为论据，退一步讲，即便援引《担保法》第47条，抵押权效力及于孳息，也不意味着抵押权人对孳息享有优先受偿权，仅赋抵押权人收取孳息的权利，孳息所有权仍属于抵押人或其他用益物权人。在天津市第二中级人民法院（2016）02津民初120号天津银行股份有限公司天马支行、天津金达小额贷款有限公司等案外人执行异议之诉民事判决书中，法院认为抵押权人优先受偿的范围仅及于处分抵押物的价款，抵押权人对于抵押物的孳息是否可以优先受偿并无法律明文规定。且原告作为抵押权人，对抵押房屋的租金主张权利的基础应为债权请求权，抵押房屋及租金的所有权在抵押权实现之前仍属于抵押人，故原告据此主张涉诉抵押房屋的租金归其所有的理由亦不能成立。
江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡执异字第0012号中国农业银行股份有限公司无锡新区支行、查佐良与王忠伟、王晓莉等民间借贷纠纷执行裁定书中，法院认为抵押权人优先受偿的范围为处分抵押物的价款，并不及于抵押物的孳息。虽然根据《物权法》第197的规定，抵押权人在主张抵押权的情形下有权自抵押物被法院扣押之日起收取由抵押物产生的天然孳息或者法定孳息，但这并不意味着抵押权人对抵押物孳息的优先受偿。
笔者以为抵押权人对抵押物法定孳息享有优先受偿权。从民法理论看，抵押权标的物财产范围包括主物、从物、从权利、孳息、代位物，属于共识，意味着孳息可作为抵押财产，抵押权人自然可以优先受偿；《担保法》第47条与《物权法》第197条仅仅存在表述不同，后者的规定更加简洁和完整，《物权法》第178条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，担保法及司法解释补充性的规定和解释可以适用，且《担保法司法解释》第64条规定抵押权人收取孳息的清偿顺序，即按照收取孳息费用、主债权的利息、主债权的顺序对主债务清偿，这本身也表明抵押权人（主债权人）在主债务范围内可用孳息偿债，优先受偿；假使抵押权人对孳息无优先受偿权，孳息所有权仍属于抵押人，当抵押人和债务人不同时，抵押权人仅仅在物的价值范围内优先受偿，按照《物权法》第197条，抵押权人收取孳息，但对孳息无任何权利，物保和人保不同，抵押权人甚至不能作为普通债权人获得孳息清偿，如此，物权法又何必规定抵押权人有权收取孳息呢？
二、对于扣押的理解
根据《物权法》第197条，抵押权人收取孳息的条件有两个，一是抵押物被人民法院依法扣押；二是通知孳息清偿义务人。在司法实践中，对前一条件中“扣押”的理解并不统一。《民诉法司法解释》（2015）第487条，人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）（以下称“民事执行查扣冻规定”）第8条，查封、扣押动产的，人民法院可以直接控制该项财产，第9条，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。可见，扣押是针对动产的表述，查封针对不动产。实务中抵押权人申请对房屋采取强制措施，法院向房屋所在地不动产交易中心下协助执行，不动产交易中心操作，查封房屋后，不动产登记簿上记载查封事宜，房屋不能交易，承租人继续占有使用房屋。
鉴于民诉法司法解释和民事执行查扣冻规定的规定，实务中有认为“扣押”仅仅针对动产，物权法第197条适用场景为动产抵押情形，例如在广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2016）桂13执复字8号广西北部湾银行股份有限公司南宁市五象广场支行、广西来宾桂中农村合作银行等与广西融信贸易有限公司执行裁定书中，法院认为《物权法》第197条和《担保法》第47条适用的前提是扣押措施，本案抵押物为不动产，不能被法院采取扣押措施，即不可能存在抵押物被人民法院扣押后产生孳息情况，该抵押物的租金仍归属抵押人所有；也有认为房产交易中心操作的“查封”并不能等同于“扣押”，例如在江苏省无锡市锡山区人民法院(2015)锡法执异字第0029号执行裁定书中，法院认为新区法院于2014年5月5日查封抵押房屋的行为并不等同担保法第47条规定的“扣押”行为，扣押应当转移占有，使扣押物离开原场所，脱离原控制人，抵押物为房屋的，不适用担保法第47条规定，世家公司作为被执行人，其房屋产生的租金应按照查封顺序执行。
不过也有认为“扣押”可等同于“查封”，在扬州市中级人民法院（2015）扬执异字第00005号中国光大银行股份有限公司扬州分行等与丁介伟、江苏浙商投资发展有限公司白金翰宫商务俱乐部民间借贷纠纷执行裁定书中，法院认为法律规定抵押权及于孳息制度，在于抵押物处置前，抵押物仍为抵押人占有、收益，其目的是为了保障抵押权的实现及平衡双方利益。此处的“扣押”应为法院限制债务人对其财产行使处分权的执行措施，诉讼期间法院已对对抵押房屋采取了查封措施，且通知承租人，并要求其直接向其支付租金，其抵押权的效力应从通知到达之后及于抵押房产的租金；在浙江省高级人民法院（2017）浙民申614号舟山市华隆房地产开发公司与朱冰等房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书中，法院认为查封与扣押均系法院为防止当事人处分、转移财产而对财产采取的强制措施，其法律意义并无本质区别，根据“相类似者应作相同处理”的理念，对法院查封行为也应与扣押行为作同等理解，且本案抵押物属于不动产，抵押物不转移占有是抵押权的基本特征之一，实践中对不动产也多采取查封而不是扣押的强制措施。将本案查封行为与扣押行为作同等理解，符合法律规定精神。
笔者认为《物权法》第197条的“扣押”可做“查封”理解，一是实践中抵押权标的物大都是不动产，将《物权法》第197条的适用仅限于动产，并不符合立法目的，且有关不动产抵押物孳息收取将出现无法可适用局面，更进一步，区分抵押物动产孳息和不动产孳息收取意义并不大；二是“扣押”和“查封”是并列的强制执行措施，两者的目的相同，都是排除抵押人对抵押物的控制，助力抵押权利实现，实践中需要登记的财产权利，大都采取登记机关登记权利限制，即便是动产扣押，不转移占有，就地贴封条越来越多，动产保全也越来越趋于“静态”；三是将“扣押”理解为“查封”，并不损害抵押人利益，实现抵押权本就是主合同违约应有之意，即便收取孳息抵偿主债务，债权人受偿范围也在主债权之内，剩余仍归抵押人所有。
另需注意的是，将《物权法》第197条的“扣押”理解为“查封”，也指的是抵押权人作为保全人申请的正式查封。在福建省龙岩市中级人民法院（2016）闽08执异58号福建龙岩农村商业银行股份有限公司与福建中天文化传媒有限公司等借款合同纠纷执行裁定书中，法院认为案涉抵押物系因另案查封，而不是因该标的抵押债权实现而被扣押，抵押权人要求将本案提取的租金优先偿还其抵押债权的异议请求，法院不支持。若“扣押”措施不是正式（即首轮）查封，而是轮候查封，抵押权人也无孳息收取权。 在江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中执复字第00011号上海联合融资担保有限公司民间借贷纠纷执行案裁定书中，法院认为条文中的扣押仅指正式扣押，即已发生法律效力的扣押。轮候扣押自在先扣押解除后方生效力，从条文文义解释，条文中出现的“扣押”并不包括轮候扣押，否则若同一抵押物上设有多个抵押权的，可能导致多个抵押权人同时享有孳息收取权，从而引发权利冲突。
三、通知的效力
《物权法》第197条规定抵押权人收取孳息需要通知应当清偿孳息的义务人，有争议的是通知应当清偿孳息的义务人是孳息收取的生效要件还是对抗要件。笔者以为理清这个问题很重要，若通知为对抗要件，抵押权效力及于扣押后抵押物产生的孳息，若通知为生效要件，抵押权效力及于通知后抵押物产生的孳息，从扣押到通知时间间隔较长时，对抵押权人权益影响甚大。 在最高人民法院（2016）最高法民终542号中国民生银行股份有限公司深圳分行与天津九策实业集团有限公司、天津市九策高科技产业园有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书中，法院认为从法律规定通知之目的看，法定孳息系由抵押关系当事人之外的第三人负责清偿，《物权法》第197条规定的对法定孳息清偿义务人的通知与合同法第80条规定的债权让与时对债务人的通知，均具有防止发生债务人为错误给付之目的。合同法第80条规定未经通知，该转让对债务人不发生效力，参照此条，对法定孳息清偿义务人之通知亦当解释为，未经通知对该法定孳息清偿义务人不发生抵押权效力及于孳息之法律效果。进而言之，抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人。可见，最高人民法院认为物权法第197条规定的通知系对抗要件。
笔者认为《物权法》第197条规定的“通知”系生效要件。197条第一款“自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外”。审视该条结构，可简化为“扣押之日起有权收取孳息，未通知无权收取”，这是一种非A则非B的结构，A应当是B的必要条件，即A是B的生效要件之一。台湾民法第864条规定“抵押权效力及于抵押物扣押后，抵押人就抵押物得收取之法定孳息。但抵押人，非以扣押抵押物之事情，通知应清偿法定孳息之义务人，不得与之对抗”，此条即通知为对抗要件的规定，与《物权法》第197条相差巨大。程啸老师在《担保物权研究》一书内写到，物权法第197条第一款实际上通知生效，理由有“法定孳息通常为金钱，当抵押人已经收取该金钱，意味着其已融入抵押人的一般财产当中，此时抵押权效力不再及于该法定孳息”。
实务中较常见的情况是，抵押权人未通知孳息清偿义务人，抵押物被扣押后产生的租金被法院扣划分配给抵押人的其他债权人时，抵押权人提出异议，此时租金并未被抵押人收取，而是单独存于法院账户中。如果通知系对抗要件，则抵押权人对租金享有优先受偿权，如果系生效要件，则抵押权人对租金无优先受偿权，此时的租金应作为抵押人的一般财产，用于清偿抵押人的债务。就笔者搜寻案例看，法院不支持抵押权人就上述情形提出的异议。在杭州市中级人民法院（2017）浙01民终4618号判决书中，法院认为扣押和通知是抵押权人收取孳息的两个必备条件，未通知的情况下，抵押权人不能排除法院强制执行通知前取得的孳息。重庆市第五中级人民法院（2017）渝05执异912号执行裁定书、上海市松江区人民法院（2015）松执异字第26号执行裁定书、江苏省无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205执异21号采同样观点。上述法院均未论述通知系生效还是对抗要件，但都是以通知系生效要件为前提解决实务中的争议。
综上，笔者以为从《物权法》第197条文字结构与实务中法定孳息争议裁判结果看，通知孳息清偿义务人为生效要件。
四、实务建议
作为实务工作者，需警觉《物权法》第197条适用中的争议，并尽可能充分准备以应对可能出现的不确定情况。为确保高效实现抵押权，结合清收工作中经验，笔者提出四点建议：
一是在接受不动产抵押物时，充分尽调抵押物上的租赁情况，审查租赁合同、承租人身份、租期、租金金额、支付日期、方式等，关注租赁债权上是否设置权利限制，要求承租人承诺不变更租赁合同、并在实现抵押权时支付租金等；
二是及时采取保全措施。本文第二部分案例已提到实务中对于扣押的理解倾向于抵押权人作为申请人的一顺位查封，即保全申请需要由抵押权人提出，并且顺位在先，当抵押人债务较多时，建议抵押权人尽早启动司法程序，申请查封抵押物；
三是针对优先受偿权争议，可在诉讼阶段将承租人一并起诉，依据《物权法》第197条在裁判文书中确认抵押权人对租金享有优先受偿权，保全抵押物同时，冻结租金，并通知承租人；
四是查封抵押房产后，可要求执行人员在抵押房产处张贴公告，并主动与承租人联系，管理经营抵押物。除房产外其他物的抵押可参照适用。 |
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