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一起发现 城市与房产 之美 ■作者：liyang_bb ■本文内容共3200字，正常阅读时间约8分钟 前言 | Preface liyang_bb是水库中典型的老破小流派，手上有大量的老破小物业，遍布魔都各个区域。相比于大户型，老破小以高租售比为主要特点，早期买的房子，其租金甚至要高于月供，而产生正现金流。也许正是因为这个特点，liyang_bb热衷于老破小物业。他也擅长化腐朽为神奇，通过后期装修装饰，对旧房子进行“凤变冰”，产生更高回报的租金。 本文是liyang_bb在2012年10月写的个人装修心得，acai觉得大神这篇文章很有借鉴意义，所以发给大家看看。 备注：2012年的房价，装修人工费与租金与现在不能同日而语，所以涉及到金额等数字，请大家辨证鉴别。 一 写在前面 写之前先说点别的：买出租房这个标题因为内容太大，不放里面说了先，以后空了另写。 本文欢迎大家讨论，内容基本都是房子装修的干货。 俺是实战派，小学文化，写的内容比较粗。和满口仁义道德，倚老卖老的日本教授的文章属于两种风格，喜欢心灵鸡汤的就不要看了。 装修房子其实么有那么麻烦，外行人总认为装修房子是个超级超级麻烦的事情，并且很多liba女喜欢秀装修过程，当然这些都是个人喜好，俺虽然鄙视但是也就不多说了。 出租用的装修要说步骤也就几步走： ➀拆旧 ➁大概设计设计（有点经验的人都知道，小房子直接抄抄别人的出租样板房就可以了） ➂水电隐蔽工程 ➃地暖和找平 ➄贴磁砖 ➅木工活（橱柜，门等） ➆油漆工活（批墙，刷墙） ➇各种安装，收尾，保洁 （图片来源于网络） 二 装修预判 装修首先要确认房子要不要装修，就我自己的房子来说，我一般都是选择全装修的，因为我主要买小房，地段还不错的位置，要求的就是高的出租回报比。装修好了，全部成本算下来，老公房起码出租回报要有3%，争取能到4%，次新也要能达到起码2.5%才值得。如果一套郊区的大面积次新，就我经验：毛坯出租是更好的选择。 房子要不要装修的另一个指标是：看单价，单价越贵的房子，越值得装修，原因很简单，多年下来，装修折旧比例少。 房子如果决定装修了，下来的事情就是好好装修，我从来不赞成搞什么半拉子工程。半拉子装修，在我出租这么多房子里，半拉子其实是最麻烦的，低不成，高不就，房东自己看着不爽，租客心里也知道是个敷衍的档次，大家都不是傻子。 三 装修预判
➀确认装修档次和预算 ➁新找工人 ➂完善装修工期，做最优化的装修周期。 俺么别墅，所以别墅装修不在俺讨论范围。 就我经验：租客租房子首先要先看上，其次才是价格问题，租房子一般人要求也就是干净，整洁，并不要求有多绚丽，高雅。所以实用是排在第一位的。 色调上，我问过很多租客的意见，总结下来：白色，浅色调占了压倒性优势。（基本上10个租客9个选浅色为主的装修色调）、 预算上，就我经验：基本1室户要装到保质保量，软硬全算下来，4万出头还是需要的（备注：此处是2012年价格）。装修下来结果，就是基本100万的一室户出租3000是标准水平。对于租金6000及以上的房子，装修费用基本就是一年或多一点的房租收入，要不是装不出想要的效果和质量，也就出租不了像样的租金。 这个可以说是现在装修里最重要的环节了，好工人现在就和好保姆一样，完全是卖方市场，完全不缺活做的，基本上一天收入在3-400，一个月正常做，收入10000出头很稳定的，而且随着时间流逝，这个行业只能是人才越来越紧缺，所以说趁现在人工费还可以，还是装的比较好点来的划算。 工人的好坏，一看人，二 看活，这工人好坏之间的差距就大了，光收收材料，搭把手，提点建设性意见，都是能把房东折腾死的事情，房东装修累不累，全在工人身上了。 还有朋友问装修公司行不行，我只能和他说，完全不行，装修公司我曾经问过几家，无一例外的说，你这么懂，还要我们做什么，不赚钱的生意谁去做？换过来说，如果装修公司过来装修了，你就知道你被赚了多少钱了，多了不敢说，15%装修款起码的。钱多付了，装修质量和操心那？一点都么有变化。 这个才是帮你自己节约钱的环节，节约出来10天，按3000的租金算，就是1000元，一般来说，就我经验，1室户1个半月装修好，然后出租，送个15-20天免租期，基本2个月出头一点时间开始有米进账。 说到这里有些朋友可能要说了，我有套房子曾经就15天搞定了，或者说你这个时间并不算短呀，我在这里想喝大家说的是：我说的装修是正经的全套装修，不是修边角，2手翻新等。而且我做装修的要求是，尽量不把自己耗在里面，不用这么操心的装修。要是有人愿意自己天天去扛水泥磁砖，自己开车运东西，那我也无话可说，自己用自己的人工换取节约钞票，朋友你是模子。 |
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