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▍楔子 前些日子遇到这么个事儿， 某房地产开发企业因无法清偿到期债务被申请破产，其名下的商务大厦在建设期便已售完所有商铺，并在出售的同时与206户小业主一并签订了委托经营协议，约定由经营商进行统一经营、出租，并承诺在未来10年内每年给予固定回报。 然，经营失败，竣工不到5年，开发商便跑没影儿了，独留一堆小业主，5年收益一毛没见着不说，由经营商占着的商铺也收不回来。 诉讼，无果，理由是，这是产权式商铺。 就着问题，笔者检索了一些资料，看了几多案例，写下这篇简文，纯作分享。 （资料来源于网络，侵删） ▍正文 何为产权式商铺？ 产权式商铺，百度百科给的定义是：所有权与经营权分离的房地产证券化概念。 唔，听着挺抽象。 简单来说，就是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，投资者拥有该部分商铺的产权，但并不独立经营，而是以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方按约定向投资者支付租金或收益。 或者，换个更通俗点的说法，很多人将此定性为售后返租型商铺销售模式。 往粗里讲，这么说没错，但还是应与法律禁止的开发商售后包租行为稍作下区分：
鉴于该规定，倘若你家开发商有上述行为的，请找准建设行政主管部门的大门。 当然，你们可能也发现了，上述办法禁止的是房地产开发企业售后包租未竣工商品房，但并未禁止其关联公司或第三方的售后包租行为。所以，绝大多数开发商都仅充当中介的作用，采用由其关联公司或引入管理公司与购房者签订租赁合同，并代为统一经营的模式。在这之中往往涉及多方主体：开发商、投资者、管理公司、实际经营商等，同时至少涉及三种法律关系：购房者与开发商的买卖合同法律关系、购房者与关联公司的租赁合同法律关系、关联公司与第三方的委托经营法律关系，以此来实现所有权-管理权-经营权的三权分离，当然，也借此模式使得开发商与承租商在法律上分割开来，成功规避了上述雷区。 这种模式乍一听似乎是一种双赢的模式，就开发商而言，通过将大型商业项目分割成若干较小单元，以此为噱头吸引众多中小投资者，以克服自有资金与动辄数亿的投资额严重不匹配的困境，并能在获得较高利润回报的同时实现资金的快速回笼；就投资者而言，无需经营却能享有收益，可不就是传说中的 躺！ 着！ 赚！ 钱！ 么。 然而，据不完全统计，仅2017年，全国有关产权式商铺的纠纷就多达582件（数据来源于无讼）。 纷争缘何？ 首先，投资者购买产权式商铺通常不仅仅是为了获得商铺的产权，其最终目的在于获取投资收益，该收益往往以商场的经营业绩为依托。然而，大型商场的业绩往往受地理位置、商圈成熟度、市场供需以及经营公司的运营管理能力等多重因素影响，一旦业绩不佳、难以为继，经营公司或进驻商家便可能中途退出，而此时开发商早已交付商铺、撤出资金，难以追责，经营难题只能留给投资者。再者，小业主购买的仅为商场中无物理界限划分、仅是所有权量抽象分割的虚拟产权式商铺，统一经营后，绝大多数虚拟式商铺产权位置与实际经营场所不符，难以准确界定自己产权对应的区域。即使能够准确区分，也难以独立使用，因为在审判实践中，对于产权式商铺属于集体意志的体现这一点，绝大多数法院持认可态度。 笔者检索了苏州市近年来涉及小业主诉请返还产权式商铺的39个案例，审理法院一致认为，“产权式商铺的特点决定了其必须与其他商铺经过统一规划、布局、经营、管理后才能产生收益，故单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，个别业主的权利必须受到其他业主整体意志的限制。” 不仅如此，江苏省高级人民法院民一庭也于2016年8月在常州组织召开的全省民事审判工作例会上，对“关于产权式商铺承租人的权利保护问题”统一了执法尺度，意见与上述观点如出一辙，即当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。 所以，关于产权式商铺，其实际价值的变现性究竟如何，着实值得商榷。 鉴于篇幅限制，关于产权式商铺的权属登记等其他一系列法律风险，笔者将不在此一一赘述。 当然，最后还是得再规劝一句：市场有风险，投资需谨慎。 ▍案例索引 类似案件可参见（2017）苏05民终2769号案件。 ▍说明 此为笔者闭关前最后一次更新，请各位真爱粉们静待3月后的闪亮归来！ —干啥去？ —就不告诉你，就不告诉你，略、
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