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来源：无讼阅读 作者：苌乐（北京市炜衡律师事务所） 参加房屋司法拍卖时应注意，在开始拍卖前的若干天将保证金打入专门账户，并办理报名竞拍手续。竞拍成功后，竞拍买受人除了要缴纳二手房交易中涉及的税费、房屋原所有权人拖欠的各项物业管理费、水电网费等，还应关注办理房屋的权属转移登记，并取得不动产权证书。 一、法院裁定送达买受人，竞拍房屋的所有权转移 （一）相关规定 《物权法》第9条[不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定]：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第29条：
《国家拍卖法》第52条规定：
（二）案例 陈载果等诉广东省汕头渔业用品进出口公司等借款合同纠纷案，中华人民共和国最高人民法院，执行裁定书，（2017）最高法执监250号。 [最高院审理认为]： 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第29条规定，拍卖成交后，买受人在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限足额交付价款后，人民法院作出成交裁定并送达买受人，该标的所有权转移给买受人。买受人可以自行到产权登记部门办理产权变更手续，或者请求人民法院协助办理产权变更登记，办理产权转移登记的前提是取得人民法院的拍卖成交裁定。 在本案中，申诉人未按照拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限足额支付价款，人民法院也就不能向其出具拍卖成交裁定，进而也不能确定产权登记能否变更问题。故申诉人称该拍卖标的物无法办理产权转移登记，人民法院未做专项说明，存在瑕疵和失职的理由不能成立。 二、司法拍卖竞得房屋办理权属转移登记中的六大风险 （一）房屋未解除抵押，或未解除查封 一方面，拍卖竞得房屋，法院应解除查封后，方可办理过户手续。值得注意的是，法院解除查封后，竞拍买受人应抓紧时间办理权属转移登记，以避免房屋原所有权人的债权人，申请其他法院查封该房屋。 另一方面，办理房屋权属转移登记前，应解除该房屋上设立的抵押。例如由于某开发商未能按期偿还银行贷款，银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，这将导致竞拍买受人无法顺利取得房屋不动产权证。 （二）房屋本身不具备办理不动产权证的条件 该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因为房屋原所有权人存在违法行为（如超建房屋）或不具备产权登记的条件（如小产权房），相关政府主管部门不予登记的，这种情况下，竞拍买受人无法取得房屋不动产权证书。 （三）欠缴相关税费 如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。 如果由于未缴纳契税等二手房交易税费，导致无法办理房屋权属转移登记，买受人应先缴费后过户。值得注意的是，司法拍卖中，一般由竞拍买受人自行承担二手房交易中出卖人、买受人双方应缴纳的各项税费。 （四）房屋原所有权人不具备购房资格等原因或其他不具备主管机关要求条件 如果房屋原所有权人不能办理产权登记，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，买受人也可以办理房屋权属转移登记并取得不动产权证书。 （五）房屋原所有权人不配合办理权属转移登记 《房屋登记办法》第12条：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：①因合法建造房屋取得房屋权利；②因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利。。。”如果房屋原所有权人不予配合办理权属转移登记，竞拍买受人可依据法院的协助执行通知书单方申请办理转移登记。 （六）执行回转的风险 《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。” 司法拍卖取得的房屋，能否对抗执行回转？ 一方面，可主张适用善意取得制度来与之相抗衡，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。例如：黄月基与北海市新开泰贸易公司商品房预售合同纠纷执行复议一案，（2013）北法执议字第3号。 另一方面，也可选择与相关当事人达成和解协议，妥善处理纠纷。 |
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