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说完前期准备工作，我们再来聊聊拍卖过程中需要注意的几个小问题： 竞价规则 1、首次出价不能低于起拍价。 2、出价者在自己领先的状态下可以继续出价。 3、加价金额为加价幅度的正整数倍，可以输入或选择加价金额。 4、优先购买权人可以在不加价的情况下行使优先权，接受当前最高价，取得竞价领先。 5、顺位相同的优先购买权人之间，行使优先权在先的取得竞价领先。 顺位不同的优先购买权人之间，顺位在前的优先购买权人可以行使优先权，接受当前最高价，取得竞价领先；顺位在后的优先购买权人必须加价才能取得竞价领先。 竞价周期 网络司法拍卖的竞价时间应当不少于二十四小时（历史项目的竞价周期以公告为准）。 延时5分钟 竞价程序结束前5分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延5分钟。 竞买人的出价时间以进入网络司法拍卖/变卖平台服务系统的时间为准（历史项目的延时规则以公告为准）。 变卖期 司法变卖公告到期后进入60天变卖期。 变卖期内，随时可出价。首次出价后开启24小时竞价程序，竞价规则、延时周期与司法拍卖一致。 暂缓、中止、撤回拍卖 网络司法拍卖竞价结束前，有依法应当暂缓、中止执行、撤回拍卖等情形的，人民法院应当决定暂缓、裁定中止拍卖或者通知人民法院诉讼资产网撤回拍卖，竞买人缴纳的保证金将原路径退回。 今天房叔刚好就看到这样的情况，可以给大家分享一下： 拍卖成交 一般情况下，网络司法拍卖成交对象主要为两种人，最高出价的竞买人或行使优先权的优先购买权人为买受人； 买房人缴纳的保证金将由人民法院诉讼资产网在竞价结束后次日支付至法院指定账户；无人报名或出价的，竞价会流标。 公示成交信息 网络司法拍卖成交的，由拍卖网站以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。 悔拍 买受人未按拍卖公告、竞买须知的要求及时、足额缴纳余款的，法院可裁定重新拍卖，买受人缴纳的保证金不予退还。 重新拍卖时，原买受人不得参加拍卖。 重新拍卖价款低于原拍卖价款造成的差价以及费用损失由原买受人承担，原买受人缴纳的保证金不足差价以及费用损失的，法院可责令补交，拒不补交的，法院可强制执行。 悔拍的后果非常严重，所以大家出价之前一定要想清楚房子是不是自己想要的，在不在自己的购买承受范围之内。 撤拍 符合下列情形之一的，法院应当撤销网络司法拍卖： （一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外； （二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的； （三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的； （五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的； （六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 这个就是法院公示的问题了，如果发现有不符的地方一定要懂得维护自己的权利。 4成功拍下房产之后，我们最后聊聊支付房款的问题。 支付余款 买受人务必在拍卖公告、竞买须知要求的期限内足额缴纳余款。 买受人可以将余款缴纳至法院指定账户（余款收款账号与保证金收款账号不同，缴款前请认真阅读缴款通知书）。 房叔建议大家至少提前1-2天完成余款缴纳，否则因此影响标的交付的，后果由买受人自行承担。 退款： 买受人以外的其他竞买人缴纳的拍卖保证金或变卖价款将在竞价结束后24小时内原路径无利息退回。原款缴纳至法院的，请联系法院办理退款。 成交生效： 买受人缴纳余款后，应当及时联系法院，确认价款到账，网络司法拍卖成交信息经法院执行裁定确认后生效。法院会向申请执行人、被执行人、买受人送达执行裁定书。拍卖/变卖标的上原有的担保物权，因拍卖/变卖成交而消灭。 所有权转移： 动产拍卖/变卖成交后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人。 不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖/变卖成交后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖/变卖成交裁定送达买受人时起转移（即所有权转移不以办理过户登记为要件，但过户登记可以进一步公示所有权转移）。 办理过户： 需要权属登记机关办理过户登记的，法院会提前向登记机关送达执行裁定书、协助执行通知书。 请买受人持执行裁定书、身份证件等资料到权属登记机关办理过户登记手续 房叔建议：报名之前，一定要事先确定自己是否符合办理过户登记的条件，买了房子过不了户还有比这个更坑的事情吗？ 过户费用： 需要办理过户登记的，被执行人、买受人应分别按照国家相关法律法规缴纳税； 房叔反复强调，拍卖之前最后自己可以到税局了解税费欠费情况。 无数个血淋淋的案例都告诉我们，实际操作中，可能会存在由买房人垫付被执行人（原业主）应当承担的税费的情况； 并且这笔数可能还高于房子本身的价值。 部分法院会从执行案款中优先支付买受人垫付的费用，具体情况以拍卖/变卖公告、竞买须知为准，也可以咨询法院、权属登记机关。 买房本身就不是一件简单的事，无论是法拍房或者是法拍房，购买之前我们都应该提前做好准备，规避风险，并且尽可能降低自己的成本。 当然，房叔前前后后都跟了上千个法拍房，由房叔辅助成交，一定帮你用最短的时间拿下心仪的房产。 房叔：广州前法官，纵横法拍届十余年，处理过上百个法拍房案件，经验老道。 |
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