何谓法拍房“二次过户”若不审慎对待，或承担超额税费《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”此规定明确了拍卖中形成的税费，应由相应主体各自承担。但法院若在拍卖公告中事先明确应由竞买人承担全部税费（包括出卖人的税费），此时如何处理？ 广东省高院对此认为“ 尽管中山中院对本案涉案标的物拍卖产生的税费承担与上述司法解释规定不完全一致，但复议申请人自愿参加竞买，应当已经清楚知悉并属于自愿接受拍卖公告规定的相关条件，应当按照该条件参加竞买并承担相应费用，如不接受拍卖公告规定的条件其可以选择不参加竞买。 对此，竞买人在参与法拍房拍卖前应全面完整了解拍卖细节，审视自身风险承受能力后审慎决定。对其中可能存在“二次过户”的房产尤应注意，二次过户导致的额外税费或拉平法拍房本身的价格红利。 01案件经过 2018年5月14日，广东省中山市中级人民法院于作出拍卖公告，内容为14宗房地产的拍卖事项。其中，对于税费承担的问题详细说明如下： 2018年6月18日，罗某在淘宝网上成功竞拍其中某套房产。在办理产权变更手续时，罗某得知其要承担买卖双方的所有税费，总计税费达到拍卖成交价的30%左右，遂提出书面异议要求“上述产权过户税费依法由买卖双方各自承担”。该书面异议后被中山中院驳回，罗某又向广东省高院申请复议。 02罗某复议称 复议申请人（即罗某）竞拍涉案房产后在办理房产过户登记手续时，被税务部门告知要缴纳买卖双方的所有税费，总计税费达到拍卖成交价的30%左右。税务部门要求复议申请人承担买卖双方的所有税费依据是中山中院裁定书第六项“上述产权过户所需税费由买受人承担”。但该项裁定因违反相关法律、司法解释，应依法予以撤销。 （一）中山中院拍卖公告中第七条“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费由买受人承担”的执行行为明显违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。本案房地产的过户税负缴纳主体法律均有明确规定，复议申请人作为买受人，仅为契税、印花税的缴纳义务人，其余增值税、土地增值税、企业所得税等的缴纳义务人税法均明确规定为被执行人。因此，根据该司法解释的规定，拍卖公告中对于税费的承担应明确为“交易过户税费根据法律规定由买卖双方各自承担”。 （二）《网拍规定》第三十条在实践中已得到充分有效的执行，各级人民法院应严格执行司法解释的相应规定。 （三）对于被拍卖人承担交易过户税费的方式也有明确规定。根据《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函（国税函[2005]869号）》第四点：鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。 （四）拍卖公告中一切税费由买受人承担的执行行为也会造成严重的不公平，侵害了竞拍人的权益。本案中，评估机构对可能发生过户税费也只是列明了征税的项目及大概的计算方式，其中对于企业所得税更是直接说明无法确定。对土地增值税提供了二种征税方式，实践中这二种征税方式得到的结果相差巨大。由此可看出不动产交易过户税费的复杂性。 综上所述，中山中院拍卖公告中关于一切税费由买受人承担的内容明显违反了最高法院的司法解释，侵害了竞拍人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的。中山中院本案的拍卖公告显然属于未按照司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的情形，为应予以撤销的执行行为。 03广东省高院认为 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。” 网络司法拍卖中对拍卖本身形成的税费一般应当根据税法相关规定由相应主体承担。就本案而言， 尽管中山中院对本案涉案标的物拍卖产生的税费承担与上述司法解释规定不完全一致，但复议申请人自愿参加竞买，应当已经清楚知悉并属于自愿接受拍卖公告规定的相关条件，应当按照该条件参加竞买并承担相应费用，如不接受拍卖公告规定的条件其可以选择不参加竞买。 如果按照复议申请人所请，在其竞买成功后以税费过高、不应由其承担为由撤销中山中院的该项执行行为，将导致该司法拍卖条件产生重大改变，即在拍卖前和拍卖后分别设定两种不同的拍卖条件，对其他未参加竞买的潜在竞买人而言不公平，也不利于司法拍卖的稳定。因此，复议申请人的复议理由不能成立，本院不予支持。 最终，广东省高院裁定驳回复议申请人罗某的复议请求。 04一点小结 参与法拍房竞买，虽然存在大概率捡漏的可能。但非常规的风险亦不可忽视。下面这位义乌许女士碰到的，也许并非个案。 何谓“ 二次过户 ”？举例而言，买受人A购房后，未及时办理产权过户，产权仍登记在开发商名下。若此时拍卖此房产，需办理两次过户，即开发商先将产权过户给买受人A，再由买受人过户至拍卖竞买人B（当然现实中为简化程序，拍卖成功后，这两次过户手续一般会并为一次）。由于存在两次过户，相应的税费也需按两次交易，缴纳两次。 法拍房虽然价低，但风险不低，竞买还请慎重。 多个法院查封的拍卖房过户步骤首先，多个法院查封与只有一个法院查封，拍卖房屋过户的手续都一样。只要是通过正规的司法拍卖竞买房屋，竞买成功以后，你交纳完毕拍卖款，法院就会解除查封，出具执行裁定书、协助执行通知书、成交确认书等文书，拿着这些就可以强制过户了。 其次，解释一下多个法院查封的问题。在法院执行中，债务人可能欠一屁股债，很多债权人在追债，每个人都申请法院查封，就会产生一个房产上有多个查封的情况。具有处置权的是首先查封法院，其余轮候的后面的都是没有生效的查封，只是在首先查封解除查封后产生查封效力。 再次，根据法律规定，房屋经过强制拍卖以后，轮候查封的效力消灭，不影响拍卖的过户问题。详见下列最高法院批复。 |
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