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5月的最后一天，业绩百强榜又出街了。 满屏的都是“压强”！ 看这张座次表的千亿数字攀升，忽然想起吴亚军那句话：未来房企，最重要的还是活下来。你在百强榜，或者再进一步说，你在二十强里，这对优秀的你来说，很重要，非常重要。 继续洗牌三五年后，老潘估计，未来百强榜和座位表将大体固化，房企格局基本尘埃落定，再排榜单，就没啥看头。有看头的正是这三五年。 目前，每隔一年，或者几个月，座位表就有小变、大变甚至巨变，而这，正是这三五年百强榜的看点和媒体兴奋点。 谁掉队了？ 谁提速了？ 谁超车了？ 谁又没落了？ …… 无论是谁，成也好，败也罢，进步有进步的理由，可怜房企也必有可恨之处。但无论如何，掉队者、超车者，都是一个个地产好故事、好案例。因为你的失败，你的摔倒，或许能给继续前进的勇士们，更冷静的反思、更稳健的前行。 直入主题，看看最新出炉的三十强榜单吧！（对不起，没有放百强榜，未来房企三十强将占据70%，甚至更高的份额。这个行业的未来，不可能百家房企个个都活得滋润。） 图表来源：亿翰智库 “霸道哥”碧桂园 月月总冠军，770亿单月新纪录 开个玩笑，给整个地产行业带来压力的，不仅有外部的调控政策、金融的严厉“去杠杆”，还有大家的同行一哥“碧桂园”。这个小伙伴，队友看着说着，都是一种“压强”感。为什么？碧桂园，太拼了！ 言归正传，前5月，碧桂园月月做冠军，而且前5月就实现3400亿，比老二恒大超出700亿，看来2018年碧桂园全年当冠军也无太大悬念了。 单月指标也“恐怖”，刚过去的5月，一个月拿下770亿，应该刷新了中国房企月度销售新纪录。 要知道770亿，已经相当于2017年地产24强的规模。 不排除在未来两三年，碧桂园一个月破千亿。对比之下，很多百强房企还在提出未来两三年集团破千亿。事实上，5月单月770亿，考虑到房企货值供应大多在下半年，并且部分城市调控可能会放松一点。真有可能，2018年某个月，碧桂园单月破千亿。 碧桂园单月破千亿，虽然不关你事，但却关乎整个行业格局之变，寡头垄断之深。 当然，碧桂园埋头苦干，无意于给行业、给地产人增加压力，但他自己业绩太“一骑绝尘”了，同为地产人，的确有点“殃及友商”。估计不少老板都说，你们看看碧桂园那么拼，业绩那么狠，你们还好意思不拼搏。 应该说，这两年的碧桂园表现，拉高了整个地产行业的奋斗指数。 不同块头不同速率 同样是大块头，究竟谁速度更快？ 这是一个快鱼吃慢鱼的时代，具体到前5月，究竟谁跑得最快了？ 是大巨头，还是二十强，还是五十强，抑或是百强？ 答案是逆袭的。你会发现，什么大企业病的托词、大象难跳舞的臃肿、规模天花板很难突破……事实告诉你，这在碧桂园等巨头面前，都是扯淡。 其一，碧桂园前5月已是3345亿，同比增长32%左右；而100强今年是62亿，比去年多出10个亿，微弱的进步基本让地产人无感。这也充分证明了，大象比兔子跑得更快。百强，基本只有小进步。 其二，别抨击高周转了，别抨击三四线了，慢慢周转，慢慢一二线开不了盘，规模就是做不起来，业绩目标就是完不成。这三五年，房企不进步、小进步都是大倒退；持续小进步，结局就是“出局”。所以，不进则退，小进大退，大进不退，这才是百强榜尤其是五十强榜单的“金玉良言”。正如龙湖副总裁胡若翔所说，地产第一阵营门槛未来每年提高30%。 去年十强门槛是1500亿，今年不到2000亿进不了前十，明年要2600亿，2020年3300亿。未来规模房企低于20%增长，都是「掉队」。宋卫平曾说，做好产品，规模慢一点也不要紧。但事实上，中交控股后，中交提出：“规模很重要，央企注重规模，资本市场也承认规模，不进前十的话，有很多规模带来的红利享受不到。所以绿城也必须保持规模，最起码也要进TOP10，不能掉队。” 从目前来看，未来只能往三千亿、四千亿、五千亿走，否则无路可走。 其三，从亿翰智库的5月百强门槛来看，TOP50梯队的房企速度跑得最快，增速高达57%；而TOP10梯队和TOP100梯队的门槛提升的增速都为26%，TOP30的门槛增速37%。显然从整体而言，TOP50的门槛增长最有爆发力，而TOP30也是。这一点，老潘之前反复强调：大中型房企最着急，因为不大不小最尴尬，所以唯有快速做大、尽可能做大、安全做大，才是第二梯队规模房企的战略第一要义。 目前来看，预计2018年全年TOP50门槛值或将超500亿元，而TOP10门槛突破2000亿。 图表来源：亿翰智库 动荡的房企座次表 地产十强格局微调，地产三十强大调 目前第一梯队和第二梯队落差加大。如果不考虑重大央企合并，不考虑极端收并购，未来十强格局会适当微调，会有少量非十强的房企进入十强。 但是，地产三十强、五十强，这个中上等梯队波动会很大。考虑到房企是高风险行业，或者产品结构、城市结构判断失误，或者投资拿地稍微错过政策周期、踏错节奏，又或者过于激进，高杠杆、高负债。种种问题都会导致在未来三五年里，TOP10-30将面临巨大的调整。 具体看当下2018年前5月的榜单，老潘也特别说说网红TOP50新秀。 其一，超级黑马中梁，前5月劲销502亿，占据行业第17名。过去名不见经传的中梁地产，目前已是行业二十强，而且短短几年间，布局全国21个省市90多座城。业绩增长快，城市扩张快，爆发力太强。 其二、黑马新兵新力，前5月热销223亿，占据第41名。这家公司成立才8年，南昌的业绩老大。如今一个惠州三线城市，新力2018年要做到300亿收成。 其三，新城控股，一直很低调。2018年某副总裁提出“保十争五”的口号，也就是说新城要进入TOP10。而前5月，新城销售666亿，数字叫一个顺啊，已位居TOP10。全年1800亿的目标，新城表示有信心。 被抛弃的千亿目标 2017谈千亿，2018两千、三千亿 受碧桂园和万科，或公开或私下提出万亿房企目标的刺激，很多哪怕才两三百亿，甚至一百多亿的房企，在2017年都纷纷提出快速冲击千亿的战略目标。 但转眼间，一年过去了，房企流行的已经是如何做到两千亿、三千亿，甚至更高。更有一批优秀房企，已经不满足于两千亿、三千亿，而是提出第一梯队，TOP8，保持行业前十的相对领先位置。这已经成为继千亿目标之后的网红“新目标”。 其实，不是房企老板胃口大了，而实在是房企规模增长太快，行业洗牌太狠。 一家房企若是太“娘”，太“温情”，等待它的结果，就是落后和出局。 这个行业从来不相信眼泪。资本机构看业绩座次榜、看土地储备，供应商也看成长性，地产精英也看平台成长性。房企没高增长，就没钱投你，没人跟你，没新土地给你做。 当然，跃过一千亿之后，有很多房企大佬告诉老潘，在我个人看来，房企销售规模超过一千亿后，和三千亿没有本质的差别。 同样，这些年核心城市房价上涨和未来中长期上涨，大型房企可能开发、销售面积没增长多少，但因为单价高了很多，所以业绩也高了很多，但实质产品体量并没增加太多，很多时候，未来五千亿，也就相当于今天的两千亿、三千亿。
你有几个“区域王牌军”？ “百亿城市，千亿区域”将层出不穷 2017、2018年流行的是孵化和裂变，即碧桂园变成若干个小碧桂园，世茂变成9个小世茂，中南变成若干个小中南、N个战区。 龙湖年会提出“5321”区域公司目标，即龙湖未来要实现几个500亿区域公司、300亿公司和200亿公司，50亿的地区公司若是持续做不到，干脆几个合并为破100亿的公司。 新城2018年预计会有8到10个公司销售破100亿；万科就不说了，四个区域公司中，上海万科、深圳万科都是单区域破千亿的。 值得关注的是超级黑马融创。华北融创、西南融创、上海融创预计都会在今年或者明年跃升为千亿区域公司；同样，中南提出江苏战区破千亿，世茂提出福建区域破千亿，其他房企提出浙江区域公司破千亿。以上种种，都是最近几年必须冲击的区域公司目标。 未来房企强不强，既看总部强不强，也看区域狠不狠。 未来，没有几个铁打的战区，或者王牌区域，很难支撑整个集团持续走强。 未来三五年是区域走强、区域王牌军诞生的关键时期，作为自媒体，也应该多关注区域王者是怎么炼成的，去分享给整个行业。 拿地排行榜 TOP10拿地力度、速度最凶猛 今天土储储备的数量与质量，映射未来两三年企业规模的座次表。 首先，从拿地城市分布来看，前5月城市拿地排行榜反映出，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，三四线重点城市持续火热。从总量来看，2018年5月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交5506亿元，同比增长33%。从城市土地来看，杭州以1363亿元的成交总价位于榜单首位，同比上涨251%；北京和苏州市场分别以606亿元和501亿元的成交总额占据榜单第2、3位 其次，从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利居前三甲。2018年1-5月，碧桂园以645亿元拿地总额重夺拿地榜榜首，势头猛进。万科以496亿元拿地总额跃居第二；保利以453亿元稳居第三位，土地市场发力显著。 其三，从拿地结构分布来看，TOP10房企1-5月拿地总额3696亿元，占TOP50企业的45.7%，同比平均增长率为40.7%，品牌房企资源集聚效应日益加强，强者恒强态势凸显。 整体而言，第一梯队TOP10拿地的力度、速度、体量最为凶猛，他们获取资源的能力更强。 图表来源：中国指数研究院 不仅仅是冲规模 有质量、可持续增长，是真行动 考虑到行业洗牌，房企不得不拼规模。 但100%冲规模的房企，目前来看基本没有，所以舆论也没必要老是抨击房企规模论。 房企在拼规模的同时，大型房企几乎都提出了有质量的增长。或者关注转型和商业模式能否穿越住宅调控周期，或者关注商住现金流的组合以减少住宅调控的影响，或者关注城市结构、产品结构、财务结构的优化以实现有质量均好的增长，或者从产业类型上关注轻资产、运营、服务的产业补充，又或者从财务质量上关注升利润、控负债、提规模的均好发展…… 今天高喊N千亿的规模房企，早已不是唯规模论。 龙头房企，万科、碧桂园、恒大都提出有质量、有效益、可持续的增长战略和行动举措就不多说了。更多的规模在高速增长的房企，同样也在弯道超车的同时，强调发展平衡论、质量论、持久论。 比如，龙湖提出，未来龙湖住宅规模要冲击三千亿，一直保留在行业前十，而且利润持续提升，争取未来利润能排在行业前五；商业地产提升回报率，进入商业全国前五；长租公寓2018年计划开业五万间，未来做到行业前三。显然，龙湖确立住宅、商业、长租公寓、物业四大主航道之后，未来住宅规模将冲击三千亿，运营服务租金类收入将突破一百五十亿，企业会更关注多产业的协同均好，穿越单一住宅调控周期，最终实现龙湖N千亿规模后的可持续发展。 新城在未来冲击两千亿，甚至更高业绩的同时，也提出非住宅领域的发展目标，即2020年保证新城吾悦广场的开业数量达到100家以上，实现年租金收入100亿。新城已经成为行业内，少数商业和住宅并驾齐驱、双双出色的差异化模式实践者。商住并举，既能体现商住综合体拿地优势，还能实现商业支撑销售额，又能让购物中心为住宅品牌溢价、价值赋能。新城既做大住宅规模，又打造商业运营竞争力，商住并举模式是面向未来、实现有质量增长的一种探索和实践。 同样，绿城代建的轻资产模式，未来或许会占据绿城投资与销售的三分之一，甚至半壁江山。绿城坦言，未来150亿元利润构成中，50亿元将来源于非住宅业务。事实上，今天绿城代建的销售利润是5个点，现在市场拿地，几十亿的真金白银投下去，有多少项目销售利润可以达到5%？绿城在规模冲击两千亿、三千亿的同时，三分之一的轻资产、三分之二的重资产模式，是绿城对于未来的探索之一。 2018年最核心是缺钱 融资两级分化、龙头房企将“胜出” 2017年加杠杆的房企很多都成巨头了，而2018年中央去杠杆后，房企想加杠杆也加不了了。 这两年，龙头房企涨势吓人，但2018年地产行业的确难上加难。核心是去杠杆和企业本身的高负债，很多债务在2018年陆续到期，所以房企2018年只要谈钱，都一个苦字当头。 第一，房企这两年为了做规模，普遍在加杠杆。2017年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，达到2005年以来的最高位；到2018年一季度，136家上市房地产开发企业中，有近40家公司的资产负债率超过80%。 第二，2016年的发债在2018年陆续进入还债期。2018年一季度，偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。预计2018年下半年，债务到期会更加集中和频发。 第三，政策去杠杆，强化金融管控。因此在“缺钱”的大背景下，一方面，利率提升非常显著，预计2018年整个房企融资成本都会上涨5~10%，甚至更高；另一方面，金融机构对房企的资质及信用提出了更高的要求，甚至有些银行，只对排名在TOP30的地产商进行贷款。 似乎只有大房企才能通过多渠道融资，盘活资产，降低融资成本。而本身缺乏融资平台，融资能力弱、负债率高的中小企业更是处处受限，雪上加霜。 所以就在最近几个月，你会发现众多T0P50房企频频发债，中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年前4个月，房地产企业海外资本市场融资数额达到233.2亿美元，同比增长107%。 在普遍都难的大背景下，TOP50房企却相对又有融资的优势。一方面，他们很多都是上市企业，有能力通过多渠道融资方式，优化债务结构，降低财务杠杆；另一方面，他们可以根据企业自身的周转速度、现金流、溢价能力，降低负债的同时，增加“买地钱”，获得持续生长，继续长大。 未来三年，可能是房企 最忙、最难、竞争最激烈的时光！ 房地产强势调控后，长效机制逐步建立，未来三五年可能是中国房地产行业最复杂、最棘手、最难受的三五年。外在的业绩分化、行业的洗牌整合、组织的分裂调整、资金的紧张、转型的焦虑等等，最终都会反映在每家地产企业、每个地产人不平静的365天中。 行业还在调控、洗牌、分化、高速运转。身在其中的我们，虽然要努力增长，但也不能争一时胜败，不能乱了节奏，不能过度专注眼前，而要看远一点，走稳了才能走得持久。这平淡的提醒，或许是你我天天匆忙奔走时不能忘却的警示。 作者：潘永堂，来源：地产总裁内参，ID：dczcnc，专注百强房企战略观察，专注中国豪宅产品创新。 |
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