5月的最后一天，业绩百强榜又出街了。 满屏的都是“压强”！ 谁掉队了？ 谁提速了？ 谁超车了？ 谁又没落了？ …… 直入主题，看看最新出炉的三十强榜单吧！（对不起，没有放百强榜，未来房企三十强将占据70%，甚至更高的份额。这个行业的未来，不可能百家房企个个都活得滋润。） 图表来源：亿翰智库 “霸道哥”碧桂园 月月总冠军，770亿单月新纪录 应该说，这两年的碧桂园表现，拉高了整个地产行业的奋斗指数。 不同块头不同速率 同样是大块头，究竟谁速度更快？ 这是一个快鱼吃慢鱼的时代，具体到前5月，究竟谁跑得最快了？ 是大巨头，还是二十强，还是五十强，抑或是百强？ 去年十强门槛是1500亿，今年不到2000亿进不了前十，明年要2600亿，2020年3300亿。未来规模房企低于20%增长，都是「掉队」。宋卫平曾说，做好产品，规模慢一点也不要紧。但事实上，中交控股后，中交提出：“规模很重要，央企注重规模，资本市场也承认规模，不进前十的话，有很多规模带来的红利享受不到。所以绿城也必须保持规模，最起码也要进TOP10，不能掉队。” 从目前来看，未来只能往三千亿、四千亿、五千亿走，否则无路可走。 目前来看，预计2018年全年TOP50门槛值或将超500亿元，而TOP10门槛突破2000亿。 图表来源：亿翰智库 动荡的房企座次表 地产十强格局微调，地产三十强大调 目前第一梯队和第二梯队落差加大。如果不考虑重大央企合并，不考虑极端收并购，未来十强格局会适当微调，会有少量非十强的房企进入十强。 但是，地产三十强、五十强，这个中上等梯队波动会很大。考虑到房企是高风险行业，或者产品结构、城市结构判断失误，或者投资拿地稍微错过政策周期、踏错节奏，又或者过于激进，高杠杆、高负债。种种问题都会导致在未来三五年里，TOP10-30将面临巨大的调整。 具体看当下2018年前5月的榜单，小编也特别说说网红TOP50新秀。
被抛弃的千亿目标 2017谈千亿，2018两千、三千亿 受碧桂园和万科，或公开或私下提出万亿房企目标的刺激，很多哪怕才两三百亿，甚至一百多亿的房企，在2017年都纷纷提出快速冲击千亿的战略目标。 但转眼间，一年过去了，房企流行的已经是如何做到两千亿、三千亿，甚至更高。更有一批优秀房企，已经不满足于两千亿、三千亿，而是提出第一梯队，TOP8，保持行业前十的相对领先位置。这已经成为继千亿目标之后的网红“新目标”。 其实，不是房企老板胃口大了，而实在是房企规模增长太快，行业洗牌太狠。 一家房企若是太“娘”，太“温情”，等待它的结果，就是落后和出局。 这个行业从来不相信眼泪。资本机构看业绩座次榜、看土地储备，供应商也看成长性，地产精英也看平台成长性。房企没高增长，就没钱投你，没人跟你，没新土地给你做。 当然，跃过一千亿之后，有很多房企大佬告诉小编，在我个人看来，房企销售规模超过一千亿后，和三千亿没有本质的差别。 同样，这些年核心城市房价上涨和未来中长期上涨，大型房企可能开发、销售面积没增长多少，但因为单价高了很多，所以业绩也高了很多，但实质产品体量并没增加太多，很多时候，未来五千亿，也就相当于今天的两千亿、三千亿。
你有几个“区域王牌军”？ “百亿城市，千亿区域”将层出不穷 2017、2018年流行的是孵化和裂变，即碧桂园变成若干个小碧桂园，世茂变成9个小世茂，中南变成若干个小中南、N个战区。 龙湖年会提出“5321”区域公司目标，即龙湖未来要实现几个500亿区域公司、300亿公司和200亿公司，50亿的地区公司若是持续做不到，干脆几个合并为破100亿的公司。 新城2018年预计会有8到10个公司销售破100亿；万科就不说了，四个区域公司中，上海万科、深圳万科都是单区域破千亿的。 值得关注的是超级黑马融创。华北融创、西南融创、上海融创预计都会在今年或者明年跃升为千亿区域公司；同样，中南提出江苏战区破千亿，世茂提出福建区域破千亿，其他房企提出浙江区域公司破千亿。以上种种，都是最近几年必须冲击的区域公司目标。 未来房企强不强，既看总部强不强，也看区域狠不狠。 未来，没有几个铁打的战区，或者王牌区域，很难支撑整个集团持续走强。 未来三五年是区域走强、区域王牌军诞生的关键时期，作为自媒体，也应该多关注区域王者是怎么炼成的，去分享给整个行业。 拿地排行榜 TOP10拿地力度、速度最凶猛 今天土储储备的数量与质量，映射未来两三年企业规模的座次表。 首先，从拿地城市分布来看，前5月城市拿地排行榜反映出，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，三四线重点城市持续火热。从总量来看，2018年5月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交5506亿元，同比增长33%。从城市土地来看，杭州以1363亿元的成交总价位于榜单首位，同比上涨251%；北京和苏州市场分别以606亿元和501亿元的成交总额占据榜单第2、3位 其次，从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利居前三甲。2018年1-5月，碧桂园以645亿元拿地总额重夺拿地榜榜首，势头猛进。万科以496亿元拿地总额跃居第二；保利以453亿元稳居第三位，土地市场发力显著。 其三，从拿地结构分布来看，TOP10房企1-5月拿地总额3696亿元，占TOP50企业的45.7%，同比平均增长率为40.7%，品牌房企资源集聚效应日益加强，强者恒强态势凸显。 整体而言，第一梯队TOP10拿地的力度、速度、体量最为凶猛，他们获取资源的能力更强。
图表来源：中国指数研究院 不仅仅是冲规模 有质量、可持续增长，是真行动 考虑到行业洗牌，房企不得不拼规模。 但100%冲规模的房企，目前来看基本没有，所以舆论也没必要老是抨击房企规模论。 房企在拼规模的同时，大型房企几乎都提出了有质量的增长。或者关注转型和商业模式能否穿越住宅调控周期，或者关注商住现金流的组合以减少住宅调控的影响，或者关注城市结构、产品结构、财务结构的优化以实现有质量均好的增长，或者从产业类型上关注轻资产、运营、服务的产业补充，又或者从财务质量上关注升利润、控负债、提规模的均好发展…… 今天高喊N千亿的规模房企，早已不是唯规模论。 龙头房企，万科、碧桂园、恒大都提出有质量、有效益、可持续的增长战略和行动举措就不多说了。更多的规模在高速增长的房企，同样也在弯道超车的同时，强调发展平衡论、质量论、持久论。 比如，龙湖提出，未来龙湖住宅规模要冲击三千亿，一直保留在行业前十，而且利润持续提升，争取未来利润能排在行业前五；商业地产提升回报率，进入商业全国前五；长租公寓2018年计划开业五万间，未来做到行业前三。显然，龙湖确立住宅、商业、长租公寓、物业四大主航道之后，未来住宅规模将冲击三千亿，运营服务租金类收入将突破一百五十亿，企业会更关注多产业的协同均好，穿越单一住宅调控周期，最终实现龙湖N千亿规模后的可持续发展。
2018年最核心是缺钱 融资两级分化、龙头房企将“胜出” 2017年加杠杆的房企很多都成巨头了，而2018年中央去杠杆后，房企想加杠杆也加不了了。 这两年，龙头房企涨势吓人，但2018年地产行业的确难上加难。核心是去杠杆和企业本身的高负债，很多债务在2018年陆续到期，所以房企2018年只要谈钱，都一个苦字当头。 第一，房企这两年为了做规模，普遍在加杠杆。2017年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，达到2005年以来的最高位；到2018年一季度，136家上市房地产开发企业中，有近40家公司的资产负债率超过80%。 第二，2016年的发债在2018年陆续进入还债期。2018年一季度，偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。预计2018年下半年，债务到期会更加集中和频发。 第三，政策去杠杆，强化金融管控。因此在“缺钱”的大背景下，一方面，利率提升非常显著，预计2018年整个房企融资成本都会上涨5~10%，甚至更高；另一方面，金融机构对房企的资质及信用提出了更高的要求，甚至有些银行，只对排名在TOP30的地产商进行贷款。
未来三年，可能是房企 最忙、最难、竞争最激烈的时光！
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