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夫妻协议离婚中，经常有人提出“谁不都要争，都给孩子”，即将争议的若干房产约定给孩子。问题随之而来，一旦一方不肯履行约定，不肯过户给孩子，怎么办？
观点一，有的学者认为离婚协议中关于不动产归子女的条款是财产处分条款，对于涉及身份关系的应当适用婚姻法来调整，对于涉及财产关系的应当适用合同法来调整，根据《合同法》第一百八十五条，即赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第六条，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
根据赠与合同的理论，赠与合同有以下特征：赠与合同是单务合同，当事人中仅有赠与人负担将财产权利转移给受赠人的义务，而受赠人并不负担对待的给付义务；赠与合同又是无偿合同，受赠人取得赠与物无需付出任何代价；赠与合同是诺成合同，当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果；赠与合同又是为不要式合同，是指法律没有要求必须具备特定的形式的合同。赠与合同既可采用口头形式，又可采用书面形式或者在合同订立后办理公证证明。无论采用何种形式，也无论是否经过公证，都不影响赠与合同的成立。因此，有的学者认为离婚协议中关于不动产的条款归属于“赠与合同”，因为它符合赠与合同的单务性、无偿性、诺成性和不要式的特征。
同时，赠与合同的成立并不意味着合同的生效，在动产赠与中，合同成立之时，赠与人将赠与物交付给赠与人，赠与合同自交付起生效，赠与人未将赠与物交付，赠与合同不生效。对于不动产，根据《合同法》第一百八十七条规定：赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。不动产赠与应当办理变更登记手续，同时根据《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消失，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，在赠与人未将不动产办理变更登记之前，赠与合同不生效，赠与人随时可以撤销对受赠人的赠与。
根据《合同法》第一百八十八条规定，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同。离婚协议不具有救灾、扶贫等社会公益和道德义务性质，更不具有公证性质，因此，赠与人即夫妻一方或者双方在未办理不动产变更登记之前，都有权撤销对子女的赠与。
观点二，有的学者认为离婚协议中关于不动产归子女的条款不是“赠与”，不能适用赠与合同，而是一个第三人利益的合同，不能随意的撤销。所谓的第三人利益合同是指，通说认为当事人一方约使他方向第三人给付，第三人因而取得直接请求给付权利之契约。离婚当事人在离婚协议中约定双方向第三人为一定给付，这是向第三人的允诺，这个允诺一旦得到第三人予以认可，这就成立了一个第三人利益合同。根据合同理论，判断向第三人给付合同之第三人有无请求权的根据，就是合同是否包含向第三人之允诺，无此允诺，向第三人给付合同就是“经由指令而为给付”合同，第三人无请求权，非受益人；有此允诺，向第三人给付合同就是利他合同，第三人有请求权，是受益人。《合同法》第六十四条可认为是第三人利益合同的法律基础，因为此条中许可合同双方当事人在合同中涉及第三人，并为第三人设定权利。另外，一些保险合同、信托合同等等，都可以为第三人设定权利。第三人利益合同是对合同相对性原则的突破。
在离婚协议第三人利益条款中，第三人对于该利益有接受和拒绝的权利。如果第三人表示接受，则第三人利益条款发生法律效力，第三人可依此条款直接请求给付的权利，债务人应当协助履行给付义务。如果第三人表示拒绝，那么第三人利益条款对第三人不发生法律效力。
承认离婚协议中第三人利益条款体现了以下法律价值：一是体现了对当事人意思自治的尊重。当事人对自己的合法财产享有处分的权利，其在离婚协议中第三人利益并未损害他人及社会公共利益，法律不应干涉。二是保护未成年子女利益的需要。三是排除了适用赠与合同处理，防止赠与人随意的撤销赠与，造成一系列不稳定的因素。
观点三，有的学者认为离婚协议中关于不动产归子女的条款效力的认定，应当按照子女的年龄和成长状况来区分。对于受赠人属于无民事行为能力人、限制民事行为能力人。根据《民法通则》第十二条第二款规定：“不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理其民事活动。”《合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神的健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。从这些法律条款上可以看出，未成年的父母完全有资格其作为接受赠与的意思表示。所以如果在离婚协议中约定将共同财产赠与给属于限制民事行为能力人的子女是有效的。根据合同法的规定，赠与合同属于纯获益的合同无须经过法定监护人的意思表示即可生效。因此，离婚协议中赠与给未成年子女的约定是有效的；对于受赠人属于完全民事行为能力人，因为完全民事行为能力人具有照顾自己的能力，同时接受父母的赠与也必须有明确的表示，不能以默认来代替，因此，离婚协议中关于不动产归子女的条款效力对于完全民事行为能力人不能想当然的予以肯定。
观点四，也有不少学者从离婚协议这个特殊的法律契约考虑，认为离婚协议中关于不动产归子女的条款虽然是对财产的处分，但是还有其他，诸如，解除夫妻关系、未成年子女抚养、共同债务的承担等涉及人身的内容，没有对共同财产的处分，也不会达成其他条款和整个协议。因此，不要轻易的否定离婚协议中不动产归子女的条款。
笔者同意第四种观点，理由如下：
一、探究离婚协议的特点。从离婚协议的内容来看，主要包括两部分，一是解除夫妻关系的内容；二是分割夫妻共同财产的内容。部分协议还会包括夫妻之间的财产补偿、损害赔偿等方面的内容以及未成年子女抚养方面的内容。从中可以看出，离婚协议涉及方方面面，不是单纯的财产分割契约。从离婚协议的效力来看，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。这条已经明确规定了离婚协议是具有法律效力的文件，夫妻双方中的任何一方，没有正当理由是无权撤销或变更其内容的。从离婚协议的形式来看，离婚协议书则是离婚协议的书面形式，《婚姻登记条例》第十一条第三款规定，离婚协议书应当载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。离婚协议必须经过婚姻登记机关批准才会生效，因此，离婚协议的形式是正规的、严肃的，除非法定理由，是不能任意撤销其中的条款。
二、从最高人民法院出台的司法解释中，明确了离婚协议的效力和适用，于法有据。在《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》中第八条 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。第九条，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。这两条明确了离婚协议对双方是有效的，对于其中的财产分割条款，仅对存在欺诈、胁迫等情形才可以将有关的财产分割条款撤销，因此，离婚协议中的有关不动产归子女的内容是夫妻对其财产协商处分的约定，具有法律效力，是不能撤销的。
三、在本案中的夫妻共同财产的处分更多的是对子女道义上的扶养。离婚协议在处理财产方面，很多都是基于身份关系的考量而作出的决定，不可避免的掺入一些感情的因素。子女毕竟是父母的亲骨肉，父母对子女的扶养和关爱形式各样，其中离婚时把不动产给予子女，是让子女在长大成人之后能有个守候的港湾，不至于居无定所，这也是大多数父母在离婚协议中处理财产的初衷。因此，离婚协议的达成是基于扶养关系产生的财产补偿关系。如果法院任意撤销这种约定，一是对原来达成的离婚协议的一种破坏，二是对子女的不利保护。
四、离婚协议带有浓烈的身份关系的契约，不能单纯的适用于合同法的规定。在合同法、婚姻法、物权法等一系列的法律中，如果婚姻法有相应的规定，应当优先适用婚姻法的规定，同时，可以参照其他的法律予以处理。
对于观点一、观点二和观点三，笔者认为有许多在理论上和实务中的不妥之处，理由如下：
一、根据《合同法》第二条的规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。这说明，离婚协议这种带有身份性质的契约，不能适用《合同法》的规定，也即不能适用赠与合同的条款来规范其中的有关共同财产处分的约定。
二、即使适用赠与合同的有关条款，在赠与合同第一百八十六条 ，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。虽然本条使用“救灾、扶贫等”作为“社会公益、道德义务性质”的非穷尽列举性定语，并没有对社会公益、道德义务性质的范围作出明确限定，从而造成在实际应用中对哪些赠与合同属于社会公益、道德义务性质，特别是其中的道德义务性质判断不明的问题。离婚协议中的有关将不动产给予子女的条款，带有明显的父母对子女的扶养义务，可以列为道德义务的范围，因此，即使是适用赠与合同，按照第一百八十六条的规定，是不能撤销的。
三、在司法实务中，如果主张以第三人利益合同来保护子女的权益，在法律规范中，无论是《婚姻法》还是《合同法》，很难找到适用的法律规定，只能依照合同理论予以阐述和释明，这样的判决于法无据。
四、在实践操作中，如果是夫妻一方以赠与合同或者第三人利益合同为由撤销离婚协议中关于不动产归子女的条款，而作为夫妻的另一方不同意撤销此条款，法院若是判决撤销，那么夫妻另一方的真实意思如何保护？撤消后财产的状态是共同共有还是按份共有？如果是按共同共有处理，夫妻双方已经离婚，失去了共同共有的基础；如果按照按份共有处理，双方的份额如何确定？在实践中很难操作。
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