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来源：互联网 作者：北京房产律师 时间：2017-09-06
【栏目分类】二手房买卖 【出处】盈科房产律师网(http://www.) 【摘要】购买二手房与购买一手房的流程有一些不同，但是大致也差不多，基本就是看房、调查、签合同、交钱以及过户等步骤，下面我们就对此详细的跟大家讲解一下，在二手房买卖流程中的每一个细节是怎样的? 【关键词】北京房产纠纷律师
【写作日期】2017年9月6日 【正文】第一步、买房看房。 想要挑选到称心如意的房源，不仅要综合考量房屋的地理位置、户型、周边环境、物业服务等基本情况，还要注意认真审查房主资格，查实卖方是否具备交易资格，是否对房屋拥有所有权;认真审核房屋是否存在共有人，房屋所有权人的共有人(一般是其配偶)是否对交易行为知情并有书面授权认可;查实交易房屋是否有承租人或第三人居住，居住的承租人或第三人是否有优先购买权;仔细审核交易的房屋是否存在所有权纠纷，是否被法院、房产部门查封，是否存在违法行为导致房屋无法交易;事先调查交易房屋能否办理户口迁移手续，以防止房屋购买后户口无法迁入。 第二步、产权调查。 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期;4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品;5、其它内容，如房屋平面图等。 房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。 第三步、谈房价、付款方式、违约责任和定金问题。 要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容;与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章;与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书;收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。 第四步、签订合同。 签合同时候必须注意：必须确认房主真实身份;必须明确双方违约责任;必须标明付款过户时间;必须注明费用交接时间;必须有代理费明细单;买方必须见房主;必须学会使用补充协议。 第五步、交首期房款或者定金。 购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程：确定按揭服务公司和贷款方案，借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案;查询公积金(如需公积金贷款)，与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金账号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限;签定房屋买卖合同，借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，杨浦、普陀、黄浦、长宁等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户;准备贷款资料，审核贷款资质，按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核;签贷款协议，公证，保险，按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。办理房屋过户和抵押手续，借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行;办理房产证和抵押证明，贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行;银行放款，银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。 第六步、卖方偿还贷款。 第七步、卖方注销房地产抵押登记。 第八步、买房申请公积金商业贷款。 申请公积金应是在房公积金管理中心系统连续缴存住房公积金6-12个月的职工。但住房公积金处于封存状态的职工，不能申请住房公积金贷款。借款人持购建房屋合同或协议(购买商售房许可证复印件;建房、修房的须持政府土地规划管理部门的批准文件)、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各市区县的公积金管理中心申请住房公积金贷款，使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明，填写《个人住房公积金贷款贷款申请书》。贷款银行根据借款人的申请考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。 当地公积金管理中心(或委托银行)审核批准借款人的申请后，借款人与公积金管理中心签订借款合同和抵押合同(用房地产抵押的签订抵押合同，个人担保的需要享受公积金的个人双人担保)。 办理住房抵押的要去办理房产抵押公证。届时，需要带好房产证(及土地证)、身份证、结婚证、户口簿和复印件一式5份，办理公证和房屋他项权证有关手续。 借款人用房产抵押的办理完抵押手续后，连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证或抵押权证明书等借款资料交公积金管理中心。届时，公积金管理中心将委托建设银行房信部门按时把款打入您的个人账户。 第九步、申请过户，并拿到收据。 第十步、卖方将房产交给买方。 第十一步、买方取得房地产权证。
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