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也许，您是房地产开发商，正准备投资养老地产项目，但尚未有清晰的商业模式和盈利模式： 1.如何获取土地，哪种土地性质更合适，土地划拨与协议出让如何设计开发比例？ 2.养老产业有什么不同的投资模式，如何与政府、医疗、康复、商业、住宅、旅游度假、金融等实现完美对接？ 也许，您正在规划市（县）养老产业园，但把握不准政策、城市发展与产业升级的关系： 1.产业发展规划、产业项目可行性研究和产业发展政策研究； 2.产业园区战略规划、空间规划设计、开发运营研究及招商推广 也许，您现在已经新建养老项目，但下一步该规划设计，没有清晰概念 ： 1.市场调研、项目定位、市场推广、开业筹备、招聘、培训如何开展？ 2.护理照料、医疗康复、营养配餐、社工活动、客户管理等如何良性运转？ 也许，您现在拥有老医院、酒店、厂房、学校等闲置物业，但怎么转型养老院呢： 1.原有地理位置、交通区位如何？原有物业建筑结构是否可以进行改造？ 2.如何顺利开业和运营？投入产出预算怎么样？是否保证持续的现金流？ 也许，您现在已经开办了养老机构，但在经营管理中不断涌现出难题需要解决： 1.入住率底、服务口碑差、职责不清、执行不力； 2.人才匮乏、人才难留，严重制约了下一步的发展，怎么办？ 也许，您更倾向于依托成熟的运营管理模式来打造政府公建民营养老项目，从而可以极大降低您的投资和管理风险： 1.拟选的运营机构是否有成熟的管理模式？是否规范可靠？ 2.如何撰写招标文件？如何进行具体的合作开发？ 我们拥有国内一流的养老项目顶级策划团队，为您提供全方位的养老策划、咨询、顾问与运营服务。 一、养老地产策划、咨询服务 养老地产的本质是商业地产，是一种复合型业态，包含养老、养生、医疗、康复、住宅、金融、护理、商业、度假、旅游、生态农业等多种业态。 其特点是物业的长期持有，并保证持续性的现金流，能够持续运营才是养老地产成功的关键。我们认为养老地产项目可分为三种形式： 第一种：养老综合体（1500亩以上） 第二种：标准化CCRC持续照料退休社区（500亩-1500亩） 第三种：中心城市建成区二代居养老养生社区（100亩-500亩） 针对不同的规模和业态需要进行详细的市场调研与整体策划。 我们将按照现代养老项目建设的科学理念和程序，对待开发项目，进行一个全面的立项评估过程，其重点是对开发养老项目的专业性进行调研、评估、改进。 我们不但可以帮助投资方来减少这些不利因素，摆脱市场拓展的困扰和应对挑战，而且确定项目开发是否必要和可行，预测其前瞻的社会和经济效益，以及近期和远期市场效益预测等，提供一个科学的参考依据。 (一) 市场调研、项目定位 市场调研报告及项目整体开发思路 项目定位报告 项目商业模式与盈利模式策划建议方案 项目功能分区策划建议方案 项目品牌推广策划建议方案 (二) 投入产出可行性分析与论证 政策研究和政府补贴项目策划建议方案 项目服务内容策划建议方案 项目设施设备投入策划建议方案 项目风险预测与防范控制措施建议 项目投入产出分析报告 (三) 概念性规划任务设计建议书 项目住宅产品布局建议书 项目住宅产品户型配比建议书 配套及功能设施建议书 建筑风格建议书 园林风格建议书 区域识别系统建议书 (四) 控制性详细规划设计建议书 土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求建议书 容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标要求建议书 各类设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求建议书 基础设施用地的控制界线（黄线）控制要求建议书 各类绿地范围的控制线（绿线）控制要求建议书 历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）控制要求建议书 地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）控制要求建议书 (五) 开业筹备与建立运营体系 养老项目开业筹备期政策应用指导： 养老项目工程管理方案（着重于适老化细节指导及验收标准指导）； 养老项目各功能区域设施设备采购建议及指导； 环境导视和文化系统建设指导； 养老项目组织结构及各部门功能定位和权责设定； 养老项目人力资源体系建设指导； 养老项目营销方案及组织实施； 养老项目运营体系标准作业手册； 养老项目开业仪式策划与准备； (六) 销售代理与顾问支持 我们将凭借在城市、商业、地产、养老产业研究等方面的深厚积淀以及对养老行业产业发展规律的把握，独创了融养老产业规划、养老项目策划于一体的咨询方法体系，通过对房地产政策、养老行业政策、养老行业现状、房地产现状、城市规划的解读，制定项目客户定位、产品（产业）定位，提供项目运营模式、销售通路及项目经济评价方案，并不断运用于多个养老地产项目的策划中，在实践中取得了良好效果。 消费者调查分析、项目及客户定位 竞争对手及竞争区域分析 销售队伍组织与培训 品牌形象顾问（项目VIS的创意及设计、销售现场包装创意及设计、工地环境包装创意及设计、售楼处及样板间装修方案建议） 整合营销推广、公关活动的宣传策划 销售代理及销售顾问（销售的总体战略思路和目标的制定、销售阶段的划分与时机选择、各期推盘的组合策略、各期的主题策略等） 二、养老机构策划咨询服务服务 （一）新建养老机构策划咨询服务
1. 项目和市场该如何定位（包括目标市场细分）？ 2. 如何建设前期项目筹备团队，推动项目的顺利实施？ 3. 管理人员和护理人员该如何进行招聘和培训？ 4. 为实现对老年人的服务功能，该设置哪些部门来满足老年人需求？ 5. 根据当地消费和收入水平及项目定位养老机构该如何收费？ 6. 采取什么样的商业模式和盈利模式？怎样才能使收益最大化？怎样收回投资？多长时间能收回投资？ 【解决方案】 1. 市场调查和研究 市场调查和研究是养老项目开展的基础性工作，项目和市场定位、营销推广方案均需在此基础上展开。 2. 市场细分和项目定位 市场和项目定位决定了整个养老项目的功能服务设施、建筑设计风格、未来发展规划等因素，具体包括主题定位、功能定位、市场定位。 3. 市场营销推广方案 在行业分析和市场定位的基础上，根据养老项目的战略，找到属于自己的客户群体，确定高效的销售推广和营销模式，并制定相应的市场竞争制胜策略。 4. 养老机构功能实现和服务体系建设 确定老年人及其家属的生活和精神需求，制定出养老机构合理的功能和服务体系，创造忠诚的客户群体和良好的口碑宣传效应。 5. 品牌设计与推广 根据企业发展的经营规律，如果要想在市场竞争中取得明显的优势，就必须走一条差异化的经营路线，必须在激烈的同行竞争中树立起精品品牌形象。 6. 人力资源建设 由于养老服务行业的特殊性，对所需要人才结构具有很高的要求。人员怎样招聘和培训？人才怎样培养？采取什么样的激励和考核方案？都是养老机构前期建设需要考虑的问题。 7. 养老机构运营管理机制 目前我国大部分养老机构管理比较滞后、内部运营效率低，欧英明德参考国内外标杆养老机构的运营管理机制，结合当地消费特点和习惯，设计出适合客户需求的运营模式和内部的管理机制。 8. 商业模式和盈利模式设计 商业模式和盈利模式决定了企业以什么样的方式盈利和赚钱，以及利益的分配方式问题。养老机构作为非营利性组织，注定了与众不同的商业模式和盈利模式，一个好的商业模式直接决定了养老机构收益的问题。 9. 开业筹备倒计时计划 “凡事预则立，不预则废” 做好养老机构的筹备工作即开业计划，对养老机构开业具有重要的意义，决定了养老机构试营业的成功，是未来项目顺利运营管理的关键所在，需要进行精心筹划。 (二) 养老机构优化升级咨询服务 通过对我国养老机构大量经营实例进行分析研究，发现了普遍存在的7大问题，正是这些问题严重困扰了我国大多数养老机构的发展。 如果您想对正在经营的养老机构优化升级，打造有影响力的养老品牌，我们可针对您企业（可能）存在的以下问题，为您提出切合实际的解决方案。 【问题1】没有品牌，或品牌知名度低，缺乏社会信任基础，导致门庭冷落 【解决方案】 1. 制定品牌战略 结合当地经济社会发展趋势和文化特征，根据您企业的资源和能力，进行养老机构品牌定位 养老机构品牌个性提炼、核心价值梳理 2. 品牌运营策划 养老机构品牌传播体系设计 养老机构品牌传播行动方案设计 【问题2】对未来养老行业的发展趋势缺少研究，对养老需求没有深度分析，公司战略规划不清晰，走一步算一步 【解决方案】 1. 对养老行业外部环境调查分析 宏观环境分析：政治、经济、社会、技术（简称PEST分析）； 养老微观环境分析：养老需求发展分析、消费能力分析、对您的养老机构构成威胁的竞争对手分析、潜在的养老投资者分析。 2. 内部因素的调查分析 养老机构内部分析：对养老机构内部资源竞争优势、服务能力等进行SWOT分析； 养老机构营销分析：对提供的养老服务内容、当区养老竞争环境和营销价值链等进行对标分析。 【问题3】营销推广体系不够健全，导致老人入住率低 【解决方案】 1. 营销环境分析 养老行业营销环境分析 养老市场细分、目标市场选择、养老服务定位(STP) 2. 养老机构营销组合策略体系 养老机构关系营销、饥饿营销、顾问式营销 养老机构猫头鹰营销策略 【问题4】养老机构组织设置混乱、工作推诿扯皮、人员权责不清 【解决方案】 1. 明确养老机构的组织目标
确定养老机构的关键业务流程 确立养老机构的组织目标 2. 组织架构设计 明确养老机构的组织设计原则 设计搭建组织结构的基本框架 【问题5】缺乏有吸引力和感召力的养老企业文化，或养老机构文化未落实到位 【解决方案】 1. 养老机构企业文化建设整体提升 形象文化设计与规范：企业VI基础设计、企业VI应用设计、企业形象宣传片设计和制作； 企业文化建设保障方案：企业文化发展规划、企业文化考评机制、经费保障方案。 2. 企业文化培训体系设计 企业文化培训设计：企业文化培训体系方案设计、“343”培训模式、培训手册制定； 企业文化宣贯与培训：“四有”培训模式，企业文化宣讲、典型案例分析、专题娱乐活动策划、新员工企业文化培训。 【问题6】人力资源未能充分发挥，缺乏激励机制 【解决方案】 1. 养老机构岗位管理体系设计 目标及方法：确立工作分析目标、选择工作分析方法（访谈法、问卷法、观察法、日志法、关键时间法等）； 工作分析实施及成果：“三定”体系（定岗、定编、定员）、岗位描述、任职资格体系、部门职能与岗位职责说明书。 2. 绩效管理体系 部门级绩效指标设计：将公司级绩效指标分解到各部门，形成部门绩效指标； 岗位级绩效指标设计：将部门级绩效指标分解到各岗位，形成岗位绩效指标。 【问题7】养老机构专业人才匮乏、特别是护理人员供需不均衡、养老机构内部培训机制薄弱 【解决方案】 1. 我们建立了高标准的养老专业人才实训培养基地，为众多养老机构培养有丰富实战经验的人才； 2. 专业人才培养与认证：我们提供标准化的培养流程，主要为老年公寓、养老院、社区服务中心等各级养老机构培养专业养老护理人员； 3. 专业内训：针对养老机构具体的培训需求，量身定做内训方案，确保养老机构各类人员素质和能力提升，促进养老机构内部管理升级优化。 中国养老策划师 | 养老投资人都在看的平台 关注韩老师，学习更多养老知识 |
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