解除条件成就后要求继续履行合同行为的认定

【案件情况】

原告（买受人）与被告（出卖人）于2015年11月8日签订《存量房屋买卖合同》，原告并于当日交付定金10万元及首付款40万元。双方约定为保证交易的安全性，被告需将涉案房屋抵押给原告，待房屋过户前双方再一起前去解押。同时合同约定，自本协议生效之日起三个月内，完成过户登记手续，否则被告有权解除合同。合同签订后，原告因其个人原因，自合同签订之日4个月后才取的房屋购房资质，根据合同约定，被告此时享有合同解除权。但5月12日被告仍接受了原告部分购房款30万元并协助办理了住房公积金贷款手续。后因房款问题，被告向原告书面告知拒绝继续并履行合同，随后原告向法院提起诉讼。

本案争议焦点之一：解除条件成就后要求继续履行合同行为的认定。

下面就上述争议焦点进行分析阐述。

一、解除权的成立条件

依合同解除权产生的条件不同，可将其分为约定解除权和法定解除权。

1、约定解除权。即指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。约定解除权的产生是基于双方当事人的约定，而不是单方所能决定。这种约定可以在订立合同时在合同中约定，也可以在订立合同后另行约定。依据《合同法》第93条第2款“当事人可以约定合同解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，当事人在约定解除权时，对此种权利的行使可以附加一定的条件，若解除权的发生情形、行使条件以及行使解除权的效力等。值得注意的是，当发生符合行使约定解除权的事由时，并不当然出现合同解除的后果，而是必须经由解除权人在解除期限内向对方发出解除合同的意思表示。

2、法定解除权。即指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。根据《合同法》第94条的规定，单方当事人行使合同法定解除权的情形有下列五种：

（1）因不可抗力不能实现合同目的的。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观现象。不可抗力事件的发生，只有其致使合同目的完全不能实现时，则任何一方当事人均享有合同解除权。

（2）因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。这是指在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。对于这种情况，另一方可不进行履行催告，径直行使解除权。

（3）因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。债务人无正当理由，若对于未约定履行期限，在债权人催告后仍未履行的，债权人便可享有合同解除权；若在合同履行期间届满，仍未履行合同主要债务，则债权人可不进行催告即享有解除权。

（4）因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。例如迟延履行、不完全履行，以及履行地点不符合合同约定等。在此情况下，债权人可不经催告而直接解除合同。

（5）法律规定的其他解除情形。

本案中所涉及到的解除权属于约定解除权。

二、解除权的行使方式

关于行使合同解除权的行使方式，《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”实务中一般是通过邮寄的方式通知对方。

三、解除条件成就后要求继续履行合同行为的认定

（1）针对解除条件成就后要求继续履行合同行为的认定，仅从《合同法》的相关规定来看，并未对该种情况进行规定。但在有关撤销权的消灭事由中，合同法规定了具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃行使撤销权的，撤销权消灭。对解除权可以类推适用撤销权的该项规定。

（2）解除权人在解除权条件成就后又继续要求相对方继续履行合同内容，其要求也属于一种默示放弃解除权的行为；若解除权人接受了相对方的履行，还允许其享有解除权，合同将一直处于一种不稳定的状态，无疑将损害相对人的利益，违反公平原则。

（3）根据《合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，根据该条含义，待解除权的行使也应在合理的期限内行使。

（4）根据“禁反言”原则，双方当事人一方对另一方有所明示免除或更改契约履行条款时，如该对方因信赖已着手实行，或许可允诺人反悔其允诺，则该相对人必受到损害或损失，在此情形下，法院不准许其反悔。

 

综上所述，解除条件成就后要求继续履行合同行为，其解除权消灭。本案中，我方（被告）当事人的后期行为已经致使解除权消灭，针对这部分抗辩预计也将很难得到法院支持。