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吴伟军：曾经有一句话叫做，一铺养三代。吴伟军：而现在大家常常说：三代养一铺。 第一要素：地段 吴伟军：地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，吴伟军：而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。 吴伟军：繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。吴伟军：如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，吴伟军：造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。 吴伟军：可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。吴伟军：事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。 毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。 第二要素：临街状况 吴伟军：商铺正因为临街才称之为商铺，吴伟军：大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，吴伟军：有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。 吴伟军：因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。吴伟军：临大街比临小街要好，吴伟军：在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。 吴伟军：当然，这一切必须灵活对待。吴伟军：在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，吴伟军：这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。 第三要素：人流 吴伟军：你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。吴伟军：一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。 吴伟军：但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。吴伟军：人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。 第四要素：驻留性 吴伟军：想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，吴伟军：门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。 吴伟军：要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，吴伟军：不产生匆忙离开的念头很重要。 第五要素：购买习惯 吴伟军：你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，吴伟军：又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。 吴伟军：人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。吴伟军：不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，吴伟军：要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。 吴伟军：所以，新开发的商铺一旦定错位，吴伟军：可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。 第六要素：购买力 吴伟军：同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，吴伟军：生意也会好做，铺面价值也相对较高。 吴伟军： 犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。吴伟军：投资商铺要选购买力强的地方。 第七要素：便利性 吴伟军：一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。比如说，家具市场，如果附近交通不利，吴伟军：那么，如何运输呢？ 吴伟军：一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。吴伟军：这样的商铺，能令人满意吗？ 第八要素：商圈 吴伟军：每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。 吴伟军：并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，吴伟军：往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。 吴伟军：在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，吴伟军：那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。 第九要素：规划 吴伟军：现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，吴伟军：生意可能一落千丈。 吴伟军：原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，吴伟军：城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。 吴伟军：如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。 第十要素：地势 吴伟军：铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。 吴伟军：最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。 第十一要素：净高 吴伟军：商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。 第十二要素：开间 吴伟军： 商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。 第十三要素：朝向 吴伟军：尽量避免朝正西或正西南的门面。阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。光过于刺眼，也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬，则更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。 第十四要素：比价 吴伟军：在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。开发商的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资收益。 第十五要素：收益率 吴伟军：根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。年收益率20％或更高，基本上都是动人的神话故事。 吴伟军：年收益率能达到10％以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年收益率在7％左右。 吴伟军：低于5％的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。必须注意的是，专业市场中的商铺收益率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面 吴伟军：1、全部出售不自持的商业中心一定没有未来，这样的商铺一定要远离，卖完拉倒，是死是活与开发商再无关系，而且即使后来的运营团队想做好也没办法，所有权、经营权都在个人手上，再好的运营和招商也是心有余而力不足。万达为什么有自信称它到哪哪就是中心？万达的商业大多自持就是自信来源，统一招商统一运营，根据整个区域的商业进行布局有针对的招商，既能避免恶性竞争又能丰富业态。
吴伟军：、商业中心的运营难度绝对在住宅项目之上，甚至要在酒店经营之上，商业中心的运营一定是典型的二八理论，20%的还行，80%的必败。
吴伟军：3、对于商铺不好卖、于是承诺返租的销售行为该如何看待？不要轻信开发商的10年返租65%、10年后还可以双倍回购。听着是划算，问题是它有没有能力返租？有没有能力回购？开发商会不会比你的企业存活时间久？
吴伟军：4、基本上分隔式产权商铺我们都是不建议购买的。因为经营权、使用权都在商场手上，经营好了你受益，经营不好了你一点办法都没。商铺是被整体分割出售的，甚至几平方、十几平方都给卖，偌大一个商场，你怎么去找自己的铺位。
吴伟军：5、仔细看看数据，看看你所在城市的去库存周期，受电商的影响，目前很多城市库存压力大的其实不是住宅，商业压力更大。
吴伟军：6、多去你所在城市的各大商场转转，不要只转有名气的，不具有参考价值，看看空租率如何。 |
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