|
我觉得马云说的非常对，我赞同——10年后，或许都用不了10年，房地产将走下坡路，没有什么资产是可以一直涨到天上去的。马云做出这个判断，可能是基于以下两点原因： 其一，中国人口老龄化之后，老年居民对于住房的需求将极大减少；其二，中国的城市化进程已经接近尾声，国家统计局的数据显示，2016年我国城镇化率为57.4%。预计2020年将达到60%。 这两点都是基于供求关系，是基于需求的分析。首先，从国际经验上来看，房地产市场与人口周期直接关联：婚龄人口决定了新增住房的需求，人口结构决定的储蓄率水平决定了买房资金的供给能力，决定了购房者的杠杆能力，也决定了房地产的持续投机能力。人口结构变化影响了居民收入水平和经济前景，从而影响房地产市场的长期走势。 其次，是城镇化率，也就是说城市外来移民对当地房地产发展的影响。其实说白了，还是需求端对于房价的影响。根据国际经验，当城市化水平达到70%之前，城市化还会继续增长，只不过速度将会放缓很多。 从以上需求的分析来看，我国人口在2012年首次进入了刘易斯拐点，15-64岁的青壮年人口占总人口的比重开始下降，64岁以上的老人占比上升，日渐老去的人口对我国房地产市场有着深远的影响——家庭在合并，越来越少，一个孩子，他父母、爷爷奶奶都有一套房，他结婚还需要再买房？还有就是储蓄率下降，社会总体杠杆能力也将随之下降，没有更多的钱去进行房地产投机。 此外，还可以从供给来看，2008年金融危机后4万亿投资带来快速的土地供应，形成了巨量的房地产供应，所以2015年底以来都是在进行房地产的供给侧改革，即去库存。而这也导致了三四线甚至是像我老家那样五线的小县城，房价都出现了明显的飙升。但是从长期来看，房地产供给总量已经出现了过剩（当然，这的看是哪个城市的房子）。 按照可以找到的官方数据，国家统计局房地产开发和销售统计数据，1995-2011年，房屋竣工面积总量73.9亿平米，其中57.9亿平米为住宅。按照2011年城镇人口计算，则平均每人增加了4.3平米。而按照城镇居民家庭调查，则1995-2011年我国城镇居民人均住房面积增加了16.4平米。 根据联合国的预测数据，2020年，我国城镇人口将达到8.88亿人，即便是未来不再进行房地产开发投资，我国城镇人均居住面积也将在2020年达到31.7平米。一个三口之家100平米的面积，基本上可以满足居住的需求。 房地产是争议最大的话题，看涨看跌都能找出自己的理由。太复杂了。 |
|
|
