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2018年西安的房价开始蹭蹭的上涨，涨幅位居全国前列，在感叹过去一年错失购房机会的同时很多观望的购房者为了不错失良机，倾尽所有积蓄，匆匆签订二手房买卖协议，结果导致合同无法履行，给自己造成了重大财产损失。下面详细讲述在购买二手房时需要注意的法律问题，为购房者参考。 01 查清房屋的“身世”
在选定购买房屋后，签订购房合同之前，首先要实地查验出售房屋的真实情况并确认该房屋是否符合存量房的交易条件，更重要的是要认真审查出售房屋的相关法律信息： 第一，要看房产证，房产证是不是原件，房产证上登记产权人与出售人身份是否一致，出售房屋是否存在抵押登记，是否被法院查封，如果在出卖前已经被法院查封，后续将面临无法办理过户的法律风险，因此购房人在购买该房屋时应当慎重审查。 第二，房屋产权性质是什么，是不是存量房，该房屋所有权是否为售房人单独所有。要求看售房者户口本。主要是看其婚姻状况，如果已婚有配偶，该房屋可能属于夫妻共同财产，对此，在签订购房合同前，买房应向卖方核实所购买的房产是否属于夫妻共同财产。如属于夫妻共同财产，应要求夫妻双方均在房屋买卖合同中签字（如果代替签字需要被代签一方出具授权委托书及相应证件）或者未在房产证上登记一方出具同意出售的书面承诺。否则，在合同履行中很容易发生无法过户的法律风险。 第三，登记的户籍所在地是否为出售房屋所在地，如果是登记的该房屋，建议询问售房者是否还有住址可以落户其户口等情况，一定要在过户之前确保卖方户口迁出。 第四，要切实注意该房屋是否出租给他人，如果该房屋已经出租给别人，承租人对出卖人所销售的房屋在同等条件下享有优先购买权。另外，出卖人与承租人签订的房屋租赁合同不因房屋出卖给买受人而丧失法律效力（“买卖不破租赁原则”）。对于出卖人来说，如因未及时通知承租人导致承租人无法行使优先购买权，则面临承租人要求赔偿损失的法律风险。对于购房人来说，如原承租人主张行使优先购买权，则购房人存在无法取得房屋的风险。如承租人不主张优先购买权，则购房人仍负有继续履行租赁合同的义务。 第五，要查清该出售房屋是否有欠缴费用的情况，可以去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况。 02 全面防范合同风险  第一，在二手房交易中，大多数买方采取银行贷款方式或者公积金贷款支付购房价款。对于出卖人来说，合同目的是取得购房价款。但买受人因自身贷款资格原因或者贷款政策变化导致无法按时办理按揭贷款或者无法成功办理按揭贷款，则出卖人存在将无法收到购房价款的风险。因此，对于出卖人来说，可以在房屋买卖合同中约定，如购房人无法按时办理到按揭贷款，则买受人应按照现款方式一次性按时付清剩余购房价款，如若未按时支付房款，出卖人有权解除合同。 第二，签订合同时一定要明确约定各项税费的承担，个人所得税，印花税，契税等等。在实际交易中，出卖人经常将税费转嫁到买受人身上，所以在实践中，签订合同时必须对各项税费承担作明确约定。以防止避免产生不必要的麻烦。 第三，在合同中约定清楚交易流程。交易流程要简明扼要，无歧义。尤其是出售房屋情况复杂的，涉及定金、网签、做监管账户、付款、贷款、迁户口、过户、腾房等情况，要在合同中约定明确，合理安排。
第四，一定要在合同中约定明确的时间节点。根据实际情况对履行合同过程中的时间进行合理规划，对时间节点一定要明确写在合同上，防止扯皮，严重影响合同的继续履行。比如每次的交款时间、网签时间、做监管账户时间、迁户口时间、办理贷款、过户、腾房时间等等。 第五，在合同中明确约定违约责任。没有违约责任就没有合同履行保障。要明确约定每个履约行为的违约责任。比如逾期网签、逾期做监管账户、逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房、逾期过户的违约责任等等。防止互相扯皮推诿，无法实现合同目的，发生纠纷也无法维护自身合法权益。 第六，坚决杜绝签订阴阳合同，买卖双方为了避税，房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效;继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。像这样的二手房交易存在较大风险，如发生纠纷诉诸法律，则法院也会认定真是意思的买卖合同，因此应尽量避免签订阴阳合同。 第七，在居间合同中明确约定给中介的佣金数量、支付方式、付款日期、支付佣金的条件，如果此次交易未完成是否应当退还佣金，退还多少，如因居间方的原因导致该买卖合同无法履行等是否要承担违约金，承担多少等等都可以明确约定在居间合同中，以防止发生不必 要的损失。 03 如若在合同签订后出卖方反悔、不继续履行合同或者不办理过户等买房该怎么办？ 
第一，买方可以起诉至法院，要求法院判决继续履行合同并要求过户。但首先是房屋买卖合同是合法有效的，并且买方有购房资格，继续履行合同在法律上和事实上没有障碍，主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。
第二，买方可以要求解除房屋买卖合同，并要求卖方承担违约责任，如若交定金，卖方还需返还定金，如果未约定违约金则可以要求卖方双倍返还定金。
第三，如若交易的房屋在签订合同后有增值，买方也可以要求卖方支付相应的补偿。 第四，如果要通过法律途径维护自身的合法权益，要提前收集相应证据，并咨询相关专业人士如何处理。  买房之前，先来看买房攻略 |
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