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一、什么是笋盘？ 「多军的标准是七折为笋」——yevon_ou 欧神提出了笋盘的标准，但对于99%的非职业多军来说，这个标准依然是模糊的，无从理解的。因为有一个最关键的问题没有阐明：到底七折指的什么？ 七折=出售价格/合理价格 二、多少是合理价格？ 经常有用户提问： “这套大户型是小户型的9折，笋不笋？ 118户型比106户型还便宜100万，是不是笋盘？ 这套临街，折价多少才算是笋盘？ ......” 问题代表着提问者的思维方式，这样的提问，说明大多数人对笋盘的理解有很大误差。 判断一个房子是不是笋盘，并不是通过对比「价格是隔壁的几折」来判断的。 判断笋盘的核心，是估价能力，是一套价格评估体系。 而这种估价能力，是通过「看房200套」来获得的。 “这套大户型是小户型的9折； 118户型比106户型还便宜100万； 这套临街，折价10%； ......” 以上种种，只是价格的表面反映，是房子的条件造成的结果。我们要做的，应该是在看房200套的过程中，根据种种条件，来分析一套房子值不值这么多钱？为什么值这么多钱？在反复的思考总结推翻过程中，最后才学会真正的估价——这套房子应该值多少钱？ 美国金融市场里赚的最多的几家基金，每一家都有一个擅长给公司估价的大当家。 当你获得这种估价能力，你才可以在踩盘中快速形成对一个地段的准确判断，才能清楚的知道一个楼盘，一套户型的合理价格： 「这套CBD老豪宅按理说完全值70000，现在只买50000，极大概率是笋盘。」 而这种估价能力并不仅限于鉴别笋盘，估价能力的背后是对整个市场的判断，当然也包括对市场趋势的判断。 最理想的笋盘，应该具备两个要素： 七折； 未来升值潜力。 三、判断的局限 有人问，是不是只要「看房200套」，就可以轻松判断笋盘买买买了？ 略遗憾的结果，不是。 因为估价是有前提的。 对一套房子的估价，大致由城市特点，楼盘属性，当地市场偏好这几点决定。一个在本地生活了几年甚至十几年的人，对于当地的城市发展变迁，楼盘历史，人口构成，市场偏好...远比一个外来游客要强得多。 而问题就在这里，多军，可能不止一个仓。 当我选择了北京，深圳，重庆三个仓位时，我也不知道重庆和深圳的笋盘是什么样子。 俗话说，过江龙战斗力打七折，多军去一个新的城市建仓，必然有很多东西还需要「从头再来」，至少还要「看房200套」。 即使这样，你对于这个城市的发展态势、结构，人口...依然有着不少的盲点。 ——要判断一套房子的价值，首先要对这个城市的生态框架和发展有一个正确的认识。 解决这个问题，通常需要当地的「地头蛇」来帮忙。 去重庆建仓前，我已经有5年没有去过这个城市了，而这5年间的变化让我感觉似乎来到了一个新的城市。 好在欧大已经给予了清晰的框架指导，我只用在大框架下快速拼图即可。 当时的重庆已经有很多家不同模式的中介/管家公司开始带外地人看房，为了尽快摸清重庆的楼盘情况市场特点，我每天选择一个不同的中介（团队）跟车，观察这些人怎么看房，观察他们怎样进行判断，再结合我自己的踩盘，得出我自己的结论。 而在去深圳前，事先通过瓜瓜认识了深圳土著雪梨姐，龙岗的地头蛇谢大师（公众号：囤房直升机），在几位土著的指导下，对深圳各个片区的特点，市场对楼盘的偏好都有了更充分的认识。 顺便说一下，这几位都在我的知识星球担任嘉宾，欢迎加入星球咨询。 如果有人问你什么是笋盘？ 告诉他，先从看房200套开始。 |
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