其实不动产登记（簿）没你想象的强大丨精读物权法解释（一）第二条

法条精读

不动产登记在性质上存在复合性特点，在民事诉讼中针对不动产物权归属的问题上，不动产登记薄作为不动产物权归属的公文书证，具有权利推定的效力；另一方面，作为一种拟制事实，其表彰的权利状态又不能总是必然反映真实的不动产物权关系。那么，对于不动产登记薄的证明力应当如何认识？精读《<物权法>司法解释（一）》第二条，思路就在里面。

《物权法解释一》第二条

不动产确权争议中登记的证明力

    “当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

Tips

    本条是对物权归属争议中，“是否可以否定不动产登记薄在证明不动产物权归属中的证明力”所作的规定，在适用时既需保护好真实的权利，也需要维护交易安全。因此，对本条文的理解，需着重把握好以下几点：

不动产登记薄证明力之辩：

   不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定的法律效力。我国不动产物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅；以登记生效为原则，登记对抗为例外。就登记生效的物权变动而言，《中华人民共和国物权法》第十六条规定体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。而《物权法》第17条、第19条又分别推定了“不动产登记薄确有错误”“不动产登记薄记载的事项错误”的情形。因此，我们对于不动产登记（薄）应有两层理解：

第一，它被赋予了权利推定的效力。这意味着不动产登记薄上记载的权利人一般会被推定为不动产物权的享有者；

第二，它的推定力本质上只是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。若当事人就登记簿上记载的物权归属和内容发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人，对此无须再行举证证明。

极高证明力

不等于

绝对证明力

注

厘清不动产登记薄与不动产物权归属的关系：

根据《物权法》第9条的规定可知，我国对不动产物权变动主要采取登记生效主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。所以，不动产登记制度的价值追求最终都是落实在不动产登记薄上

。不动产登记（簿）权利推定的法律效果在内部关系与外部关系上的表现有所区别，不动产登记（簿）具有对不特定第三人的物权公示效果，但对于不动产物权归属及内容存在争议的双方当事人，则并不能当然地得出结论。

内、外部关系：

所谓内部关系是发生在登记“名实不符”情形下的登记物权人与真实物权人之间

。比如，登记的不动产所有权实际上属于多人共有，但仅登记在一人或部分人名下，导致不动产登记部分名实不符，实践中较多地发生在合伙共有财产、家庭共有财产、房地产合建财产登记在一人或数人名下；又如，因避税、规避债务等原因，实践中存在许多借名登记的现象，即不动产的真正所有权人借用他人的名义进行登记；此外，也有在不动产代理登记中，代理人侵害本人利益，将自己登记为所有权人的情形等。对于这些不动产登记物权人与真实物权人之间因内部关系发生的争议，真实物权人可以通过不动产确权诉讼或执行异议之诉等主张权利，人民法院应当依据不动产物权变动的基础法律关系来确认物权的归属。

在对于除此之外的登记物权人与不特定第三人之间的关系上，不动产登记簿的效力主要表现在，对于因信赖不动产登记簿记载的物权状态而与登记物权人交易的第三人，只要该第三人满足善意取得的条件，则即使事后真实物权人证明不动产登记簿的记载与真实物权状况确实不一致，但该第三人仍可取得该不动产物权。也就是说，在外部关系上，即使不动产登记簿记载的物权状态被证明与真实物权状态不符，但真实物权人仍有可能因第三人构成善意取得而丧失不动产物权。

内部关系

VS

外部关系

注

“有证据证明”的认定标准：

根据《民事诉讼法》第63条之规定，不动产登记薄应归属于书证中的公文书证这一法定证据形式。不动产登记薄作为一种公文书证中的报道性书证

，其对不动产物权权利归属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成。相应地，不动产登记薄上有关不动产权属记载事项，在确定不动产物权归属方面的证明力方面远高于其他证据的证明力。因此，当事人一方如想否定该推定的正确性，则必须承担更多的举证证明责任，否定的证据应达到“具有高度盖然性”的程度。如果乙方当事人提出的证据已经证明其主张的事实发生具有高度盖然性，则人民法院即可对该事实予以确认。

盖然性程度的区分：

初级盖然性

：心证程度为51%-74%，表明事实大致如此。

中级盖然性

：心证程度为75%-84%，表明事实一般情况下如此。

高级盖然性

：心证程度为85%-99%，表明事实几乎如此。

    

    由于

不动产登记的公信力即为登记内容对善意第三人推定为正确或真实，意味着登记薄上记载的不动产物权权利人被推定为真正权利人。这种推定真实或正确不但体现了国家公权力对不动产权属的介入，而且还维系交易安全，勾连着善意取得制度的实施。因此，在否定不动产登记薄作为不动产物权归属的证据证明力这一问题上，应秉持审慎态度，不宜轻易否定不动产登记薄记载的真实性，所以，应采取不低于高度盖然性的证明标准。

高度盖然性

否定

权利推定

注

司法实务适用时应注意：

  

权利推定 非 事实推定：

    不动产登记薄的推定力只及于权利，不及于事实。

也就是说，不动产登记薄的推定力并不包括对所记载不动产自然状况事项的推定，具体到实践中，不动产登记薄的权利人不能再诉讼中就不动产自然状况援引不动产登记簿的推定力来抗辩。

    注：不动产登记簿记载的事项主要包括不动产的自然状况和不动产的权属情况

自然状况

VS

权属情况

注适用范围：

    本条适用范围不限于不动产确权争议诉讼程序。了解本条起草情况即可知，

本条

最终的表述是删除了初稿中“不动产确权争议民事诉讼中”的表述。这就说明，本条的适用对象秉持开放立场，并不局限于物权确认纠纷这一案由的范畴

。

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