|
某县不动产登记机构询问：我县有一处房屋，先是被法院查封，而后即被查封法院拍卖。法院出具了协助执行通知书，由我单位办理了转移登记。但是在转移登记完成后，我单位计算机系统还一直显示该房屋处于查封状态。那么，新的权利人是否可以处分该房屋？我们如何把此查封去掉？还有一个问题是：该房屋还有两家法院轮候查封，对这两个轮候查封我们可以直接予以注销登记吗？ 金绍达：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号文）第30条第2款规定：“查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭”。因此，查封的房屋经过查封法院执行，则不再处于查封状态，不应影响新的房屋所有权人处分该房屋。 《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第92条对已经失效的查封作了两项规定：一是在查封期间，“人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记”。二是“不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效”。按照这一规定，登记机构对“解除查封的”才办理注销登记，而对查封期限届满法院未续封的，只是规定了“查封登记失效”，而并未规定将其注销。至于查封因财产被执行而失效应如何处理，则未作直接的规定。由此可见，在《细则》立法时，对查封的注销登记只考虑了法院的解除查封。 按最高人民法院、国土资源部、建设部法发〔2004〕5号文第19条规定，两个以上人民法院对同一宗房地产进行查封的，是轮候查封登记。该文第20条又规定“查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封”；最高人民法院法释〔2004〕15号文第28条第1款也规定，“查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”。所以，轮候查封并不是查封。查封法院对已查封的全部财产进行处分后，“该财产上的轮候查封自始未产生查封……的效力”。对法院而言，没有产生过查封的效力，就谈不上对查封的解除。 而对登记机构而言，并不应当局限于“解除查封的”才办理注销登记，将轮候查封记载于登记簿也是登记。《细则》第91条规定了“对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记”。既然已将轮候查封作为登记，在登记事项发生变化时，理应对登记簿记载的事项做出相应的变更。如果 《细则》规定了登记机构可以依职权注销失效的查封登记或轮候查封登记，就不会产生对失效的查封可否注销登记的疑惑。可以在今后立法中予以改进。 在目前，因《不动产登记操作规范（试行）》已规定：“查封登记或者异议登记失效后，宜在信息系统中及时解除相应的控制或者提醒，注明相应的法律依据”（1.10.4.4）。因此，在没有新的规定之前，对于已经失效的查封或轮候查封，可以先在信息系统中解除相应的控制，在该房屋被转让给新的所有权人以后，在登记簿上就不应再显示已失效的信息。 |
|
|
