这种情况用转移登记还是更正登记？

来源：不动产频道  金绍达

 

某市登记机构询部：张某以李某的名义买房（房款、契税等所有费用都是由张某支付）并由李某申请登记，当时提交的包括买房合同在内的所有登记文件均显示李某为买房人，我们依据这一申请将产权登记在了李某名下。3年以后，张某想把这套房子出卖，但是李某不同意，不愿配合买房户办理房产过户手续。经法院判决，确认登记在李某名下的房屋实际权利人应为张某，李某未上诉。现在张某带着法院判决书和判决书已生效的证明来申请办理更名手续。问：这一起业务我们应该办理更正登记还是转移登记？

金绍达：在实际工作中，登记错误主要有以下几种原因：一是因申请人提供虚假材料导致登记错误；二是因登记机构工作中的疏漏造成的登记错误；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定的权利和登记簿所记载的权利不一致。世界各国和地区对登记错误范围的规定并不完全一致。日本和我国台湾地区规定是将登记机关登记过程中的瑕疵导致登记簿记载与真实状况不一致作为登记错误，实行的是狭义的登记错误；而德国、瑞士等国规定，登记错误除了上述原因外，还包括登记过程并无瑕疵，而事后登记文件被法院认定无效或撤销这类情形。

我国《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记”。“更正登记的目的是……许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正”（全国人大法工委编《中华人民共和国物权法释义》第59页）。可见，我国现行登记制度实行的是广义的登记错误。

在本例中，李某的登记申请与其提交的登记文件内容完全一致，登记机构在登记过程中并无过错。但是人民法院查明实际购房人不是李某时，确认登记在李某名下的房屋权利人应为张某。该判决书生效后，张某就已经在法律上成为房屋所有权人，而登记簿仍然记载为李某所有，形成了登记簿记载与实际权利状态不一致。

这一起业务为何不用转移登记来纠正？一是《不动产登记暂行条例实施细则》第27条规定适用的范围首先应是“不动产权利转移”，而不动产权利转移是不动产权利从一个权利人转移到另一个权利人。而本例中人民法院查明实际购房者并不是李某后，不承认李某所登记权利的合法性，即李某并非不动产权利人，因而不存在不动产权利从一个权利人转移到另一个权利人的情形。二是凭人民法院生效法律文书申请的并不一定就是转移登记。《不动产登记操作规范（试行）》就明确规定了：“人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记”（16.1.1）。所以，应当由权利人张某依据真正的权利状态申请更正登记。

【来源】《中国房地产·综合版》 2020年第4期