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姜锋，邹城市自然资源和规划局（邹城市不动产登记中心） 为了保护事实上权利人的物权，《物权法》《不动产登记暂行条例》 《不动产登记操作规范（试行）》等都规定了更正登记制度，允许真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。《物权法》规定了“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，但同时也规定了“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。 那么，更正登记到底适用什么情形呢？《不动产登记操作规范（试行）》作出了规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记”。 本文通过案例进行分析： 案例：2010年7月卖方张某与买方李某签订了不动产买卖合同，共同向登记机构申请了房屋所有权转移登记，后张某与李某发生纠纷，张某将李某起诉，2012年1月市人民法院判决：“张某与李某签订的买卖合同无效，并确认房屋所有权归张某所有”。现张某持人民法院生效的民事判决书及协助执行通知书（内容为将该不动产登记至张某名下），向不动产登记机构申请登记，要求将房屋所有权恢复至自己名下。对于该案例，登记机构应当按什么登记类别办理呢? 首先，现在各地的不动产登记机构对更正登记的认识还不尽相同，对于更正登记中“登记错误”的理解，也不一致。一种意见认为，登记错误是由于登记瑕疵造成的，即不动产登记簿的记载与申请登记的原始材料不一致或者因疏漏造成的权利人姓名、坐落等笔误。另一种意见认为，因登记原因行为不成立或者无效，造成了登记记载与实际权利不一致，即：登记错误既包括不动产登记簿的记载与申请登记的原始材料不一致，也包括与真实的物权状况不一致的情况。本人赞同第二种意见，从《物权法》的本意来讲，“登记错误”应做广义的理解，即：“登记错误”既包括不动产登记簿的记载与申请登记的原始材料不一致，也包括与真实的物权状况不一致。更正登记是对错误登记的更正和补充，通过更正登记，从而保护真正权利人的利益不至因错误登记而遭受损害。不动产登记虽然有严格的操作程序，但也很难避免发生登记错误或遗漏，出现登记簿记载的权利人与真正权利人不一致或权利遗漏现象，从而使真正的权利人可能因此遭受损害。为了彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，使登记权利人与真正权利人保持一致，从而维护真正权利人的利益，避免造成真正权利人的损害，设置更正登记制度，是对错误登记的补救措施。 其次，上述案例各地登记机构也有着不同的观点。一种观点认为：虽然合同被法院判决无效，但登记有效，现法院确认房屋归属张某，应办理转移登记，并交纳相关税费。还有的人认为：合同被法院判决无效，依据《合同法》第56条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”；依据《物权法》第28条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。故而，法院的法律文书一经生效，即发生了物权变动的效力，该不动产权利仍归属张某所有。也就是说，张某、李某之间的不动产买卖合同被判决无效，则即便不动产还登记在买受人李某的名下，法律文书已确认房屋所有权仍然属于张某。此种情况下，不动产登记机构应当依据生效的《民事判决书》及《协助执行通知书》办理更正登记。 本人赞同第二种更正登记的观点，即：因登记原因行为不成立或者无效，造成了登记簿记载与实际权利不一致造，应适用于更正登记。在法律行为导致物权变动的情况下，如果该法律行为不成立或者无效、被撤销，依据《民法通则》以及《合同法》的规定，即便完成登记，物权变动也溯及到法律行为成立时而自始不生效。 不动产登记簿记载内容和真实权利状况不一致的，属于登记错误情形的一种。虽然不是登记机构的过错，但仍需要更正。《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”。原来就是张某的财产，现在返还，是对原来登记的否定，应属更正登记才对。正是基于此考虑，《房屋登记办法》第80条规定：“人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，注销原有登记”。对于该案例，“并办理相应的登记”即为更正登记。 再次，依据人民法院或者仲裁机构生效法律文书办理的更正登记，应与一般情况的更正登记作区别，登记机构无需也无能力去实质性审查人民法院法律文书，依据《不动产登记操作规范（试行）》第16.1.4条，受理人员只需审查法律文书等材料是否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力。 由此可见，更正登记是对不动产登记簿记载的错误事项进行补充改正而进行的登记，是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的登记，上述案例应适用不动产更正登记。 本文已刊发《中国房地产》2019年8月上旬刊 |
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