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在中国孩子往往是一个家庭的中心，孩子的学习又往往是一个孩子的中心。进入名校，让孩子赢在起跑线上成为很多家庭的目标。如何为孩子创造这个条件——购买学区房，成为很多家庭的选择之一。为了孩子上名校高价买了学区房，然而很多时候却迟迟无法落户，或者购买了学区房因为政策原因孩子无法入学或者说孩子的入学名额已经被房东占有，新房主无法实际使用等等一系列问题时常困扰着购房者。近期笔者在《人民法院案例选》2017第2辑中刊登了一篇关于学区房学位行为保全的案例，应该是很多学区房购房者的福音，在此与大家一起分享。  【案件案号】 一审：北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初16170号 【裁判要旨】 在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。 【案情简介】 原告王素菁诉称：经某中介公司居间，其于2016年4月10日与被告廖志华签订了房屋买卖合同，购买被告出售的位于海淀区万寿路的房屋一套。协议签订当日，原告依约支付定金10万元。4月26日双方完成“网签”。但此后，因该房屋系学区房，房屋价值升值，被告拒绝继续履行合同。故原告王素菁起诉要求：（1）判令原告代被告偿还银行相关欠款，并由银行解除该房屋抵押权；（2）判令被告交付该房屋，并将房屋所有权转移登记至原告名下。原告王素菁同时向法院提出行为保全申请，要求对廖志华名下的涉案房屋所对应的学籍进行冻结，禁止其使用该房屋对应学籍，并提供现金担保。 法院经审理查明：在双方签订的房屋买卖合同补充协议中，被告曾承诺涉案房屋为某小学学区房，且学区名额未被使用。在与被告的沟通询问中，其表示拒绝继续履行合同的理由是原告和中介公司在网签合同中虚构较低的价格逃避税款，可能使其诚信记录出现问题，也给将来的交易带来风险。被告已将其子女户口迁回涉诉房屋，将于2016年6月小学人学登记时使用涉诉房屋对应的学位。 【裁判结果】 北京市海淀区人民法院于2016年6月16日作出（2016）京0108民初16170号民事裁定：禁止使用位于北京市海淀区万寿路街道复兴路的涉诉房屋或该房屋对应户口的学位。本裁定有效期为6个月，自送达之日起生效，送达后立即执行。 【法院观点】 法院生效裁判认为：经审查，在原被告签订的房屋买卖合同补充协议中，被告曾承诺涉案房屋为某小学学区房，且学区名额未被使用。现被告表示要求解除合同，并计划于2016年6月中下旬使用涉案房屋学区名额登记报名该小学。根据现行规定，由于该学位在6年内只能使用一次，被告一旦使用该学位会给原告带来不可弥补的损失，且时间紧迫。法院认为原告的申请符合《民事诉讼法》第一百条关于行为保全的规定，遂作出禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位的民事裁定。 【相关法条】 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。 人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。 人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。 【律师解析】 《中华人民共和国民事诉讼法》修改后第一百条增加了“责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为”以及将“财产保全”修改为“保全”，也就明确了行为保全的法律依据。结合到本案，在房屋的学区名额可能被使用的情况下，为了防止给原告带来不可弥补的损失，北京市海淀区法院在对案件进行了审查后大胆、准确的、快速的进行了行为保全，确保了学位不被使用，有效的保障了原告购买房屋的最终目的。笔者就“行为保全”、“学位”作为关键词在“北大法宝”、“科威”等案例库中检索并未检索到相似的案例，可以说这篇刊登在《人民法院案例选》是笔者所了解到的第一份针对于学区房学位的行为保全裁定书。也给二手学区房买卖中因学位问题产生纠纷的购房者一个解决方法的指引。 同时笔者就购房者学区房购买过程中提出些建议：一、验明学区房。必须提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及所要购买房屋的入学指标的使用情况。二、明确合同目的。在合同中必须将因学位而购房这一特殊目的进行明确。三、合同违约条款设置。针对如出卖方户口迁出时间、确认该房屋入学资格等设置违约金条款。四、合同解除条款。如出卖人未履行迁出户口、无法达到入学资格等情况时，购买方可解除合同并承担购买方购买该学区或者相似学区房屋的差价等。 |
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