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最高院最新观点—买卖房屋未过户的,征地拆迁补偿款归买受人

2018-06-25  芬芳家园阿芳   |  转藏
   
追寻梦中的那一抹蓝


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一、法条“解读”

(一)第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。


(二)解读:买卖合同的买受人的目的就是取得标的物的所有权,所以交付标的物的并转移标的物所有权是出卖人最基本的义务。这在各国或者地区的民法中都是一致的,如德国、我国台湾地区“民法典”对出卖人义务的规定首先就是“物的出卖人负有向买受人交付其物,并使其取得该物所有权的义务。”《联合国国际货物销售合同公约》第30条也规定:“卖方必须按照合同和本公约的规定,交付货物,移交一切与货物有关的单据并转移货物所有权。”交付是指标的物占有的转移。民法理论将标的物的交付分为现实的交付和拟制的交付两种。


 二、案件展示

最高院发布的(2017)最高法民再407号案秦宗孝、孙建国买卖合同纠纷再审民事判决书:关于本案当事人之间诉争的无证房屋征收补偿费用应如何分配问题。孙建国、秦宗孝均认可双方签订的《房屋买卖合同》,双方对依据该合同交付的有产权证的房屋及土地部分并无争议,争议焦点是涉案无产权证明的房产因政府征收行为而支付的补偿款归属问题。该无证房产位于双方签订《房屋买卖合同》涉及的原南川市食品公司肉联厂所属资产范围内。2009年7月2日,孙建国、秦宗孝与第三人张宗勤、案外人时XX四方签订的《协议书》约定,孙建国于2008年6月3日将原南川市食品公司肉联厂资产的全部土地和房屋中其所有的份额转让给秦宗孝,该厂资产中的房屋、土地归张宗勤和秦宗孝共同所有,各占50%,孙建国就该厂资产不再享有任何权利和承担任何义务,秦宗孝和张宗勤共同所有房屋、土地租金收益,并各占50%。

上述《房屋买卖合同》和《协议书》虽未明确孙建国转让的原南川市食品公司肉联厂资产是否包括诉争的无证房产,但结合孙建国自2009年向秦宗孝交付后,再未对涉案南川市食品公司肉联厂任何房屋及土地进行占有、使用或者管理维护的事实,应当认定孙建国与秦宗孝之间具有流转该无证房产的意思表示,并且已实际交付,秦宗孝自2009年起已经与第三人张宗勤实际占有和使用该无证房产。一审判决对此焦点问题的认定和处理符合法律规定,应予维持。

 

三、从裁判文书中解读的“裁判要旨”

(一)关于利害关系人之间就没有产权证照房产的征收补偿费用发生纠纷能否通过民事诉讼解决的问题。根据物权法定原则,不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产,此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关的利害关系人之间流转,相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。

(二)在国家征收时,一般情况下征收主体根据先前确定的征收方案针对无证房产作适当的补偿。在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后,有关利害关系人之间就该征收补偿费的归属或分配产生纠纷,向人民法院提起诉讼,人民法院应当作为民事纠纷予以受理。人民法院受理此类民事纠纷案件,主要是针对利害关系人之间就诉争的征收补偿费的归属或分配作出裁判。

(三)通过案例分析,在买卖合同中可以注明特别条款。房屋买卖合同中可以约定包括国家征地拆迁中的补偿款归谁所有,可以约定相关条款。








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