除了过户和交房，二手房购买人签订合同时还需要注意什么？

万宝全书 2018-07-01

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北京市中永律师事务所合伙人

魏改莲律师长期致力于商事合同、公司治理、房地产与建设工程领域的争议解决、方案设计，对公司治理结构、兼并收购、房地产等领域进行了深入研究，在上述领域内积累了沟通、方案设计、谈判及履行等方面的经验，具有在各级法院及仲裁委员会的出庭经验。

除了过户和交房，二手房购买人签订合同时还需要注意什么？

二手房购买过程中，购买人需要关注的事项重点为房屋产权过户及房屋交接。但是，仅仅关注这些是不够的。近期，律师陆续接到客户咨询，有的客户在办理网签手续时才发现房屋已经被查封，但是，此时已经付款过半；有的客户，缴税时才发现房屋并非满五唯一，由此导致房屋过户的税费翻倍；有的客户，合同签订后已经支付了部分款项，此时，卖房人的配偶却主张合同无效……

据一位法官介绍，随着北京城区内土地供应量的大幅减少和房地产市场的转型，北京城六区法院审理的案件中，二手房交易纠纷以及房屋居间合同纠纷已经占据相当比例。因此，在签订合同时，如何设定条款，有效避免纠纷，维护购买人自身利益非常重要。

律师认为，结合近期二手房纠纷发生的原因及北京市二手房交易流程，购买人在签订合同时，应当注意以下几点：

针对税费超出预算的问题

针对共有人不同意买卖合同的问题

针对网签时发现房屋被查封的问题

针对税费超出预算的问题

依据目前惯例，二手房交易过程中涉及的所有税费均由购买人承担。根据北京市目前施行的限购限贷政策，卖房人取得产权证时间的长短、小区容积率等都会对需要缴纳的税费产生较大影响。因此，购买人在签订合同之前往往对此都尤为重视，请中介对此进行测算，但是，多数购买人仅仅依据卖房人及中介的解释和介绍，就签订了买卖合同；到缴税时才发现过户所涉及的税费远远超过预期。

出现此种纠纷，有些是因为中介机构在签约过程中，为争取客户尽快签约，对于房屋情况做了不实解释；有些是因为卖房人疏忽大意。到缴税阶段时，购买人往往已经支付了部分款项，如果因税务问题而终止购房，毫无疑问将承担违约责任；如果继续缴税购房，税费问题确实又超出预算。购房人陷入两难境地。

因此，律师建议，在签订购房合同的同时，应注意如下几点：

1、将房屋权属证书作为附件，并请卖房人对于房屋是否满五唯一，或者是否满两年，小区容积率等作出明确解释和承诺；

2、请中介机构对于房屋可能面临的税费进行准确预算，并争取写入居间合同；

3、如果由于卖房人的原因或者中介机构的原因导致税费超出预期的，应当明确解决方案，或者责任承担。

针对共有人不同意买卖合同的问题

我国婚姻法律法规对于夫妻共同财产的处理进行了明确约定。《婚姻法》第十七条：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”因此，夫妻任何一方都有权处理共同财产，但是，《物权法》九十七条同时规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”因此，如果共有人不同意房屋的处分，其有权对此提出异议。目前的司法实践当中，对于夫妻共有财产的出售，如果不能确定购买人构成“善意取得”，将认定房屋买卖合同无效。

因此，为避免出现共有人提出异议，律师建议：

1、在签订买卖合同时，要求卖房人提供婚姻状况证明，对于房屋共有情况进行说明；

2、如果对方已婚或者有共有人，应当提供配偶和共有人同意出售的承诺书；

3、在合同中明确约定，如果日后房屋共有人对合同提出异议，卖房人应当承担违约责任。

针对网签时发现房屋被查封的问题

双方办理网签手续时才发现房屋已经在此期间被法院查封，出现此情形的原因在于，房屋核验到网签之间存在一定的时间差；特别是卖旧买新的客户，往往是在签订合同后，才着手处理旧房屋，待旧房屋出售后才能具有购房资格，由此导致房屋核验和网签之间的时间差加大，增加了所购买房屋发生意外的不确定性。

房屋一旦被查封，根据我国目前法律法规的规定及操作时间，将不能进行交易，更不能进行网签。对双方的交易构成了实质性障碍。

为此，律师建议：

1、尽可能缩短合同签订与网签之间的时间差，降低意外风险发生的可能性；

2、适当调整付款比例，降低合同签订时的付款额度，加大网签时的付款比例；

3、合同中增加条款，如果因卖房人的原因导致合同未能成功网签的，加重卖房人的违约责任，必要时，可以设定合同的解除权，以及时维护自身利益。

二手房买卖，就是买卖双方的一场博弈和交易。在交易中设定交易规则甚为重要。纵观整个购房过程中，从支付款项开始到取得产权证之前，购买人明显处于交易劣势。因此，购买人在签订合同时应尽量完善条款，对可能发生的风险尽早约定处理方式。