土地作为基本的生成要素，历来都非常重要，甚至可以这么说——新中国的发展史就是一部土地的变迁史。 由于中国土地的复杂性，很多企业上市时往往土地问题都首当其冲！ 本文结合政策法规和案例，将IPO上市相关的土地问题做个梳理。 1 相关法律法规如下： 其中，关键条款与内容如下： 1、在我国，依据不同的标准，土地有多种分类方法，如依据土地的所有权属、自然属性、用途、质量、承载状况等进行分类，其中与挂牌上市关系最为密切的两种分类方法——土地所有权属与土地用途。 2、企业取得国有土地使用权的基本方式有出让、租赁、作价出资（入股）、保留划拨用地、二级市场受让等。 3、国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给改制企业，由土地使用企业向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让包括协议出让和招拍挂出让方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地和同一宗地有两个或两个以上意向用地者的从2002年7月1日起必须进行招拍挂，最迟不得晚于2004年8月31日。工业用地从2006年8月31日开始必须采用招拍挂形式，最迟不得晚于2007年6月30日。土地使用权出让金要参照当地政府出台的政策。2014年8月底之前获取的土地，如果出让金明显低于标准，应有合理的解释并取得有权部门的批准。2014年9月1日之后获取的土地，出让金不得低于标准且不得以各种的形式返还。 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年”。 4、（IPO）生产厂房、办公场所不能向关联公司租用（2011年第二期保代培训记录） 5、企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：(一)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；(二)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；(三)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；(四)国有企业改造或改组为国有独资公司的。前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地发生的期限不超过五年 6、农用地直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；其中耕地分为基本农田和非基本农田，基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的在土地利用总体规划期内未经国务院批准不得占用的耕地。禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。国务院批准基本农田、基本农田以外超过三十五公顷的耕地，以及其他超过七十公顷的土地的征收；除以上的这些土地外，其他土地由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 7、农村集体建设用地包括农村宅基地、乡镇企业（农村集体经济组织或者农民投资超过50%，或者虽不足50%，但能超控股或者实际支配作用）用地、乡村公益事业用地和公共设施用地。目前在全国对集体建设用地流转的行为基本上都采取了默认态度。 8、对于集体未利用土地的使用权，用地企业一般通过承包和租赁的方式取得。“四荒”承包后，仍应用于农业用途。 9、矿区面积太大不可能全部办出让，更不能全部作为建设用地；永久建筑物等永久性用地办出让，其他能用临时用地的就用临时用地。还要注意，不可以直接租用农民土地，应当正规走临时用地程序。 10、整体改制、合并、分立、投资暂不征土地增值税，房地产开发企业除外，有效期至2020年12月31日。 2 1、腾龙股份（603158），2015年1月过会 发审委关注问题1： 2010年11月，发行人分别收购控股股东腾龙科技和关联方管路公司的集体土地建设（工业）用地使用权。2011年3月，发行人就该等土地与常州市国土资源局武进分局分别签署《国有建设用地使用权出让合同》，以出让方式取得上述土地的50年国有土地使用权，上述土地出让款已支付完毕。 请保荐代表人补充说明发行人收购关联方相关集体土地使用权及其转性履行的法定程序、土地估价及其依据、土地出让的理由和条件以及支付的出让金额，是否存在多重支付土地价款以及受到行政处罚的情形。 2、汇洁股份（002763），2015年4月过会 发审委关注问题1： 发行人设立后陆续收购重组发行人实际控制人控制的资产，但广东曼妮芬服装有限公司生产用的土地和厂房未予收购，而是转让给第三方汕头市泰荣物业管理有限公司（以下简称泰荣物业），发行人再租赁使用。 请发行人代表补充说明并披露深圳、汕头的生产基地搬迁计划和履行的程序以及江西生产基地的建设规划和进展，江西生产基地亏损的原因及其对发行人生产基地搬迁和建设的影响；汕头生产基地继续租赁的原因及其后续经营的计划；泰荣物业在汕头的经营情况及其与发行人的关系。 3、蓝黛传动（002765），2015年4月过会 发审委关注问题1： 请保荐代表人进一步说明：发行人2004年第二次增资时，用于出资的土地使用权和房屋所有权归属的认定依据；股东为取得相关出资资产权属的实际资金支付情况；出资资产评估增值是否合理以及相关出资行为是否符合当时有效的《公司法》、《房地产管理法》、《土地增值税暂行条例》等法律、法规的规定。 4、东方时尚（603377），2015年6月过会 发审委关注问题1： 请发行人代表进一步说明发行人使用的东区183亩代征绿地、西区1067.2亩用地的土地现状、土地属性、取得程序，以及相关主体间《土地预储备协议书》、《土地租用协议》以及《北程庄公园项目委托代理协议书》的内容和法律性质；所在地方政府针对前述土地的相关证明的法律效力；如未来不能继续使用现有东、西区临时用地，发行人相应替换措施的可行性和替换成本，以及对发行人持续经营和盈利能力的影响；子公司湖北东方时尚实施募投项目驾驶培训基地项目用地是否依法取得；北京百善东方时尚技术培训有限公司租赁的土地情况。 请保荐代表人针对公司使用前述土地进行经营是否符合有关土地、规划管理法律、法规和相关规定以及发行人相关替代措施的可行性的核查情况作出说明。 5、华锋股份（002806），2016年1月过会 发审委关注问题2： 请发行人代表补充说明肇庆市碧江环保科技有限公司每年从发行人处取得的废电解液数量与其加工净水剂产品所需用量是否匹配；泰宁二村大基头的旧厂房及场地上，部分土地未取得《临时建设工程规划许可证》的具体原因及发行人的具体解决措施。请保荐代表人发表核查意见。 发审委关注问题3： 请发行人代表进一步说明生产经营中租赁的存在产权争议或瑕疵的土地及地上建筑物不能续租时，对发行人生产经营存在何种具体影响，有何解决措施。请保荐代表人发表核查意见。 6、富森美（002818），2016年3月过会 发审委关注问题1： 请发行人代表进一步说明，发行人本部部分地块土地使用条件变更对发行人业务经营的影响，是否符合土地管理相关法律法规的规定，已补缴、预计补缴的土地出让价款和预计代建基础设施的费用是否已计入土地使用权成本并分期摊销，会计处理是否符合企业会计准则的规定。请保荐代表人发表核查意见。 7、贵广网络（600996），2016年11月过会 发审委关注问题2： 请发行人补充说明截至目前发行人未能办理权属证书的房产及相应土地共计18处，原股东将以上房产和相应土地投入发行人是否履行了相应的审批、评估、备案手续，过程是否合法合规，是否存在出资不实的情形。 请保荐代表人就发行人是否符合《首次公开发行股票并上市管理办法》相关规定发表核查意见。 8、日丰电缆，2017年1月否决 发审委关注问题6： 请发行人代表进一步说明，冯就景使用国有土地使用权和房屋建筑物进行投资入股的原因，出资资产是否具有合法来源，目前的使用情况，资产评估的具体方法、评估增值情况以及评估结果的公允性，是否导致发行人出资不实或股权存在纠纷。 请保荐代表人发表核查意见。 9、国芳集团（601086），2017年2月过会 发审委关注问题2： 请发行人代表结合发行人主要经营场所的土地使用用途实际发生变更履行的法定程序和取得的批准情况进一步说明：（1）发行人未缴纳国际博览中心地块的土地出让金及相关税费的法律依据和已经取得的批准，《国有土地使用证》（兰国用（2005）第C07023号）所载备注的法律效力，是否能够替代土地用途性质变更的审批，发行人是否合法拥有上述土地和房产的产权，是否存在违约的情形，是否构成重大违法违规，是否损害国有利益；（2）国际博览中心相关地块土地使用权证书上登记的用途为“国家博览中心”，实际用途为建设商业百货及酒店房产，前述情况是否构成重大违法违规行为，发行人是否依法取得前述土地用途变更使用性质和房产产权所必需的全部相关法律法规规定的批准，发行人持有的前述土地和房产产权是否存在被撤销的风险，前述资产是否存在权利瑕疵和重大不确定性，发行人是否存在不能在前述地块上经营百货及相关业务的风险；（3）因该等土地历史原因及使用现状给发行人造成的损失，发行人实际控制人是否提出明确具体的、可执行的解决措施；相关信息和风险是否充分、准确披露。 请保荐代表人发表核查意见。 10、寿仙谷（603896），2017年4月过会 发审委关注问题1： 请发行人代表进一步说明发行人租赁基本农田用于种植灵芝、铁皮石斛等中药材，是否改变了土地性质和土地用途，是否构成了《基本农田保护条例》第十五条规定的“改变或者占用”情形，是否事先经过了有权部门批准，是否会构成对所租赁基本农田的破坏，是否会造成基本农田生态利用条件难以恢复不再适合种植粮食等农作物，是否影响发行人的资产完整性，是否会对发行人的生产经营带来重大不利影响，是否构成本次发行上市的法律障碍。 请保荐代表人发表核查意见。 11、绿茵生态，2017年5月过会 发审委关注问题1：报告期内发行人拥有4个苗木基地，即静海基地、梁头基地、宁河基地、凉城基地。请发行人代表进一步说明前述土地租赁、承包合同的签订及执行的具体情况，相关苗木基地对公司经营的具体作用，租金的支付情况，退租支付的违约金及相关土地的退租对公司经营的具体影响；报告期租赁、承包基本农田及划拨地的相关内部审批程序；发行人的相关解决措施是否合法有效；发行人使用以上土地是否违法违规，有无受到行政处罚的情况和风险。请保荐代表人对上述问题的核查情况作出说明。 12、天目湖（603136），2017年7月过会 发审委关注问题4： 请发行人代表进一步说明：（1）发行人及其子公司报告期内租赁天目湖两侧林地、南山竹海林地为农村集体土地,上述是否涉及到将农村集体土地转为建设用地，发行人是否严格按照《土地管理法》第十一条、第十二条、第四十四条和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第一条等规定，办理农村集体土地转为建设用地的转用审批手续和变更登记手续；是否事先经过了有权部门批准；（2）发行人租赁使用的山水园景区涉及土地是否为划拨用地，是否严格按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《划拨土地使用权管理暂行办法》的第五条、第六条的规定经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金；（3）发行人租赁的上述土地的合同期限均超过20年，是否符合《合同法》第二百一十四条的规定；（4）发行人报告期内上述租赁土地的情形，是否影响发行人的资产完整性，发行人的独立性是否存在重大缺陷，是否符合《《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第1号——招股说明书（2015年修订）》第五十一条的规定；是否会对发行人的生产经营带来重大不利影响，是否构成本次发行上市的法律障碍；（5）上述租赁土地和山林资源到期后的续约安排，如果到期无法续约，对发行人生产经营和持续盈利能力是否产生重大不利影响，相关的信息和风险是否充分披露。 请保荐代表人发表核查意见，并说明发行人是否符合《首次公开发行股票并上市管理办法》的相关规定。 13、集泰股份（002909），2017年7月过会 发审委关注问题1： 请发行人代表进一步说明:（1）报告期内，发行人租赁控股股东安泰化学厂房和土地的原因及合理性；（2）2017年6月，发行人向安泰化学购买前述房屋土地的过程及所履行的决策程序，是否符合相关法律、法规和规范性文件以及发行人的章程规定；（3）发行人前述关联租赁、关联购买的必要性，定价是否公允；（4）未来生产线搬迁后资产使用及处置方案、相关生产线的搬迁对生产经营的影响...... 请保荐代表人就发行人与关联方的上述关联交易价格是否公允，是否存在通过关联交易操纵利润的情形，发行人生产经营是否对关联方存在重大依赖，是否存在对发行人独立性有重大影响的情形发表核查意见，并说明对上述事项的核查方法、过程和依据。 14、新博美商业，2017年8月否决 发审委关注问题2： 发行人部分卖场租赁的物业相关房屋或土地被抵押或被查封，龙泉店、双流店等卖场租赁的物业还涉及未决诉讼。请发行人代表进一步说明：（1）发行人租赁的部分物业相关房屋或土地被抵押或被查封的原因，发行人所采取的应对措施；（2）报告期内发生多起诉讼，发行人相关内控制度和风险控制制度是否建立健全并得到有效执行；（3）发行人未决诉讼的进展情况，对生产经营、财务状况和经营成果的影响，是否影响卖场相关租赁合同的正常履行，发行人所采取的应对措施，相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定；（4）上述事项是否对发行人生产经营和持续盈利能力构成重大不利影响，是否构成本次发行上市的障碍，相关信息和风险是否充分披露。 请保荐代表人发表核查意见。 15、傲农生物（603363），2017年8月过会 发审委关注问题3： 请发行人代表进一步说明，生猪养殖租赁土地的性质，出租土地是否已经缴纳土地出让金；是否属于承租国有划拨地从事生产经营的情形；是否符合有关规定。请保荐代表人发表核查意见。 16、铭普光磁（002902），2017年8月过会 发审委关注问题4： 请发行人代表进一步说明：（1）发行人及其子公司铭庆电子租赁的位于东莞市石排镇庙边王村的生产经营用房，该房产土地属于集体用地，且未取得土地权属证明，是否符合《土地管理法》、《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》等相关规定；（2）上述承租房产瑕疵是否影响发行人的资产完整性，是否将对发行人的生产经营带来重大不利影响。请保荐代表人说明核查情况和结论。 17、合盛硅业（603260），2017年8月过会 发审委关注问题3： 请发行人代表进一步说明：（1）（子公司）新疆西部合盛硅业有限公司投资3.35亿元在石河子建设公租房的具体原因、主要目的及其必要性和商业合理性。使用国有划拨土地建设公租房，是否符合有关规定；（2）上述业务与发行人实际控制人控制的房地产开发业务是否构成同业竞争。 请保荐代表人发表核查意见。 18、晨丰科技（603685），2017年9月过会 发审委关注问题2： 请发行人代表进一步说明：（1）发行人与相关部门签订的《国有建设用地使用权先租后让合同（租赁合同）》、《房屋先租后让合同》的主要内容及双方执行情况：（2）上述合同中约定的土地总价款、房屋总价款的确定依据；（3）原建设单位土地使用权证、房产证的注销对发行人租赁期满后受让盐官镇天通路2号（原电镀园区）西区综合楼及1-9号车间的影响；（4）发行人对前述房产和土地使用权采取先租后让方式是否符合《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第1号——招股说明书（2015年修订）》第五十一条“发行人应披露已达到发行监管对公司独立性”中资产完整性的基本要求；（5）发行人在用的商标等重要资产或技术的取得或者使用是否存在重大不利变化的风险，是否符合《首次公开发行并上市管理办法》第三十条的有关规定，是否构成本次发行的重大障碍；（6）相关信息及风险是否充分披露。 请保荐代表人发表核查意见。 19、丽岛新材（603937），2017年9月过会 发审委关注问题1： 招股说明书披露，发行人编号为“常国用（2015）第8875号”的土地使用权证书于2016年4月27日到期，发行人已与常州市国土资源局就该宗地建设签订了补充协议，将该宗地竣工日期变更为2017年8月30日前。请发行人代表进一步说明：（1）截止2017年8月30日，上述土地上的相关建设项目的最新进展情况，是否已经按照发行人与常州市国土资源局签订的补充协议的规定按期竣工；（2）是否已经换领新的不动产权证书；是否存在违法违规情形和被处罚并收回土地的风险；（3）上述情况是否影响发行人的资产完整性，是否会对发行人的生产经营带来重大不利影响。请保荐代表人说明核查情况和结论。 20、庄园牧场（002910），2017年9月过会 发审委关注问题3： 请发行人代表进一步说明：（1）发行人共拥有的1宗土地使用权未办理土地使用权证，该宗土地使用权证书办理的最新进展情况，是否存在办理法律障碍；是否存在违法违规情形、被处罚并收回土地的风险；（2）发行人租赁的7宗土地均系农村集体土地，属于未办理土地所有权证的农业用地，发行人租用的上述土地经营是否改变了租赁土地的农用地性质，是否符合《土地管理法》《土地管理法条例》《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》等法律法规的相关规定；（3）发行人土地和租赁房产存在瑕疵，是否影响发行人的资产完整性，是否符合《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第1号--招股说明书（2015年修订）》第五十一条的规定；（4）发行人上述购买和承租的物业瑕疵情况是否会对发行人的生产经营带来重大不利影响，是否构成本次发行上市的法律障碍。 请保荐代表人发表核查意见。 21、金奥博（002917），2017年10月过会 发审委关注问题3： 发行人招股说明书披露，公司工业炸药关键原辅材料业务主要是通过租赁土地、厂房进行生产，最近三年一期，工业炸药关键原辅材料占主营业务收入的比例分别为54.10%，49.41%，53.86%和57.23%。发行人子公司新疆金峰源在租赁驷星环保的土地上自建厂房存在未批先建的瑕疵，发行人与出租方达成框架协议，拟在2017年12月31日前办理土地使用权转让事宜。请发行人代表进一步分析说明上述租赁事项对发行人生产经营、财务状况的影响，是否会影响发行人资产的完整性及独立性，是否会影响公司持续盈利能力。上述未批先建房产产证的办理进度，是否存在相关的约束措施保证在上述时间点完成土地使用权转让。 请保荐代表人发表明确意见。 22、奥士康（002913），2017年10月过会 发审委关注问题3： 请发行人代表和保荐代表人说明惠州奥士康租赁厂房的权属问题：（1）土地使用权所有人明珠公司取得上述权利的过程；（2）新圩镇人民政府将该土地确认回拨的合法性及法律证明。 23、锦和商业，2017年11月否决 发审委关注问题5： 发行人已承租运营的21个园区项目中，10个园区的土地为物业产权方以划拨方式取得、14个园区土地使用权实际使用情况与规划用途不一致。请发行人代表说明：（1）上次否决意见的落实情况；（2）发行人承租运营园区的土地为划拨土地或土地使用权实际使用情况和规划用途不一致的合法性；（3）有关土地“过渡期政策”对发行人持续经营的影响。请保荐代表人发表核查意见。 24、金丹乳酸，2017年12月否决 发审委关注问题5： 2017年发行人动用3,000多万元购置土地约20多万平米。而发行人本次募投项目用地是2012年办理产证的土地，并未使用新购置的土地。同时，报告期内，发行人政府补贴占净利润比重较高。请发行人代表说明：（1）土地使用权的主要构成、历史由来及入账成本，目前的业务规模与土地储备的匹配关系，大量储备工业用地的原因及合理性；（2）目前土地及厂房使用的计划，计划未来生产经营需要的项目储备用地的合理性；（3）政府补助的主要内容、依据，是否符合国家政策，发行人业绩增长是否主要来源于政府补贴等非经常性损益。 请保荐代表人说明核查过程、依据，并发表明确核查意见。 25、安佑生物，2018年1月否决 发审委关注问题2： 发行人拥有的部分房产及土地尚未取得权属证书，还存在部分无法办理权属证明的情形、未签订土地出让合同的情形、未取得建筑工程施工许可证即开工建设的情形。发行人租赁的国有划拨地存在法律瑕疵，租赁的多处农村集体土地存在集体土地使用权流转程序瑕疵。请发行人代表说明：（1）未来持续使用前述房产及土地是否存在重大不确定性，是否存在被处罚的风险和其他法律风险，该等情况是否构成重大违法违规；（2）前述瑕疵房产及土地对发行人经营与财务情况的影响；（3）金坛猪场相关租赁资产作为融资租入固定资产和无形资产入账的依据，是否符合企业会计准则相关规定，出租方破产进展及对发行人该猪场生产经营的影响，相关资产减值准备是否充分。请保荐代表人说明核查过程和方法，并发表明确核查意见。 26、天元实业，2018年1月否决 发审委关注问题4： 发行人租赁实际控制人转让给王建武位于东莞市清溪镇松岗村委员会的厂房，上述土地至今未取得国有土地使用权证，其地上租赁厂房建筑亦未取得房产证。请发行人代表说明：（1）周孝伟受让并转让给王建武上述土地是否按《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》相关规定履行必要的程序；（2）发行人曾向实际控制人租赁的上述房产是否为合法建筑，取得过程是否合法合规，房产涉及的相关土地使用权是否符合《土地管理法》等法律法规的规定，上述房产租赁在报告期内是否办理了房产租赁备案手续；（3）因历史遗留问题未能办理相关产权证的具体原因；（4）王建武是否有足够资金实力以2,300万元受让房产；（5）房产转让后，租金价格增长25%的合理性。请保荐代表人说明核查的方法、过程，并发表明确核查意见。 27、春光橡塑，2018年5月过会 发审委关注问题1： 报告期发行人部分房产未取得权属证书、部分租赁房产产权存在瑕疵，位于金华市安文路420号土地被纳入规划用地范围。请发行人代表说明：（1）苏州凯弘二期厂房长期未取得权属证书的原因，该宗土地出让手续是否合法，土地出让金缴纳情况，有无法律纠纷；上述建筑物规划、建设、开工等法律手续是否完备，办理权属证书是否存在法律障碍；（2）所承租的存在产权瑕疵的房产未来如不能继续承租或被要求拆除，对生产经营的影响及相关应对措施，拟将苏州凯弘二期厂房中软管生产车间转移至一期，并在当地另行租赁约5,000平方米物业作为仓库使用方案的可行性及额外租赁费用的承担机制；（3）浙江金磐扶贫经济开发区管理委员会出具说明的依据、是否有权出具上述说明，未来如果要征收上述土地及其地上建筑物，对发行人生产经营的影响及相关应对措施，是否会对未来生产经营及盈利能力产生重大不利影响。 请保荐代表人发表明确核查意见。 3 土地使用权是企业赖以生产发展的物质基础，对于生产型企业尤为重要。土地审核应重点关注哪些方面？（IPO51条） 答：（一）关于集体建设用地 主要有三类情况:一是发行人拥有集体建设用地及其地上房产;二是发行人租赁集体建设用地,在其上建设并使用房产;三是发行人租赁使用他方建设在集体建设用地上的房产。 对于发行人拥有集体建设用地的,要求保荐机构和发行人律师对集体建设用地的取得使用是否符合《土地管理法》等法律法规的规定、是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为出具明确意见,说明具体理由和依据。如发行人所在省市属于集体建设用地流转试点区域、省级人民政府已出台相应地方性法规的,发行人应当符合地方性法规的规范要求,并取得省级土地管理部门的确认性文件。若发行人拥有集体土地使用权不符合《土地管理法》等法律法规的规定,其所在省市也未出台地方性法规的,则按照重要性原则,即发行人主要的生产经营场所相关土地使用权的取得和使用需符合法律法规的规定。 发行人主要系租赁集体建设用地,在其上建设并使用房产的,因发行人属于建设方,比照上述情况处理。 发行人生产经营用的主要房产系租赁集体建设用地上的房产的,要求保荐机构和发行人律师对有关房产是否为合法建筑、是否办理租赁备案手续等发表明确意见。发行人应披露如因土地问题被处罚的责任承担主体、搬迁的费用及承担主体、有无下步解决措施等,并对该等事项做重大风险提示。 (二)关于划拨地 如发行人超出《划拨用地目录》使用划拨用地的,原则上相关划拨地主体应当取得主管部门批准并办理土地使用权出让手续并交付土地使用权出让金。 对于未能依法履行上述必要的审批手续及交付土地使用权出让金的情况,保荐机构、发行人律师对发行人使用划拨用地是否符合相关土地管理法律法规、是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为进行核查,发表明确意见并说明具体理由和依据。结合划拨土地或房产的面积占发行人全部土地或房产面积的比例、使用划拨土地或房产产生的收入、毛利、利润情况,评估租赁的划拨土地或房产对于发行人的重要性,即发行人主要生产经营场所相关土地使用权的取得和使用需符合法律法规的规定。 如划拨土地或房产占发行人生产经营用房的面积比例较低、对生产经营影响不大,发行人短期内又无法进行整改的,发行人应披露将来如因土地问题被处罚的责任承担主体、搬迁的费用及承担主体、有无下一步解决措施等,并对该等事项做重大风险提示。 (三)关于农用地、耕地、基本农田 如发行人拥有或者使用农用地、耕地、基本农田不符合《土地管理法》、《基本农田保护条例》、《农村土地承包法》等法律法规的规定,按照重要性原则予以处理,即发行人主要生产经菅场所相关土地使用权的取得和使用需符合法律法规的规定。 保荐机构、发行人律师对发行人拥有、使用农用地、耕地、基本农田等是否符合土地管理相关法律法规、是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为进行核查,发表明确意见,并说明具体理由和依据。 如果瑕疵土地占发行人生产经营用地的面积比例较低、对生产经营影响不大,发行人短期内又无法进行整改的,发行人应披露将来如因土地问题被处罚的责任承担主体、搬迁的费用及承担主体、有无下一步解决措施等,并对该等事项做重大风险提示。 (四)关于募投用地 发行人募投用地是否取得不做硬性要求,但需披露募投用地的计划、拿地的具体安排、进度等。 保荐机构、发行人律师需对募投用地是否符合土地政策、城市规划、募投用地落实的风险等进行核查。 4 正常情况下，工商业企业占有的土地都是国有建设用地，即农用地先经政府征用变更为国有土地，之后企业通过招拍挂的形式办理出让获取土地使用权，最后构建厂房取得房产证。 如果不是自有土地厂房，租赁无关第三方资产亦可，但证监会也会关注租赁土地厂房的合法合规性，是否影响生产经营；另外，实践中如果故意把租赁的关联土地房产变更为非关联方（关联方非关联化）非常容易引起证监会的疑虑。 如果企业因为迫不得已需要占用集体土地，比例比较小的情况下一般问题不大，比例比较大的情况下就要慎重考虑。当地有明文政策支持的情况下，可以考虑操作，否则变通的措施就是在遵守土地用途的前提下，让出租方按照公司的要求构建相关设施，公司直接租赁相关设施从而降低影响。 很多涉农的企业会牵涉占用农用地的问题，一般情况下占用非基本农田开展一定的农林牧渔类的活动，构建简易设施不会有严重后果；但是基本农田不行，基本农田只能用于粮棉油蔬菜，木本类植物（林果业）都不行。 募投项目都是申报前取得土地使用权证，然后把项目前期手续拿下来，否则拿不到手续，证监会也很难通过，请勿自找麻烦。 最后，所有违规行为都是扣分项，对于一些企业来说无所谓，扣分也能过，对于另外一些企业就会成为否决原因。因而案例和窗口意见都仅供参考，还是要根据自身情况综合考量、理智决策。 公司转让 山东精细化工企业控股权转让，未来三年平均7,000万利润。 联系微信：187266427 |
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