笋盘你在哪里？快到碗里来

如果你周末正在家带娃，或者是周中的上班之中，突然接到中介的电话“姐姐你好，赶紧过来吧，XX小区一个小时之前刚出了一套XX面积、XX楼层、XX朝向、XX栋的房子，单价XX，总价XX，是市场价的8折，如果可以的话，建议你一个小时候后就过来，同时我约一下业主，我们一起去XX小区隔壁的星巴克。”

如果上述信息准确的话，你一定会立马撇下小朋友，或者给领导请个不存在的事假，然后以最快的速度到附近银行取上10万块，奔赴现场，然后交钱落定，锁死房源。

上面的这才叫淘笋，这才是真正的有路径依赖的淘笋，而不是撞大运的去到某个小区，碰巧遇上一个放盘市场价7折的房源，你运气真好，你一出现笋盘就来到了你的身边。

淘笋盘也只跟你的认知有关，与其他无关。因为，笋与不笋是一个心里感受的结果。

首先第一步要做的就是确定一个版块和小区，买房之前，或者投资之前，务必得聚焦到一个版块一个小区，至于如何确定是这个版块和小区这又是另外一个很宏大的话题。

第二步就是用脚丈量这个小区的户型、楼栋、景观、配套，让中介陪着看房100套，把这个小区的优势、劣势、全部记在心中，80平的两房户型是什么朝向，几楼以上可以看到远处的小蛮腰等等，全部以“大数据”的形式导入你的大脑皮层。同时，形成你自己的股价体系，比如110平的带主套三方的总价在650万，那么北向的大概在620万，等等，以及过往3个月这个小区的成交频率、价格变化趋势。

你所有对这个小区的认识、信息导入都是必须要你亲自用脚去丈量，中介的嘴、业主的话都是不可信的，你唯一要做的就是有事没事让中介约房给你看，看它100套你心里自然有底了。这里不是不相信中介，中介的道德是一个问题，更大的问题在于中介的专业水平，真特娘的差，自己所做小区的几个户型都搞不清楚，朝向、景观、物业费、配套的小学有没有直升初中都搞不清楚，实在无语。有一次跟一个中介去看一套111平的三方，直到进去了主人房，小中介才慨叹的说：“你看，111平的主人房还有一个卫生间，是套间啊，太好了”，我心里早就想骂人了“滚远一点，111平的还做不了套房，这小区的设计是体育老师教的吗？更可笑的是，你中介竟然不了解这个信息，我靠！”

题外话，我一个朋友还会用开发商的那套“客户定位”的思路来研究这个小区的客群分类，比如十年前被称为“中国十大豪宅”的汇景新城就住着三类人：一类是工作在天河北体育东珠城的高级白领金领，一类是日本韩国的国外客群，最后一类是做服装红酒生意，且与外贸有关的潮汕人。这就是专业和精深，如果他碰到一个业主是潮汕人，那基本上可以确定是这个业主的生意出了问题，对方急用钱的心理就会彰显，那么你在价格谈判的时候就可以占据主动。

当上述的工作做好之后，要选择本小区交易量比较好的中介的1-2个御用中介，这个很关键，他们是传送信息的第一人。

然后呢？然后呢？然后就不用再去踩盘了，回家躺倒睡觉，直到你的电话铃声响起，屏幕上出现“XX小区裕丰小张”，或者“XX小区远见地产小刘”。

这里还有另外一个非常重要的价格估值和价格判断的问题，中介给你的价格笋不笋，你是一定要具备判断标准的，甚至这个小区什么户型、什么楼层、什么楼栋的价格是多少、笋盘8折去到什么价位，你都要非常清楚，只有这样你才能判断小张、小刘给你的价格是不是真的笋。你对一个小区的价值估值决定了你的入手成本，很关键啊，非常关键。

你除了带着10万现金赶赴现场之外，你还得让你的御用中介小刘安排一个谈判的合适地方，同时让周边的人给业主打电话，直到把业主电话打没电。或者现场去到一个地方，那个地方没信号，这样做的唯一目的就是“稳”住业主，同时把黑色塑料袋的现金往业主面前一堆，“我妹妹刚结婚不久，纯粹刚需，她就是喜欢你家的这个户型，通风采光很好，景观还不错，虽然价格有点小贵，但她作为女人我拧不过，今天就过来下定”。

女人、刚需、房子喜欢、价格稍贵、现金都是重要元素。

还有另外“野路子”的淘笋路径。

把小区周边生意最好的一家便利店老板搞定，每次买5瓶王老吉，自己喝一罐、送士多店老板喝一罐，同时存3灌在店里。下次再来的时候，买5瓶怡宝，自己喝一瓶、送士多店老板喝一瓶，同时存3瓶在店里。一来二去，你就跟便利店老板混熟了，这个小区大差不差的业主状况，几栋楼几零几是做什么生意的，家里几个小朋友，前天听说几栋几零几可能因为钢材生意不好要卖房子，甚至准备降价多少钱要卖。这些信息不一定有用，但绝对对你可能淘到笋盘一定会用帮助，或大或小而已。

甚至直接去找物业的大队长或者物业经理，两条烟、一包茶作为联络信物，大队长和物业经理是非常了解这个小区业主的情况的，谁家是做什么生意的，谁家的快递为什么那么多，谁家的水电费一直有拖欠，谁家的房子可能要面临被查封了等等，如果能从大队长和物业经理那里弄来一手的信息，你就占据了这个小区的业主的第一手信息，捷足先登了，是不是。

上面两个“野路子”的方法适合你想在这个小区深耕去做，比如买5套，不然你花费这么大的经历和时间，肯定是得不偿失的。

预祝你淘到真正的“笋盘“。

 

上面讲了那么多，有没有用，一句话就概括了：没用！

你打开电脑上百度，映入眼睑的是：金碧世纪花园2004年开盘3588元/平，金沙洲恒大御景半岛2007年国庆开盘8568元/平，珠城的合景誉峰2007年开盘17888元/起，然后你再看看这三个盘现在的价格分别是3.8万、3.0万、9.5万。

当时的笋一点都没有用，因为你认识不到中国的房地产是一个中长期的产业，只有在中长期才能体现出她的价值，居住价值、城市价值、租赁价值、空间价值等等，这些都是在至少3年以上的周期才会体现出来，所以另外一个更为清晰的结论就出来了：与其耗尽那么多的精力去淘一个当时市场价9折，甚至8折的房子，远远不如你每年买2套攥在手里，让“红本”在时间的历史长河中发酵、腐烂。

不是说淘笋不重要，而是说跟每年买的策略比起来，确实一点都不重要，这是事实。

所以，股市投资当中的一个重要概念就看起来尤其重要，“定额定投”，虽然买房子不一定是定额，但“定投”一定是一个综合收益相对很靠谱、风险反而最小的策略，如果你每年买2套，一直买8年的话，相当于你用的你的“策略”（每年2N）在这8年当中捕获了房价整体上涨趋势，你说你是不是最大的受益者。这里暂时不讨论每年2N的钱从哪里来，但如果你做到了每年2N，这分明是你采用的策略啊，这个时候谁又能否认策略的重要意义呢。

下篇见。