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时光倒流到2005-2006年，整个珠新只有两个稍具规模的楼盘，一个是西区的越秀星汇园，一个是东区的南国花园，其他的楼盘都在工地之中。 如果时光快进到2025年，下面这句话大概率是正确的： 美林湖畔就是当年的星汇园 盈彩美居就是当年的南国花园 上面的这个逻辑就是“对标”理论，我们在看盘，在估摸价格价值，在掏钱下定的时候，总得有个比较，这个比较比较的过程就是找对标的过程，有了对标你的比较和结论才会有血有肉，才可能会指导我们的行动。 如果你说我纯属瞎说，纯属YY，那么我们也可以不这么激进，那么我们就稍微展开一下鱼珠板块各个楼盘的优劣势，看看各楼盘之间的差异在哪里？如果你要进场，怎么个选择法？ 如果按照广州”第二CBD”规格来打造的话，鱼珠的辐射范围就不可能仅仅是上图中的第一圈层，想想看珠新的辐射，如果你只是说西区、中区会辐射到，那么东区的凯旋新世界、誉峰的业主是不同意的，这也是事实。 如果我们真正的被问一个问题：到底“第二圈层”中的楼盘还值不值得买？显然就不是嘴巴一张，不厌其烦的说一声“糜烂的小区、糜烂的东圃“那么简单了。 上图中的第二圈层中的楼盘，旭景家园、城市假日、东圃广场、雅怡居，甚至包括中海康城，真正意义上说这些楼盘后续的价格升迁是一点问题都没有，但也大概率只能是“水涨船高“，跟随大势升迁。如果要寻求暴击，那是千难万难的，一个原因就可以解释了： 这个区域的未来增量几乎没有，想象的空间不存在。 这个时候如果你说“我昨天去看过一套城市假日的房子，单价在4.0，比市场价4.5低了5千，可不可以入？“，此类问题不在我们的讨论范围内。对于随着城市价值不断攀升，随行大势的区域和楼盘，这个问题是不用讨论的。我们要讨论和寻求的是：目前是洼地，将来可见的未来有增量，洼地大概率会被填埋。打个比方。 投资1：用0.4元买现在价值1元的东西，3年后这个东西价值变为3元； 投资2：用0.4元买现在价值1元的东西，3年后这个东西价值变为2元； 投资3：用1元买现在价值1元的东西，3年后这个东西价值变为3元； 投资4：用1元买现在价值1元的东西，3年后这个东西价值变为2元； 显然，我们要尽可能的去寻找投资1当中的情况，而尽量不要去碰触投资4当中的情况。而大部分情况下，如果我们能做到投资2、投资3就不错了，这也是事实。 记住：投资1才是我们所追求的。分解一下，就是我们首选要选择一个未来有大概率增量的板块，比如鱼珠，然后再在鱼珠版块之内选择笋盘，去淘市场价7-8折的房子（7-8折只是表示一个价格的维度，具体是9折，还是7折其实没有定论，看实际情况）。如果我们做到了这两点，就相当于我们践行了用0.4买了现在价值1元的东西，而且这个东西3年后价值变成了3元。 按照这个思路，上图中第二圈层中的楼盘直接就不用看了，先不说你能不能淘到正常市场中的笋盘了，即使你淘到了笋盘，那么未来增量不足，价格升迁缺乏动力，你还是没有做到最大的投资回报。 直接进入第一圈层，这个小区域的几个楼盘看似不温不火，但如果真正等市场爆发起来，是刹不住车的，这是必然。 眼睛盯住这张图，3秒钟，然后把时光快进到2025年： 鱼珠商务CBD一线临江，高楼林立，商务人士穿梭其中，西装革履，晚间霓虹灯闪烁，流光溢彩，绝对比肩今日珠江东路、珠江西路。再想想在这些商务大厦中工作的白领、金领、CEO、老板们，他们会怎么样选择？他们会选择住在住在哪个小区？ 实际情况是：这些有头有脸的人，或者说收入还不错的城市金领和中小企业老板们，是不会选择现有的小区的，他们会选择盈彩美居，他们会选择美林湖畔，他们当然也不会选择中兴花园。 你看看前几年，真正扎根珠江新城的老板、CEO、城市金领们、蓝眼睛高鼻梁的歪果仁，他们选了凯旋、誉峰、颐德公馆、星汇云锦和汇悦台，只有实力不太够、相对比较普通的人才会去选择星汇园、南国花园。 目前这个区域还没有这样的产品，没有这样的社区，要等时间成熟了，等产业落地了、交通完善了，高端人士来了，相对应的高端社区才会出现，目前鱼珠板块肯定是没有对标的凯旋新世界、誉峰、颐德公馆的，盈彩美居、美林湖畔显然不够格，还差的很远。 我认为，图中两块黄色的潜在土地供应，才会承担鱼珠CBD高端住宅的重任，而政府目前在这两块土地上是“静悄悄“的”不作为“，肯定是留着后手。尤其是紧邻汇彩路的这一大块潜在供应，位置、体量、现状等条件其实是非常好的，而且2017年底本来说是要土地拍卖的，后来不知什么原因没有消息了，我猜测政府是在憋大招。 鱼珠高端的居住板块其实还有一个地方，可以作为补充：牛奶场。汇彩路一路向北5公里即可，6-7年后牛奶厂的小区不都是绝对的次新吗？绝对的次新楼盘，其实也是非常合适的中远期的投资标的物。牛奶厂的几个项目的关键是交通，如果能从汇彩路打通至牛奶厂的话，就非常好了，那个时候牛奶厂就是真正的“鱼珠后花园“了。 有人说既然鱼珠开发的这么慢，要等到6-7年之后才会启动，那么现在入市和建仓合适吗？其实，我想说“就因为这个地方未来有大招，所以你才需要去深挖和建仓，6-7年一晃就过了，等这个板块真正启动起来，土地一拍就是5-6万的起的楼面地价，到时候上不车才是最大遗憾。想想珠新的情况就知晓了“。 上面这张图基本上代表了广州CBD演变的大趋势，如果我们今天站在2018年的3月的时点来看，尽可能把眼光放得久远一点，如果中国的经济发展没有太大问题，银行人民币放水一切照旧，广州城市竞争力日益增长，那么我非常坚信下面这个表格当中的趋势：
鱼珠现有板块的价格在3.5-4.5之间，如果等到6-7年后真正起势，这个板块一手楼一开就是15万起，二手起码12万起。 你们不要用板砖拍我啊，因为上面的表格数据也是拍出来的。但是，有一个基本的逻辑永远对： 城市一路向东发展，“鱼珠“的未来一定会好过”珠新“，鱼珠板块的增长率一定超过珠新，这是必然。 好了，下面来看看鱼珠板块内的楼盘情况。 首先要排除的是羊城花园、翠屏花园，户型、园林、物业目前都不行，再过7年只能是更旧、更破，更加的没有高价值； 再看鱼木小区，这个目前主要作为木材厂职工家属楼的楼梯楼小区，就等着政府拆迁了，去年全年二手成交不足5套，均价目前3.2的单价，综合来看，如果你要投资，你搏的就是等拆迁，只要是拆迁，就意味着变数多，跳过； 兰亭盛荟产品没问题、园林没问题、物业没问题、交通没问题，甚至还是地铁上盖，最大的问题是没有二手，没有进场机会，最大的成本是时间成本（交楼2年，办证1年，限售2年，5年时间逃不掉的），目前所剩一手尾货的价格去到5.0-5.2万的单价。这个时点进场，显然不太明智，除非你是2年前开盘前后买的； 保利学府里，产品没问题、园林没问题、物业没问题，交通有问题，而且相对的离鱼珠商务板块稍远，主要是路不太顺，所以相对的受到的辐射略弱一点，或者是如果有其他标的物还不错的话，优先选择其他标的物； 下面的重点就来了：真正受惠鱼珠板块的二手楼盘有且只有4个，美林湖畔、盈彩美居、中兴花园、金碧世纪花园。我们指的是从投资角度来看。 1、金碧世纪花园 纯刚需户型、总价低、大社区、物业好。 2、中兴花园 户型差、珠村地铁增量、乐购商业配套、社区小、 3、美林湖畔 大社区、改善性户型、总价高、近地铁、近鱼珠 4、盈彩美居 大社区、刚需 中面积户型、总价适中、旁边有地拍卖、珠村地铁增量
目前鱼珠这几个楼盘小区的涨幅大差不差，无非就是每个人根据自己手上资金、贷款能力、月供能力，然后进行选择。 归拢一下：
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来自： 晓峰2kvnxj11zo > 《锤神》
