理事动态|首单美元基金类REITs成功发行，助力商业地产迈进“资管 并购”时代

     2017年10月20日，独具特色的权益型类REITs产品“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”成功发行，作为中国首支美元基金的类REITs操作引起市场广泛关注。与此同时，本产品成功将并购技术与商业地产资产管理、资产证券化有效结合，得到国际国内多家地产基金的高度评价，被多位地产基金专家称为有望改变中国商业地产基金投融资模式的力作。

     据悉，此单类REITs设立规模27.7亿元，将于近日在中国证券投资基金业协会备案，并将在深圳证券交易所挂牌交易。根据CNABS统计，本项目将成为继光控大融城购物中心、新城吾悦广场、勒泰广场、天虹商场等经典项目之后又一单登陆深交所的品牌购物中心权益型类REITs产品。

REITs成为国家政策与市场关注的热点

Tips:公募REITs（不动产信托投资基金）作为一种通过发行收益凭证募集多数投资者的资金，由专业投资机构管理投资于优质物业和重点项目的信托基金，一方面可以使得更广泛的公众投资者不受地域限制，更公平地获取国内优质物业的稳健收益和价值成长，分享我国经济稳健增长的成果；另一方面可以盘活存量资产，提高资产流动性，降低金融风险，为PPP基础设施建设、住房租赁等国家重点投资领域提供资金支持。

     2016年以来，国务院、财政部、住建部、人民银行、证监会等国家机关纷纷发文，支持房地产企业通过发展REITs实现轻资产经营模式转向，稳步推进住房租赁市场REITs尝试，明确鼓励PPP项目发展REITs。

     与此同时，在相关部门的专业指导下，具有中国特色的类REITs项目稳步发展，培育了商业银行、保险公司、基金公司为代表的专业投资者类群，从资产筛选、架构搭建、交易设计等专业领域为公募REITs的发展奠定了坚实基础。

以专业资产管理能力推动REITs发展

     根据RICS（皇家特许测量师学会）2016年发表的业内权威报告《探索中国房地产投资信托（REITs）：机遇与挑战）》（作者：国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事 张平），资产管理能力是中国REITs发展不可或缺的核心能力。据了解，本次“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”的成功运作是三大资产管理机构专业能力的结晶，标志着在国家政策层面不断推进REITs落地的同时，市场化机构亦积累了REITs诞生和运营所需要的专业能力。

     本次专项计划的计划管理人——渤海汇金证券资产管理有限公司（简称“渤海汇金”）是渤海证券股份有限公司（简称“渤海证券”）的全资资管子公司，具有“公募证券投资基金”与“券商资管”双业务牌照，目前资产管理规模超过2,700亿元；作为渤海证券旗下的“大资管”战略平台，为响应金融服务实体经济的政策号召，渤海汇金组建了专业团队，以资产证券化为载体，积极探索PPP资产证券化与REITs创新,致力于为实体经济提供高效、高质的投融资服务。

      本次类REITs发行亦是渤海汇金在9月份发行国内首单家居行业、天津物业首单类REITs产品（红星家居广场类REITs）后，10月份获批国内首单长租公寓类REITs（新派公寓类REITs），连续第二个月成功发行权益型类REITs产品，使得渤海汇金在资产证券化领域迈出一大步，跻身少数掌握权益型类REITs技术的券商资产管理公司。

      悦方ID Mall类REITs首次将市场化并购技术注入到权益型REITs，是“渤海汇金”品牌资产证券化产品的又一杰出力作，使得渤海汇金在“精品资管”的道路上向前迈出了扎实的一步。

     发起人——中信资本控股有限公司（简称“中信资本”）是中国本土在另类投资（Alternative Investment）领域业务和产品最全面的投资管理公司，截至2017年6月，中信资本的资产管理规模超过210亿美元，核心业务包括私募股权投资、不动产投资、结构融资及资产管理。在不动产领域，中信资本的股权投资项目超过30个，资产价值超过80亿美元，物业类型包括住宅、办公楼（含产业园）、购物中心、物流地产、长租公寓等，既往退出项目均实现了优质回报。此次旗下商业地产战略品牌“悦方ID Mall”的类REITs发行，标志着中信资本的商业地产投资正式打通了“投资-资产管理-类REITs”运作全链条，实现了不动产基金的管理升级与战略突破，成为我国首单美元基金的类REITs尝试，为国内外优秀不动产投资基金的发展提供了标杆与借鉴。

     联合发起人——中信信托，亦是本次类REITs权益投资安排人之一，为项目的顺利发行起到了核心作用。一直以来，中信信托都非常重视房地产类REITs项目不同角度的开拓和参与，特别是是在国家大力号召的住宅租赁和商业地产轻资产方面，已经通过“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”和本单类REITs项目进行了良好的实践。未来，中信信托将秉承“综合金融方案提供商和多种金融功能集成者”的理念，继续深耕泛REITs领域。

类REITs助力商业地产

迈入“资管 并购”时代

     类REITs的价值远不局限在房地产企业融资行为，而是逐步嵌入以商业地产与PPP为代表的不动产运转及价值创造的战略链条、成为“融、投、管、退”流程的重要支撑及关键环节。

     根据国际金融地产联盟（IFFRE）常务理事李耀光先生（现任渤海汇金证券资管董事总经理，本次悦方ID Mall REITs管理人）在2016年初资产证券化论坛的类REITs与商业地产资产证券化发展展望，国内类REITs发展可能呈现三个阶段：

     “第一阶段（2016年及以前），将是基于企业融资及报表目的为主的类REITs阶段；

     第二阶段（2016及2017年），在保持上阶段功能基础上，类REITs逐步成为不动产投资机构的重要战略模式（PE REITs）与并购工具。

     第三阶段（2018年以后），在保留前面两阶段功能基础上，类REITs（或者可能出现的公募REITs）将成为不动产管理价值实现的重要形式，有望改变不动产的价值定价与投资管理体系。”