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2018年6月，无锡市中级人民法院对无锡首例有关地下人房车位收益权的案件作出终审判决，案件持续三年，两次审理，引起社会广泛关注。那么，这中间经历了哪些曲折，最终结果又是如何呢？ 视频加载中... 申先生是金马国际花园业主委员会主任，也是业主委员会作为本次诉讼主体的主要负责人。他向记者介绍，当时业委会和物业合同上约定，金马国际小区地下人防车位单个的租赁费用为每月200元，由物业公司代为收取，并按每个每月170元交付给业委会，其中的差价30元算作管理费用补贴给物业公司。合约从07年一直到13年期间是正常履行的。正常履行期间物业公司也将收到的公共收益全部转入了小区的公共账户。但是从2013年开始物业公司以开发商不同意为理由而拒绝将收到的款项交给业委会。 这个时候业委会就和开发商和物业公司进行了多次的协商。从14年、15年一直协商没有结果的情况下在15年的5月到当时的北塘法院提起了诉讼，希望物业公司能够继续履行合同相关内容。半年后，这起案件还在处理过程中，金马国际花园开发商，也就是无锡益多投资发展集团有限公司也向法院提起了诉讼。  开发商提起诉讼，要求业委会、物业公司归还自2009年1月23日至2013年10月17日期间的人防车位收益款196万元。至此，案件的主要矛盾聚焦在了人防车位收益权归属上。从现有法律法规来讲，小区人防车位的归属权一直都没有明确的说法。有人认为人防设施是强制性的小区附属设施，应属国家所有；有人认为，开发商出资建设并改造成地下车位，应属开发商所有；也有人认为，全体业主在买房时，相应的建设成本已被分摊到房价中，应属全体业主所有。目前，仍然没有相关法律条文可依据。  根据梁溪区人民法院法官陆锡平的说法，目前没有法律明确规定，人防车位的所有权归谁所有。合同法、物权法和相关的物业管理条例以及人防法均没有明确规定。而且我们在买卖商品房的时候，开发商没有和业主之间在相关的人防车位包括会所、地下设施谁来收益，合同上都是不明确的。那么，本案的收益权如何来认定呢？法院在审理过程中，主要参照了《中华人民共和国人民防空法》中关于人防工程收益的规定，原则是，谁投资谁收益，于是问题的关键就落在金马国际花园的人防工程及改建车位的相关费用由谁承担，是否摊入了购房款。  起初，业委会曾通过种种途径了解房价是否包含人防车位的建设费用，但由于涉及第三方商业秘密等原因，一直无法调取。后来在调查过程中，梁溪区人民法院和市中院都为此特意向物价部门了解情况，市物价局出具了关键证据——金马国际花园小区土建费包括人防工程等，已计入开发成本。也就是说小区商品房销售价格中包含了人防车位费用，意味着小区全体业主人防车位的建设费是由小区业主来买单的。而梁溪区人民法院法官陆锡平表示，开发商并没有提供其他依据。相反的人民法院查明人防建设的开发成本都是计入商品房成本，当时开发商开发价格是实行政府指导价。所以法院认为，他实际上的人防建设的费用是最终由业主来买单。开发商当初给这200个人防车位交给物业公司，也有物业公司和业委会签订日常的物业合同。  网络配图 法院同时在以业委会为原告的案件中查明，这200个人防车位日常的维护费用，实际上也是由物业公司在支付，法院认为，以上事实足以证明，该小区人防车位的收益权属问题已经明晰，投资者为全体业主，因此收益也归全体业主。不过，也并不是所有小区的人防车位都能查到相关证据，证明建设成本是否计入房价。  梁溪区人民法院法官陆锡平说，开发商和业主之间在出售这个房屋之间，对于一些涉及争议比较大的像会所、人防车位以及幼儿园等等跟其他设施，谁来享受这个权利，希望价格能公开产权能明晰。通过法院加大司法保护力度以外，第一建议相关立法机关能制定相关的法律；第二国家行政机关在物权法的框架下能制定相应的产权登记制度。这样的话，就可以减少纷争。 法院查明事实后，人防车位收益的性质明确，业主委员会与物业之间的合同纠纷得到解决，收益归业主委员会，并从中划拨相应的补贴款项用于物业对车位的管理和维护。该小区业委会和小区开发商之间持续了近三年的地下人防车位收益争夺终于尘埃落定。对于人防车位收益权的处分，南京和上海等地也有，各地判法也各不相同。作为无锡第一例对人防车位收益权进行判定的案例，对于无锡相当一部分小区来说也有非常重要的借鉴意义。 |
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