浅析田园综合体 中厚明德 2018-06-19 11:06:44 田园综合体是新型的经济组织模式。在一定资源条件的城乡结合部，把第一产业、第二产业、第三产业的各种分散资源进行整合统一开发综合利用、长期管理、各产业相互促进、发挥系统优势。 田园综合体是有机生态综合规划区。以有机生态农业为引领,形成以农业、旅游与居住三大板块联动发展的综合规划区,该规划的活动包括农业生产交易、乡村旅游休闲度假、田园生态居住,满足多方位诉求。 田园综合体也是一个平台,一个集文化聚焦、组织、开放、融资、管理的平台,依靠这个平台来实现城乡一体化的目标。同时,发扬地方特色、繁荣地方经济、保护生态环境。 最核心的是,我们希望把农村的相关问题以及田园综合体的理念,通过整合乡村分散的资源、建立旅游基地场所、综合性带动地方经济,把乡建文化作为平台,向全社会推广,从而达到综合性的目的。 目前,城市的房地产投资趋于平稳,回归刚需购房市场,那么也就意味着房地产商的投资方向要适当转移,热门城市建设用地供给有限,城镇化建设、农村建设用地的盘活将是重要的发展方向。田园综体的建设将会极大的盘活农村闲置资产,包括土地、房屋等。在文旅、创意农业等等驱动性产业的注入下,为原住民、新住民、游客这三类人群营造新型乡村、小镇,形成社区群落。 田园综合体的提出早在2012年底的时候,我国就有8.5万个村开展了休闲农业与乡村旅游活动,休闲农业与乡村旅游经营主体达到170万家,其中农家乐150万家,从业人员2800万,占全国农村劳动力的6.9%,年接待游客8亿人次,实现营业收入超过2400亿元。中国休闲农业产业已成为农业和农村经济发展的亮点之一,并彰显出广阔的发展前景。 2017年的“中央一号”文件特别提出了“田园综合体”的全新概念。其具体表述是:“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范”。 学习体会田园综合体这一概念,至少透露出这样七个方面地方政策信息。第一,田园综合体建设是国家深入推进农业供给侧结构性改革,加快培育农业农村发展新动能的一件大事。第二,田园综合体是一种旨在拓展农业产业链、价值链的新业态。第三,田园综合体是宜居宜业特色村镇的重要形态结构和产业组成部分。第四,田园综合体应在有条件的乡村进行建设。第五,田园综合体的建设应以农民合作社为主要载体,让农民充分参与和受益。第六,田园综合体建设的重点是循环农业、创意农业和农事体验。第七,国家支持田园综合体建设的渠道和方式是“农业综合开发、农村综合改革转移支付等”,并有序开展试点示范。 田园综合体就是“农业+文旅+地产”的综合发展模式田园综合体是可持续发展模式：田园综合体是在城乡一体化格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续模式。 田园综合体是基于一种商业模式方法论提出的：其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式,创新城乡发展,形成产业变革、带来社会发展,重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇。 田园综合体的经济技术原理：田园综合体的经济技术原理就是以企业和地方合作的方式,在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。企业承接农业,就可以避免实力弱小的农户的短期导向行为,可以做中长期产业规划,以农业产业园区发展的方法提升农业产业,尤其是发展现代农业,形成当地社会的基础性产业。规划打造新兴驱动性产业一一综合旅游业,也可称之为文旅产业,促进社会经济发展。在基础产业和新兴驱动性产业起来后,当地的社会经济活动就会发生大的改变,该地区就可以开展人居环境建设,为原住民、新住民、游客这三类人群营造新型乡村、小镇,形成社区群落。所以也可以这样描述,田园综合体最终形成的是一个新的社会、新的社区。 田园综合体的构成在田园综合体中,第一二三产业互融互动,通过各个产业的相互渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。 1.产业体系构建 农业休闲综合体的综合产业链包括核心产业、支持产业、配套产业、衍生产业四个层次的产业群。 核心产业：以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业体闲活动。 支持产业：指直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业。 配套产业：为创意农业提供良好的环境和氛围的企业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训等。 衍生产业：以特色产业农产品和文化创意成果为要素投入的其他企业群。
田园综合体作为休闲农业、乡村旅游的创新业态，是城乡一体化发展、农业综合开发、农村综合改革的一种新模式和新路径，以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验与一体，这个概念和模式在2017年中央一号文件首次提出。 田园综合体五大分区1.农业景观区 农业景观区是以农村田园景观、农业生产活动和特色农产品为休闲吸引物，开发不同特色的主题观光活动的区域，是吸引人气、提升田园综合体效益的关键所在。 我国农业文明历史悠久，气候及地貌类型复杂多样，各地农业生产差异明显,孕育了丰富的农业景观资源。该区域主要是利用当地资源环境,现代农业设施、农业生产过程、优质农产品等,开发特色园圃等农事景观,让游客观看绿色景观,亲近美好自然。 2.休闲聚集区 休闲聚集区是为满足由农业景观区带来人流的各种休闲需求而设置综合休闲产品体系,实际上是各种体验活动的聚集,包括利用农村奇异的山水、绿色的森林、静荡的湖水、生态的湿地、发展观山、赏景、登山、玩水等休闲体验活动等,以及其他的休闲体验项目。休闲聚集区使城乡居民能够深入具有农村特色的生活空间,体验乡村风情活动,享受休闲体验带来的乐趣。 3.农业生产区 农业生产区主要从事种植养殖的生产活动,具有调节田园综合体微型气候、增加休闲空间的作用。通常选在田间水利设施完善、田地平整肥沃、水利设施配套齐全、田间道路畅通的区域,结合我国特色农产品区域布局规划,遴选合适的种养品种,形成自己的特色农业生产内容。 4.生产居住区 生活居住区是田园综合体迈向新型城镇化结构的重要支撑。农民在田园综合体平台上参与农业生产劳动、休闲项目经营,承担相应的分工,又生活于其中,不搬迁异地居住。 由于田园综合体各要素的延伸,带动休闲产业发展,形成以农业为基础,休闲为支撑的综合产业平台,通过产业融合与产业聚集,引导人员聚集,形成当地农民社区化居住生活、产业工人聚集居住生活、外来体闲旅游居住生活等3类人口相对集中的居住生活区域,从而形成了依托田园综合体的新人口聚集区,构建了乡村的人口基础。 5.村社服务区 村社服务区是田园综合体必须具备的配套支撑功能区。它服务于农业、加工业、休闲产业的金融、技术、物流等需求,也服务于生活居住区居民的医疗、教育、商业等需要,这些功能叠加不是机械地相加,是功能融合,可形成城乡一体化发展要求背景下的新型城镇化公共村社服务区。 田园综合体的价值在于综合提升,该项目整合了当地农业、旅游和地产的力量,进行了三位一体的综合性开发,体现观光价值、实现乡村梦、建设都市人向往的田园小镇；在于附加值,对于农产品价值的提升,乡村旅游基地的建立,资产融资平台的搭建,整个附加值得到了非常大的提升。 田园综合体的政策解读1.总体要求 指导思想：认真贯彻党中央、国务院决策部署,深入推进农业供给侧结构性改革,适应农村发展阶段性需要,遵循农村发展规律和市场经济规律,围绕农业增效、农民增收、农村增绿,支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设,实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”,积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径,逐步建成以农民合作社为主要载体,让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。 2.基本原则 坚持以农为本：要以保护耕地为前提,提升农业综合生产能力,突出农业特色,发展现代农业,促进产业融合,提高农业综合效益和现代化水平;要保持农村田园风光,留住乡愁,保护好青山绿水,实现生态可持续;要确保农民参与和受益,着力构建企业、合作社和农民利益联结机制,带动农民持续稳定增收,让农民充分分享田园综合体发展成果。 坚持共同发展：要充分发挥农村集体组织在乡村建设治理中的主体作用,通过农村集体组织、农民合作社等渠道让农民参与田园综合体建设进程,提高区域内公共服务的质量和水平,逐步实现农村社区化管理;要把探索发展集体经济作为产业发展的重要途径,积极盘活农村集体资产，发展多种形式的股份合作，增强和壮大集体经济发展活力和实力，真正让农民分享集体经济发展和农村改革成果。 坚持市场主导：按照政府引导、企业参与、市场化运作的要求，创新建设模式、管理方式和服务手段，全面激活市场、激活要素、激活主体，调动多元化主体共同推动田园综合体建设的积极性。政府重点做好顶层设计、提供公共服务等工作，防止大包大揽。政府投入要围绕改善农民生产生活条件，提高产业发展能力，重点补齐基础设施、公共服务、生态环境短板，提高区域内居民特别是农民的获得感和幸福感。 坚持循序渐进：要依托现有农村资源，特别是要统筹运用好农业综合开发、美丽乡村等建设成果，从各地实际出发，遵循客观规律，循序渐进，挖掘特色优势，体现区域差异性，提倡形态多元性，建设模式多样性；要创新发展理念，优化功能定位，探索一条特色鲜明、宣居宜业、惠及各方的田园综合体建设和发展之路,实现可持续、可复制、可推广。 3.重点建设内容 围绕田园综合体的建设目标和功能定位,重点抓好生产体系、产业体系、经营体系、生态体系、服务体系、运行体系等六大支撑体系建设。 夯实基础,完善生产体系发展条件。要按照适度超前、综合配套、集约利用的原则,集中连片开展高标准农田建设,加强田园综合体区域内“田园+农村”基础设施建设,整合资金完善供电、通信、污水垃圾处理、游客集散、公共服务等配套设施条件。 突出特色,打造涉农产业体系发展平台。立足资源禀赋、区位环境、历史文化、产业集聚等比较优势,围绕田园资源和农业特色,做大做强传统特色优势主导产业,推动土地规模化利用和三产融合发展,大力打造农业产业集群；稳步发展创意农业，利用“旅游+”、“生态+”等模式，开发农业多功能性，推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合。 创业创新，培育农业经营体系发展新动能。积极壮大新型农业经营主体实力，完善农业社会话服务体系，通过土地流转、股份合作、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营，优化农业生产经营体系，增加农业效益。同时，强化服务和利益联结，逐步将小农户生产、生活引入现代农业农村发展轨道,带动区域内农民可支配收入持续稳定增长。 绿色发展,构建乡村生态体系屏障。牢固树立“绿水青山就是金山银山”的理念,优化田园景观资源配置,深度挖掘农业生态价值,统筹农业景观功能和体验功能,凸显宜居宜业新特色。积极发展循环农业,充分利用农业生态环保生产新技术,促进农业资源节约化、农业生产残余废弃物减量化和资源化再利用,实施农业节水工程,加强农业环境综合整治,促进农业可持续发展。 完善功能,补齐公共服务体系建设短板。要完善区域内的生产性服务体系,通过发展适应市场需求的产业和公共服务平台,聚集市场、资本、信息、人才等现代生产要素,推动城乡产业链双向延伸对接,推动农村新产业、新业态蓬勃发展。完善综合体社区公共服务设施和功能,为社区居民提供便捷高效服务。
田园综合体的十大体验要素 中厚明德 2018-06-26 09:09:48 面对市场需求,现代田园综合体园区,无论项目规模、主题定位如何,必须从游客体验说起,需要从以下十个基本要素出发,落实到产品设计和游客感知的各个维度,使田园综合体向深度和广度方向发展,丰富田园综合体产品的内容,为消费者提供高品味、多层次、全方位的休闲体验。 赏——田园综合体基本的构成要素视觉是人最重要的感觉,人体外界有用信息80%以上是通过视觉神经获取的,因此,观光游览、体验农业必然是田园综合体基本的构成要素。而且“赏”比“游”更能体现田园综合体给人心灵上带来的愉悦,田园综合体中“赏”的内容和方式都很广泛,可以无限挖据和创新。如农业嘉年华中的各类创意景观往往是游客聚集拍照的地方。 采——引游客和盈利的抓手采摘作为近年迅速兴起的新型休闲业态,以参与性、趣味性、娱乐性强而受到消费者的青睐,已成为现代田园综合体的一大特色。采摘聚人气、带财气、成本低、收益高,是田园综合体吸引游客和赢利的抓手。农业采摘不仅类型可以丰富多样,而且还可以深度挖掘,进行细分,比如针对儿童、情侣、残疾人士等各类人群打造不同的采摘环境。 尝——为消费者带来味蕾绽放之旅民以食为天,长久以来,中国各地由于气候、资源及经济条件等原因形成了差异化的饮食习惯和博大精深的饮食文化,风味多样且四季有别。近年来,伴随着人们对健康饮食方式的日益推崇,城市居民越来越崇尚乡村美食的生态自然和简单朴实,对于一些出游者而言品尝特色乡村美食,满足味觉享受,就是到乡村去的原动力。 在田园综合体中,“吃”应该超越基本的生活需求,提升为“尝”,为消费者提供“地产地销”的特色美食,从食材、调料、做法、容器、饮食环境、饮食文化传承等各方面打造不一样的“食”体验,体现鲜明的本地特色和不可带走性。 学——发挥农业的教育功能缺少科普教育的田园综合体体验是残缺的、不完美的,因为从城市人需求的视角来看,久居城市的人们渴望了解农业的奥秘及农村的生活方式,这种农村和城市的差异性、互补性是发展旅游的基本条件。而在田园综合体中,“学”无处不在,如农业科普、农业生产劳动中渗透出的人们的智慧和勤劳、人与自然的和谐。 如北京国际都市农业科技园的科普活动室,为广大青少年提供了近距离接触农业、了解农业科技的绝佳场所,真正做到了寓教于乐。 耕——田园综合体的灵魂农业以“耕”为本,农耕是田园综合体区别于其他休闲类产品最本质的体现,是田园综合体的灵魂。农耕文明作为中国几千年的历史沉淀和中国传统文化的核心组成,在发展现代田园综合体的过程中,应对其精髓加以继承、弘扬和创新。在现实中,除了农耕博物馆、农耕劳动体验、亲子小菜园等形式,探索更为丰富多彩的体验方式,是园综合体出奇制胜的关键。 戏——快乐农业轻松有趣的玩耍、嬉戏活动,对青少年有着强大的吸引力,也很容易将成年人带回到无忧的童年时代,引起情感上的共鸣,延长旅游者停留时间,提升游客满意度。农业是快乐的,如果我们深入挖掘，还可以营造出更多的快乐元素,如辽阳农业嘉年华里的农业体验活动，吸引了许多游客排队体验。 憩——放松心情、释放压力田园综合体中的“憩”不仅指住宿体验,而是从各个方面,给消费者带来身体和心灵的放松与享受,契合旅游者出游目的。 对于发展旅游必不可少的住宿,在田园综合体中应淡化住宿设施本身的功能,植入农村文化和农业特色元素,强调乡村特有的住宿体验。 养——发展农业的健康功能农村不仅可以为游客提供新鲜的空气,轻松的氛围,原生态的食品等有利于身心健康的环境,更重要的是农业生产丰富性、完整性和前后关联的连续性,给劳动者的生活带来了变化和节奏,是完整人性的体现。而当今雾霾成为常态天气,城市环境污染日益严重,让很多人都无比向往自然的绿色,逃离城市、寻找天然氧吧,成为人们休闲的热点 淘——快乐“淘宝”在田园综合体中,“淘”实现了农产品的直销,使乡村生产者与城市消费者直接对接,减少了中间销售环节,生产者的利润大幅度提高,而且出游者大多都有购买体验的需求。因此,如何打造类型丰富又具有自身特色的商品,并让游客快乐的把商品带回家,也应该是园区经营者最关注的问题。 让游客快乐淘宝的方法也有很多,就销售方式来讲,田园综合体应强调消费引导和购买体验的过程,以满足消费者心理和精神需求的体验式消费为主。 归——田园综合体高层次的体验都市生活的紧张繁杂,使人们对于返璞归真的纯手工农业生产及生活越来越喜爱,田园综合体应本着“生态乡野、回归本真”的原则，让消费者情不自禁地产生回归大自然的情愫,产生心灵的归属感。  田园综合体链式结构 中厚明德 2018-07-02 17:24:00 田园综合体于2017年2月在中央的一号文件中提出，它的核心内容是支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体，让农民充分的参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革，转移支付等渠道开展试点示范。 田园综合体的链式结构其实不是一个链,而是一个多链、圈层以及复合结构,多链条形成的,主要是以结构来搭建的内容。核的结构主要有六个,第一个是供需结构,形成了供需链,这是最核心的结构。第二个叫利益结构,形成了利益链,这是第二条链。第三个是执行结构,形成执行链,即到底怎么去做。第四个是产业结构,形成产业链。第五个产品结构,形成产品链。第六个是效益链。 供需链市场就是解决供需关系,在农业的综合体项目当中,供需关系不光是农产品和农产品的衍生产品,还涉及到空气、土地、人才、政策等等。举个例子,内陆人均耕地不到一亩,而在遥远的西北新疆,人均耕地却是内陆的3.6-4.6倍,这就是土地的供需。再比如北京人喜欢海南的空气,东北人喜欢海南的气候等,这些都可以作为一个供需关系,形成一个跨空间、跨境、跨时间维度的产品。 将来田园综合体最主要的消费者,一定是长期工作生活在城市里的都市群体,那么城里人到这儿干什么?实际上就干两件事,一个是消费这里相对安全健康的农产品,第二个是享受田园般的高品质的乡村生活体验方式。因此田园综合体将来要解决的实际上是人们的生活方式的变化。 利益链利益链是为了供需关系的长久发展,协调五个主体关系,实现五大项目主体之间核心利益诉求的可持续发展关系永久平衡。利益链的第一个要素是政府,任何项目到了政府,最先要考核的就是强区、富民和生态这三个目标。第二个要素是投资商,投资商的核心利益诉求主要跟钱相关,即钱从哪里来,投到哪里去,钱怎么生钱,快钱、慢钱之间的关系平衡。第三个要素是合作伙伴,合作伙伴的核心是要搭建科学系统合理的产业收入体系与利益分配体系。第四个要素是当地的居民。田园综合体项目跟其他项目的区别主要在于它一定要扎根在土地上,因而绕不开当地的居民,这就需要新型组织方式,包括村企合作、混合制度和农民合作社等方式。最后一个要素是客户,满足不同客户的核心消费诉求,就是我们客户的需求。 执行链执行链由12个要素构成,分别是谋、法、人、地、钱、资、标、名、建、管、销、网。 谋就是统筹谋划,是解决事的问题,包括空间规划、品牌营销、产品设计、财务预算、运营架构和组织结构。把事情想清楚了,到底谁来做,这需要五大主体:国企、民企、合作社、合作方和当地政府。 法是立项审批,田园综合体都是有了想法以后,先跟某一个地方签一个用地意向,然后走立项,程序非常复杂。 人作为开发主体,实际上是两个概念,一个是法人,一个是自然人。所谓法人的话,就是项目启动以后,肯定得有一个主体,这个主体实际上就是一个企业,这个企业实际上是企业结构,企业的股权设计本身也是特别科学的一件事,设计的不好,可能项目推进就很麻烦。所以股权设计本身也是很专项的技术体系。另外就是成立一个非常合理的股权结构的公司,相当于解决一个壳,然后再往里装不同的人,技术人才、经营人才、管理人才、法律人才等等。 地就是土地资源,地的问题可能将来的变化会很大,现在就是农用地和农村集体建设用地,包括宅基地预计明年就要上市钱是资金筹措,农业项目的资金包括五大部分,即企业自筹、众筹合作、民间资本、低息无息贷款和政策扶持。跟企业相关的,在谋划层面的主要是财务的计划,在建设期主要是省钱的计划,而在运营期主要是为了赚钱。 资是资源导入,最核心的资源就是农业资源,农业资源中一个要素是选择核心资源,其他的就是把一二三产串联和发展。农业问题要想解决,必须要有核心资源,形成核心产业,解决源头问题。核心资源要么是本地已有资源,要么是符合当地条件的导入资源。找到和解决了项目源头的问题,也就是产业的问题,也就是大农业产业,是田园综合体能否健康发展的源泉所在。 标是指向标准,田园综合体应该制定合理的标准，今后能成为各地田园综合体建设参考的一个标准。 名是品牌体系,即形成田园综合体自己的特色和品牌,不是遍地开花,而是各有不同 建是开发建设,开发期建议整体谋划,分布实施,启动样版,带动全局的模式进行发展。第一步是先做样版,相当于在花乡果巷田园综合体中先把花乡果巷特色小镇这个核心区做出来。第二步是破规模,增体量,形成标准,结合周边的所有的村庄现有的资源进行整合。第三步是各项政策资金导入,第四步是各类的社会和民间资本的跟进投入,第五步是做联盟,以及针对传统、团体、电商的相应的渠道进行发展,加强进驻议价话语权和节省流动资金占用。 管是运营管理,包括四大结构,首先营销来负责市场,其次就是业务负责生产,第三是行政进行管理,最后是后勤进行保障。 销是营销,包括田园综合体的营销和农产品的销售。 网是形成网络,不管是网络推广还是网络这样的结构都在这里面。 产业链田园综合体与其他乡村旅游最大的区别就是农业+,每个田园综合体它可能会有旅游产品,也可能没有旅游产品,但是它必须是有农业产品。田园综合体的产业结构，它是农业+的产业结构,但农业+之前,必须解决一个生态的问题,就我们提出一个生态产业的概念。目前水污染、土壤污染、大气污染是普遍现象,中国有机食品很难有,因为空气是干净的,水未必是干净的,水是干净的土地未必是没有污染的,这是因为前二三十年国内发展农业,发展其他的产业,掠夺式的开发土地,造成土壤质量非常差的。土壤质量差,怎么能改变呢?需要时间。因此现在很多地方已经开始进行土地轮作或者休养生息。 产品链产品链的核心是农产品,农产品主要分为两类,一类是可鲜食的,一类是需要加工的。那么这些食品怎么去做,比如说兵团,很多兵团有棉花,这个棉花它不能直接鲜食,但它可不可以搞田园综合体呢?可以搞。比如说我们引进采棉,然后做棉服加工,再做一些延伸的产品开发,也是可以做的。所以说以农产品为核心,形成了农产品流程的,农产品一系列的,就是它的产品体系。 效益链田园综合体里不光有经济效益,还要有社会效益、生态效益、政治效益和文化效益,因为农业问题不光是可以形成商业和旅游,其实本身也是一个国家安全一个战略使命的问题,是文化传承的一个纽带,因此田园综合体也可以承载一部分政治效益和政治收益的结构。
乡村旅游新方向——田园综合体 中厚明德 2018-06-21 11:17:45 田园综合体是由乡村旅游发展而来的,要想弄清楚田园综合体具体搞什么,那么就必须深层次地挖掘乡村旅游的发展模式、盈利模式具体类型等等,这些对田园综合体后续发展具有借鉴意义。 田园综合体——乡村旅游的新出路中国目前的一个主要问题是城乡二元问题，城乡二元化形成的差距不仅是物质差距,更是文化差距。解决差距的主要办法是发展经济,而发展经济的主要路径是通过产业带动。在一定的通识范畴里,快速工业化时代的乡镇工业模式之后,乡村可以发展的产业选择不多,较有普遍性的只有现代农业和旅游业两种主要选择。农业发展带来的增加值是有限的,不足以覆盖乡村现代化所需要的成本。而旅游业的消费主体是城市人,它的增加值大。因此,旅游业可作为驱动性的产业选择,带动乡村社会经济的发展,一定程度地弥合城乡之间的差距。 以农家乐为主的乡村旅游是在“十一五”规划提出的“以城带乡的长效机制”下形成的,然而经过多年发展之后,虽然看似形势大好,实际却遭遇了发展瓶颈——乡村成为了城市人短暂游的圣地,却并没有完全成为提升乡村人生活的宜居地。 这种以城带乡的模式在实践中出现了偏颇,导致乡村靠付出资源来换取收入,城市仅利用资源而建设缺位。这样的单向利用难以实现城市对乡村的真正带动，乡村旅游面临严重的“不对等”发展瓶颈。要想突破这种瓶颈,势必要转向双方共享共赢的发展模式。而田园综合体的核心就是构建城乡共享发展。 田园综合体则以田园生产、田园生活、田园景观为核心要素,是现代农业、休闲文旅、田园社区多产业多功能的有机结合体。作为乡村旅游的新型业态,能够成为城乡发展的粘合剂,实现城乡在多个领域的对接,构建城乡内生性、可持续的联动发展。 构建城乡共享发展田园综合体的核心是构建城乡共享发展。田园综合体以田园生产、田园生活、田园景观为核心要素,是现代农业、休闲文旅、田园社区多产业多功能的有机结合体。作为乡村旅游的新型业态,能够成为城乡发展的粘合剂,实现城乡在多个领域的对接,构建城乡内生性、可持续的联动发展。 实现农业产业融合发展农业现代化的根本途径和方向是转变生产组织方式,从产品经管走向产业化,最后通过一二三产业的融合把农业第一产业变成“第六产业”,田园综合体的发展就是以产业融合为突破点,在农业产业的基础上通过“+”的形式打造综合性产业综合园区。 城乡基础设施的对接体初期“以城带乡”模式下的农家乐之所以不可持续,主要是受限于乡村生态环境的承受能力。对自然景观的强依赖性导致农家乐大多依附于旅游景点或依山傍水设立,但蜂拥而来的游客、猛增的餐饮游乐需求会产生大量的污染物排放,大大超出乡村薄弱基础设施和大自然自净能力的承受范围。个体农户缺乏动力也缺乏能力来配备大规模处理设备,同又难以形成有效的组织机制来统一建设、维护,只能任由污染排入江河、湖泊。如此,发展旅游与生态保护已经形成矛盾。但在田园综合体模式下,这一问题能够得到有效解决。作为一个产业多元、统筹规划的开发者,它有能力也有动力对项目的基础设施做好保障,能够在开发前期就对乡村基础设施的承载力进行评估、率先改进。 城乡休闲生活的嫁接体除了基础设施,在这个“走心的时代”,城市人对田园体闲的需求不断升级,已经不仅仅满足于一个可供休憩的乡村外壳,精致、有情怀经过魅力改造的时尚乡村才是他们的口味。田园综合体能在利用乡村本身肌理的基础上,植入城市人喜爱的休闲功能,营造一个传统乡村和时尚都市魅力相融合的强磁极。 城乡人群的融合体城乡共享发展需要建立有效的沟通机制,乡村旅游无疑应该是人流、信息流、资金流交换的重要渠道,但当前城市流对乡村的辐射途径、转化方式,都有待改进。田园综合体通过对乡村人的普遍影响包括对村民生活方式的改变以及对本地精英的扶助,能够推进城乡人群的深度融合。 田园综合体——休闲农业的转型之路过去几年,休闲农业建设在各地兴起,它是以农业为基础、以休闲为目的、以服务为手段、以城市游客为目标,将农业和旅游业相结合,实现第一产业和第三产业结合的新型生产经营形态。而在田园综合体中,一、二、三产业互融互动,通过各个产业的相互渗透融合,把体闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,是休闲农业转型发展的新路子。比如田园综合体建设的典型案例——农业嘉年华，就是用农业手段、农业元素以及农业现代化技术,来打造一个市民参与、农民受益的农业盛会,其可以结合三农问题的解决,促进三产发展,带动区域经济,也能给农民提供增收平台,为市民提供休闲的好去处,为企业带来经济效益。
田园综合体的五大客源、九大发展模式 中厚明德 2018-06-23 12:06:00 今年,田园综合体增长强劲,发展迅猛,成为夺目亮点。随着田园综合体的逐渐转型,提质升级,其经营管理模式愈来愈发挥着独特而显著的作用。田园综合体经营管理的模式是根据旅游资源和客源市场来确定的,不同的资源禀赋和地域客源市场,经营管理的模式也不样。模式是否科学合理,决定着旅游资源与客源市场的对接度,直接影响着田园综合体可持续发展。 田园综合体的五大客源传统观光旅游市场：传统的观光旅游市场仍是休闲农业发展的重点,农村优美的自然景观和富有乡村野趣的农村生活,对久居城市的人们有着不可抗拒的吸引力,农业观光旅游集田园风光和高科技农业于一体,满足旅游者回归大自然的需求。可以采用农场的形式,引种蔬菜、瓜果、花卉苗木以及养殖各种动物,使游客可以参观,也可以品尝或购买新鲜的农副产品,这类市场目前处于主导地位,占28.8%。 城市白领度假旅游市场：利用周末及假期去郊区度假,以放松紧缠的神经,对现代白领层极有吸引力,在本次调查中,有到休闲农业旅游区去度假需求的城市居民占23.6%,可利用乡村良好的自然环境和独特的农耕文化满足他们贴近自然,体验农业的需求,通过建设一些体验农园,度假农场及旅游度假村,享受乡村生活的恬静与惬意。 游览、体验农家生活的学生市场：青少年修学旅游己成为旅游业发展的趋势和潮流。旅游是青少年增长见识,开阔视野,提高综合能力的有效途径之一,无论是学校还是学生家长都非常重视,因此开发青少年旅游市场潜力巨大。 怀旧市场：中国很多城市居民都在乡村生活过,有的甚至在农村从事过劳动迁居到城市后,面对着日益现代化的生活环境,他们常常回想起农村的朴素田园,并且渴望回到故地生活,重温昔日情景。在我国,这类旅游者的数量非常大,他们对田园综合体地要求较为随便,喜欢体验地道的农村自然环境。在本次调查中,这类市场占14.8%;另一方面,由于历史的原因,有相当多的已建成农业游览区就是针对当年“上山下乡”的知识青年而开发的,这些事业有成、具备很强消费能力的老知青很有旧地重游的愿望。 猎奇及取经的农民市场：把目标镜定城市居民市场的开发,而忽视农村客源市场是观光农园经营策略上的通病。事实上,观光农园因其高科技性和展示性对广大的农民来说也具有相当大的吸引力,在本次调查的休闲农业旅游者中,农民占3.1%.表明农民这个市场还具有极大的挖掘潜力。 田园综合体的九大发展模式连片开发模式：以政府投入为主建设基础设施,带动农民集中连片开发现代观光农业。政府投入主要用于基础设施,通过水、电、气、路、卫生等基础设施的配套和完善,引导农民根据市场需求结合当地优势开发各种农业休闲观光项目,供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。该模式依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间,结合周围的田园景观和民俗文化,兴建一些休闲、娱乐设施,为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。主要类型有休闲度假村、体闲农庄、乡村酒店。该模式在全国各地尤为常见。如上海市郊区、北京市郊区、南京市郊区基本上都在采用该开发模式 “农家乐”模式：农家乐是新兴的旅游休闲形式,是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得身心放松、愉悦精神的休闲旅游方式。“农家乐”模式是指农民利用自家庭院、自己生产的农产品及周围的田园风光、自然景观,以低廉的价格吸引游客前来吃、住、玩、游、娱、购等旅游活动。主要类型有农业观光农家乐、民俗文化农家乐、民居型农家乐、体闲娱乐农家乐、食宿接待农家乐、农事参与农家乐。 农民与市民合作模式：在农民承包地合理流转集中后,建立休闲农园,以“认种”方式让城市居民委托农民代种或亲自种植花草、蔬菜、果树或经营家庭农艺,使消费者共同参与农业投资、生产、管理和营销等各环节,与农民结成紧密联结关系,体验和参与农业经营和农事活动。 产业带动模式：体闲农园首先生产特色农产品,形成自己的品牌,然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。游客在此类园区，除了可以餐饮旅游，还能带土特产回家。 村镇旅游模式：许多地区在建设新农村的新形势下，将休闲农业开发与小城镇建设结合在一起。以古村镇宅院建筑和新农村格局为旅游吸引物，开发观光旅游。主要类型有占民居和占宅院型、民族村寨型、占镇建筑型、新村风貌型。 休闲农场或观光农园模式：随着我国城市化进程的加快和居民的生活水平提高，城市居民已经不满足于简单的逛公园休闲方式，而是寻找一些回归自然的生活方式，并利用节假日到郊区参与农业劳作、休闲娱乐等。主要类型有田园农业型、园林观光型、农业科技型、务农体验型。如北戴河“集发农业观光园”、北京“朝来农艺园”、上海“孙桥现代农业开发区”、苏州“未来园林大世界”、珠海农科中心示范基地等,也都吸收了国外休闲农场或观光农园的很多经验和设计理念。 科普教育模式：利用农业观光园、农业科技生态园、农业产品展览馆、农业博览园或博物馆,为游客提供了解农业历史、学习农业技术、增长农业知识的教育活动。农业园主要类型有农业科技教育基地、观光休闲教育少儿教育农业基地、农业博览园,如农业科技园区作为联结科教单位科研成果与生产实际的重要纽带,为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。目前我国的一些大学或科教单位建立的农业高新技术园区,与国外的农业科技园区模式极为相似,园区的建立为科教单位和入园企业科技产业的“孵化”和“后熟”,提供了重要的基础平台,大大促进了农业科技成果的转化和辐射推广。 民俗风情旅游模式：民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物,充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色,开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等体闲旅游活动,增加田园综合体的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型. 休闲度假模式：休闲度假是利用假日外出以体闲为主要目的和内容的,进行令精神和身体放松的休闲方式。
田园综合体结构分析 中厚明德 2018-06-22 09:03:58 田园综合体的提出,就是要让农民参与和受益。在循环农业中,要利用先进的排污技术,实现经济效益最大化、废气污染最小化,充分利用资源和能源,形成良好的生态系统:在创意农业中,要将农业科技产业融入体闲农业,增强人文气息,加强农业体验,最大化地展示农业审美;在农事体验中,把农业生产加工过程以产业旅游的方式展现出来,让游客亲身体验农业的乐趣,加强对农业生产的了解。 田园综合体——精准扶贫新模式精准扶贫最重要的是赋予农民及其从事的产业自主“造血”的功能。田园综合体集聚产业和居住功能,让农民充分参与和受益,是培育新型职业农民的新路径。各种扶贫政策和资金,可以精准对接到田园综合体这一“综合”平台,释放更多红利和效应,让“三农”有可持续发展支撑。 田园综合体的建设内容田园综合体的定义要注意两个方面:第一是关于主体的定义,它强调要以农民合作社为主要载体,农民能够充分参与和受益:第二是在产业内容上是集循环农业、创意农业、农事体验三个于一体的田园综合体。另外,田园综合体是一种集生产、生活、生态于一体的多功能融合的发展模式,在其规划建设时要充分挖据地方资源特色,文化风俗,农村居民生活方式,保护乡村风貌,恢复乡村独有的魅力与活力。 田园综合体在规划建设层面上应遵循：一是区域统筹，构建区域现代农业产业体系，对生态环境、产业发展、村镇建设、基础设施等方面进行综合规划设计；二是构建特色产业体系，以农业科技为引擎，提出“农业+”产业发展体系，确定产业集群、产业链延伸打造；三是城乡发展层面，结合城乡发展需求、宜居环境建设、休闲旅游产业布局，打造形成城乡支持、生态绿色的综合活力型发展平台。 提升现代农业产业是根本：田园综合体规划建设应充分挖掘当地特色的农业资源,通过引进新品种、新技术提升种养水平和农产品质量,延伸产业链,发展农产品加工及田园综合体,塑造地方品牌,实现产业结构优化升级,农业增效,农民增收,使特色产业成为田园综合体可持续发展的原动力。 乡村旅游与休闲农业是引擎：田园综合体规划建设要拓展农业的多功能性,依托乡村历史文化民俗风情,实现农业与旅游、教育、文化、健康养老等产业深度融合,构建具有地方特色的田园综合体体系,大力发展农事劳动,在田园综合体中将农业生产、自然生态、农村文化和农家生活变成商品出售,以此促进一二三产业融合发展。 乡村地域特色文化是内涵：文化传承是乡村价值的重要体现,田园综合体规划要充分尊重并深入挖掘特色文化、民俗风情,将其历史变迁、重要人物、神话故事、艺术工艺、村寨园林、餐饮文化等物质文化遗产和非物质文化遗产与乡村休闲旅游发展相融合,实现乡村文化的可持续发展。在挖掘乡村特色文化的同时,也要重视创新创意,推广创意农业。 山水田园风貌环境是基底：规划建设要尊重乡村山、水、田、园、路、屋等的生态格局,营造自然生态农田景观,充分发挥乡村特有景观的功能与风貌魅力,扩观光旅游的外延,使其成为田园综合体的环境基底。 区域融合联动发展是推力：一方面结合区域资源将创新创意要素融入田园综合体的规划建设中，另一方面积极探索其发展的新体制、新技术，融资和商业模式、资源配置方式、商业模式，实现乡村发展的新变革。 田园综合体结构分析田园综合体规划的八大新业态 乡村酒店：具有休闲、娱乐、求知、教育功能的综合性旅游住宿单位,是将农业景观、生态景观、田园景观与住宿、餐饮设施进行结合,能够为游客提供乡村休闲体验的经营主体。应当采用乡村建筑材料,展示有乡村特色的建筑小品,增加乡村旅游活动。 国际驿站：以家庭(户)为基本接待单位,并形成一定规模的经营主体,从环境景观与建筑、特色餐饮、田园综合体活动、特色旅游服务、市场影响力等方面都提出了较高要求,应当体现异域文化特色,使用多语标识,提供异国特色餐饮,增加异域文化体验活动。 采摘篱园：能提供观赏和采摘特色蔬菜、果品和其它特色农作物等休闲活动的高新农业实验基地或种植基地,具有观赏、采摘、学习科普等综合功能。 养生山吧：依托山地资源,以绿色健身、修身养生为经营理念,从事颐养身心、健康休闲、舒适度假的活动场所。它将绿色养生理念融入于田园综合体发展,以自然生态和环境保护为出发点,旨在调整田园综合体的经营理念和管理模式,提供符合人体安全、健康宜憩、颐养、健康的产品,并引导社会公众节约和环境意识,推动田园综合体接待设施和服务建设。 休闲农庄：占地百亩以上,以农业生产和乡村生活为依托,以农耕文化为核心,利用田园景观为游客提供乡村生产生活休闲体验以及住宿、餐饮等基本服务设施的经营主体,休闲农庄将传统的农耕文化和现代休闲体验巧妙结合,在提升田园综合体产品品质、创新田园综合体业态的基础上,较好的满足了游客的体验需求。 生态渔村：依托乡村自然的良好生态,村容村貌,渔业特色产业,以鱼渔和水体景观为主题旅游吸引物,可以提供特色餐饮,观光游览,休闲娱乐等服务的接待场所。 山水人家：具有一定规模,以自然山水景观为资源实质,以游山玩水为代表活动,能够为游客提供集观光娱乐餐饮住宿购物等多功能为一体的山水环境度假场所。 民族风苑：指以少数民族建筑、服饰、民俗生活形式和宗教信仰以及生产方式等为依托,集中展示少数民族风情,以提供少数民族风情体验为特色的旅游体闲娱乐的综合接待场所。  乡村度假：未来度假市场中的一个“金矿” 中厚明德 2018-07-10 11:07:11 乡村度假是“旅游+乡村”的实践体现,是解决三农问题和就地城镇化的有效模式，是基于“村”和“农”的一种度假方式，是基于乡村田园生活,以乡村社区为活动场所,利用乡村独特的自然环境、田园景观、生产经营形态、民俗文化风情、农舍村落等资源,为游客提供观光、休闲、体验、健身、娱乐、购物、度假的一种新的旅游经营活动。 乡村度假的开发的四大要素乡村度假的开发要素包括:原生的乡村环境、舒适的旅游设施、周全的旅游服务和特色的文化娱乐。 要素一:原生的乡村环境 环境是发展乡村度假旅游的先决条件。优美的田园风光,浓郁的乡村风情,原生的自然环境,这既是开发乡村度假的旅游背景,也是构建乡村度假活动的主体资源,乡村度假旅游的核心吸引力之一。 要素二:舒适的旅游设施 不同的乡村度假产品类型具有不同的旅游设施标准,如庄园式的标准相对较高,且设施内容要求全面,公寓式的标准较低,设施内容甚至与乡村社区实行共享。 要素三:周全的旅游服务 乡村度假旅游服务的最基本要求在于“周全”,即乡村度假旅游服务的提供应该是全面的,这个要求也与一般的度假产品相适用。 要素四:特色的文化娱乐 除了地方特色文娱外,还可以结合一般度假产品的文娱内容,其前提是与乡村环境及“乡村性”相谐调和统一；同时,也可以结合当地资源进行文娱创新,通过多样性的文化娱乐活动吸引和滞留乡村度假旅游者。 乡村度假开发的三个关键对于一个乡村度假项目而言,不可能去做基础层面的一个个农户,而应打造区域结构。这个区域,可以小到一个村,也可以大到一个度假区域。对于一个做区域的乡村度假项目来说,需要解决好以下问题： 第一,进行文化梳理和形成主题化。 文化梳理是第一个步骤,也是形成差异的基础。主题是在文化梳理的基础上提炼的,是能够代表当地形象和理念的精华,也决定了不同的目标群体、消费模式和运营方式等。 第二,做好综合开发,形成可持续的商业运营模式。 乡村度假旅游的发展,涉及农业、农民、农村、土地、地产等一系列问题,往往需要政府、投资商、农民三方合力,形成一个一体化方案。并针对如何系统、全面、合理的配置规划要素;如何安排投资商的盈利结构;如何安排农民的富裕模式;如何安排政府的支持因素;如何实现资金快速回收与盈利持续增长等问题,整合成为一个商业化运营方案,我们称之为商业运营模式。 第三,以市场为导向,进行资源配置。 度假市场里面有两个主体,一个是避寒度假市场,主要是来自东北的中端人群和来自商业界的高端人群。跟乡村度假关联度较大的是中高端人群和跨省人群,这部分人群里面最主要的包含两类,一类是购买了度假资产,但自己享用时间较短。第二类是以老人度假为主体,以他们为主要购买对象的目标人群。市场影响产品配置、运营配置以及要素配置等,我们]在规划中,应在投资客群与消费客群的支撑互动上形成方案,最终形成发展结构。 乡村度假是“旅游+乡村”的实践体现,是解决三农问题和就地城镇化的有效模式，是基于“村”和“农”的一种度假方式，是基于乡村田园生活,以乡村社区为活动场所,利用乡村独特的自然环境、田园景观、生产经营形态、民俗文化风情、农舍村落等资源,为游客提供观光、休闲、体验、健身、娱乐、购物、度假的一种新的旅游经营活动。 乡村度假的发展架构乡村度假的发展架构可以分为三个层次: 第一个层次：半小时、30公里区域之内的度假区复合功能结构,实际上是度假目的地生活方式的架构。 第二个层次：以村落为主题的结构,包括自然村落和自然村落聚集形成的风情小镇,是一个以村落为中心的相当于景区和度假接待村落结构下的一个度假区域,我们称之为度假聚落景区化。 第三个层次：农户业态,每一户的服务人力和服务结构,每一个农户它自身的经营方式和餐饮方式。旅游发展的重点和本源是吸引力。 乡村度假的综合开发结构对于一个乡村度假项目而言,不可能仅仅从基础层面做一个个的农户,而应该各方面综合考虑,重点打造区域结构。这个区域,可以小到一个村,也可以大到一个度假区域。中厚明德认为,对于区域层面的乡村度假旅游开发,要深度挖掘乡村特色资源,倡导低碳、生态等科学理念,以乡村旅游资源与土地为基础,以乡村旅游休闲度假为脉络,以休闲商业为配套,以乡村休闲度假地产为核心,以高品质服务为保障,对项目地进行综合开发,把乡村打造成乡村度假综合体,满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。 乡村度假旅游的功能结构乡村度假的功能结构分为:住宿、餐饮、休闲、观光四个层面。 住宿是度假要素的第一位,如今住宿已不再是以高星级度假酒店为核心,而转化为多种特色、多种主题、多样化度假物业的发展形式。餐饮,包括绿色餐饮、有机餐饮、养生餐饮、特色餐饮等多种形式。休闲,包括运动、养生、田园休闲、文化体验等各种业态。观光对人的吸引力始终是第一位的,没有观光型的配套仍然是有问题的。 乡村度假旅游的业态结构乡村度假旅游业态包括旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、宾馆住宿类、演艺类和服务配套类六大类。 乡村度假旅游的五大度假体系乡村度假以住宿以基础,以田园生活为依托,通过度假者对农村生活的参与,为农民创收,富裕一方农民。 生态环境度假:以乡村良好的生态自然环境,或适宜的气候条件为主要度假目的。 农家餐饮度假:以享受农家特色的餐饮物产为主要度假目的。 乡村文化度假:以感受乡村特色文化氛围为主要度假目的。 生活方式度假:以体验乡村独特的生活方式为主度假目的。 田园劳作度假:以进行田间劳作,享受“采菊东篱下,悠然见南山”的田园生活为主要度假目的。 |
