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在商品房纠纷中，开发商可能不具备交付条件，但为逃避交付迟延的违约责任，在合同约定期限内通知购房人办理交付手续，购房人不明真相，接受交房，但事后以不符合交付条件要求开发商承担迟延交付责任，是否应该支持？一种观点认为，合同明确规定了交付条件，开发商未具备交付条件即综合验收就交付，属于合同法上的商品有瑕疵，购房人有权拒绝或要求进行补充约定。如果其接收商品房，应当视为其同意变更约定的交付条件。福建省高级人民法院《关于审理房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第三十六条规定：“预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。”另一观点认为，开发商在通知交付时未办理综合验收，违反了双方合同的约定，应以实际符合交付条件之日作为交付日期，开发商应当承担违约责任，上海地区人民法院判例认为，房屋不符合交付条件，但实际交付的，如果出售人能够办出房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能办出房地产权证，以未交付论处。笔者认为第二种观点为妥，理由： 1．从诚信的民法原则分析，开发商明知到自己的房屋未通过综合验收，不符合商品房交付条件，却通知购房人办理交付手续，应当承担因违背诚信而产生的民事责任。 2．从我国合同法分析，《合同法》第一百五十八条第三款规定：“出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”，因此购房人在接收商品房后仍可以要求开发商承担瑕疵担保责任或违约责任。 3．购房人作为弱势一方，非建筑专业人员，如果过分加重其验收责任，无疑纵容开发商，也不利于维护弱势方的合法利益，有违法律的精神要旨。还有一种情形的纠纷是商品房已经取得综合验收，并取得相关证明文书，但购房人在交房时发现商品房存在瑕疵如墙壁有裂缝，购房人拒绝接受房屋，并主张开发商承担从约定交付日期到商品房瑕疵消除之日的逾期交付违约金，应具体分析。购房人关于商品房质量存在一般瑕疵的主张不应支持，因为商品房已经符合法定和约定条件，至于一般瑕疵问题则属于今后商品房质量责任追究问题，购房人可以再向开发商主张商品房的瑕疵担保责任。但如果商品房存在质量瑕疵问题重大到足以突破综合验收证明文件的“公示公信”，那么，买受人则有权拒绝接收房屋，开发商承担逾期交房的违约责任。 |
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