 司法观点 债权人与债务人订立房屋买卖合同，但实质是约定以房抵债的，法院应结合其他证据认定双方之间是否成立代物清偿关系。若双方成立代物清偿关系，债务人依据房屋买卖合同要求债权人支付购房款的，人民法院不予支持。 经典案例 2014年8月7日，郭甲出具借条一份，载明其因生意需要向钟某借款100万元，房某与郭乙作为担保人签字。2014年12月18日，郭甲、郭乙、周某共同出具借条，载明郭甲、郭乙因生意周转借款150万元。 2015年8月27日，郭甲、郭乙、周某作为甲方，黄某作为乙方，签订了《房地产买卖合同》，载明甲方将XX房屋转让给乙方，转让价款为270万元。后钟某缴纳了54000元税款，XX房屋产权转移登记至黄某名下。8月28日，郭甲、郭乙、周某在XX房屋上设立抵押登记，抵押权人为钟某，债务数额为270万元。 2015年9月，钟某与黄某签订《房屋代持协议书》，载明郭某等拖欠钟某借款270万元，欲以XX房屋作价270万元用于抵偿债务，因钟某限购等问题，委托黄某代为持有，该房产及相关附属设施实际所有权归钟某所有。 2015年10月，郭甲、郭乙、周某作为甲方，黄某作为乙方，签订《回购协议》，约定房屋过户给乙方的前提下，在一年期限内，甲方可以同等价格回赎该处房产。 后郭甲、郭乙、周某以房屋买卖纠纷为由将黄某诉至法院，要求黄某支付购房款270万元。庭审中，钟某作为第三人参加了诉讼。黄某辩称其与原告之间不存在实际的房屋买卖关系，由于钟某同意原告以房抵债，但钟某受限购影响无法办理产权登记，故其仅是代钟某持有产权。诉讼期间，第三人钟某向三原告发出律师函，将债权转让给被告黄某。 法院认为 当事人于民事活动中应遵守诚实信用、善良守诺的原则。三原告作为具有完全民事行为的民事主体，理应知道基于出具借条及收取第三人交付借款等事实会产生债权债务的结果，因此三原告对其主张150万元借条系虚假债务之诉称理由负有举证责任，因其未能予以证明，本院难以采信。 现原告就其归还债务所举银行划款明细等材料中，除向钟某划款25万元的记录被予以认可之外，其余划款记录均未直接指向清偿对象即本案第三人钟某的借款债务，因此本院认定被告及第三人所称在签订讼争合同之前上述债权债务关系尚未结清的事实成立。 第三人作为XX房屋抵押权人，通常在实现债权之前，会谨慎处分自己的抵押权。第三人在撮合原、被告签订讼争合同时，知道只有在涤除抵押权的情况下才能完成房屋产权过户手续，那么第三人甘愿丧失该项权利的代价，通常是以其债权已经实现或可以得到保障为前提，并结合上述代持协议、回购协议等证据，本院认定基于讼争合同的房屋交易并非独立经济关系，与原告和第三人之间的债务结算存在紧密关联。 此外，原告与第三人之间仅有借款关系，在此基础上通常可能达到的信任程度，不足以支持原告冒着不能收回房款的风险径行作出对其不熟悉的被告进行房屋产权过户的决定，加之三原告进行房屋交易是为了解决大额债务纠纷，但其既未在讼争合同中明确具体付款时间，又未在过户后的合理时间内提出付款主张，与社会生活中通常以取得的卖房款归还到期债务可能出现的情况不符。经综合比较双方的诉辩理由及举证情况，本院认定被告及第三人辩称以房抵债的理由更符合现有证据所反映出事物发展的内在逻辑。 在房产交易中，基于当事人的自愿以房抵债以及接受他人委托代持产权的行为并不违反法律强制性规定，属合法有效。由于本案讼争合同是在此基础上签订的，应当认定履约目的系出于抵销债务的需要，不以合同中列明的买房人另行支付购房款为条件。 综上分析，原告的诉请主张依据不足，本院实难支持。如果三原告认为已超额偿还借款债务，可通过其他途径与第三人进行清算，但即使原先的债务结算有误，产生的亦是补偿差额等问题，已经超出本案法律关系可以审理的范围，本院于本案中不作处理，相关权利人可另行主张权利。 故法院判决驳回郭甲、郭乙、周某的诉讼请求。 律师点评 上述典型案例涉及到了对代物清偿效力的认定，我们对此作几点阐释： 1、代物清偿的构成要件 代物清偿是指债务人以他种给付代替所负担的给付，从而使债消灭。通俗来说，可以理解为“以物抵债”。本案中各方当事人达成一致合意，由郭甲、郭乙、周某欲将房屋产权转移给钟某，即为以房抵债的行为，构成代物清偿。构成待物清偿须具备以下条件： 第一、必须要有合法有效的债存在。这里的“债”不仅包括合同之债，也可包括无因管理、不当得利之债，以及侵权之债。债的标的也不影响代物清偿的成立。 第二、代替原给付的是他种给付。例如，原债是金钱债务，双方约定以提供劳务代替原给付。本案中原债给付形态是支付金钱，代替该给付的转移房屋产权，该给付的形态为交付财物，与原支付金钱的给付形态不同，是他种给付。 第三、双方达成一致合意。由于代物清偿可能存在原给付与替代给付标的价值不完全相等的情形，故仅有一方表达意愿还不足矣，需要双方达成一致合意。 第四、须实际受领他种给付。就债权人与债务人之间成立的代物清偿协议的性质问题，理论界存在争议。司法实践中，2017年之前一般认定代物清偿协议为实践合同。但2017年最高院发布的指导性案例《借款合同到期后当事人将借款本息转化为已付购房款而签订的房屋买卖合同为诺成性合同》中，确认了代物清偿协议的诺成性。故是否以债权人实际受领他种给付作为原债务消灭的依据，仍存在比较大的争议。 2、代物清偿并不必然导致原债务的消灭 虽然成立代物清偿的初衷是消灭原债务，但代物清偿成立之后并不必然导致原债务消灭。在以下两种情形中，债权人仍有权要求债务人履行原债务： 第一、代物清偿协议无效或被撤销。这种情形下，债权人无法依据代物清偿协议主张债权，只得依据原债权要求债务人履行。 第二、债务人未履行或拒不履行新债务。债务人不履行新债务，债权人也就无法受领新给付，此时代物清偿未生效，不产生消灭原债务的法律效力。 公司治理建议 1、原债权和代物清偿新债权何时主张？ 对于债权人而言，代物清偿的成立事实上是使债权人同时享有了两个债权。那原债权和代物清偿成立的新债权什么时候可以主张呢？ 首先，在新债务的清偿期未届至之前，债权人只得主张原债权。但在前文所提及的两种特殊情形下，债权人可以主张原债权。如果债务人明确表示或其行为表明其拒不履行新债务，则这种情形可以视为是“预期违约”，不必等新债务清偿期届至，债权人就可主张原债权。 其次，如果新债务和原债务均已届清偿期，此时债权人享有选择权，即可以要求债务人履行原债务，也可要求债务人履行新债务。无论债权人如何选择，其中一种债务的清偿必然导致另一种债务的消灭，债权人不得要求债务人同时履行两种债务。 2、代物清偿标的物存在瑕疵时，债权人如何救济？ 如果代物清偿的标的是实体物，即债务人以物抵债，当标的物存在瑕疵时，债权人的权利救济途径可参考《合同法》关于瑕疵担保责任的规定。 首先，如果标的物品质存在瑕疵，则债权人可要求债务人另行交付无瑕疵之物，给债权人造成损失的，债权人有权主张损害赔偿。 其次，如果标的物存在权利负担，例如标的物实为第三人所有，标的物的所有权无法转移给债权人，则债权人可要求债务人另行清偿债务或依据代物清偿协议要求债务人承担相应责任。 法条指引 《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。【合同法研33】 |
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