承租企业欠付租金,出租人采取锁门措施影响租金标准 阅读提示:写字楼租赁中,承租企业因未按期缴纳租金引发争议,出租人协商未果,愤而采取锁门措施,是实务中较为常见的行为。但锁门锁门作为私力救济,有风险,采用需谨慎。 本案例中,出租人采取锁门措施,影响承租企业的正常经营,在争讼中,法院裁判酌减承租企业锁门期间的租金标准。 承租企业欠付房屋租金,出租人可通过合法途径进行催缴行使其权利,对涉案房屋长时期锁门的行为的确影响了承租企业的正常经营,法院依据涉案房屋状态对锁门期间的租金予以酌减。 一、2013年5月15日,苏某(出租方、甲方)与H公司(承租方、乙方)签订《北京市写字楼租赁合同》,约定苏某将某写字楼中建筑面积约750余平方米的区域出租给H公司用于办公用途。 二、后因H公司拖欠租金问题发生争议,苏某于2014年7月1日将涉案房屋正门和侧门上锁,当天H公司找开锁公司自行将正、侧门上的锁开启,后经派出所处理,开锁公司又将正、侧门上锁,并将钥匙交予苏某。 三、2014年7月6日至7月14日期间,苏某没有对涉案房屋侧门上锁,涉案房屋由H公司实际使用。7月15日,苏某再次将涉案房屋侧门上锁。2014年8月4日,H公司将涉案房屋正、侧门锁开启后进入涉案房屋。 四、2014年7月,苏某提起诉讼,诉请解除租赁合同、腾退房屋、给付租金、房屋占有使用费及逾期付款违约金等。H公司提出抗辩,认为苏某锁门行为严重影响我公司对涉案房屋的正常使用,妨碍了我公司的正常经营,也侵犯了我公司的商誉,给我公司造成重大的经济损失。苏某的行为已经构成违约,应将其锁门期间的租金予以扣除。 五、北京市东城区法院一审认为,2014年7月1日至8月4日期间的租金,因苏某的锁门行为已经影响了H公司对涉案房屋的正常使用,故锁门期间的租金法院依据涉案房屋状态予以酌减。北京市二中院二审予以维持。 两审法院认为出租人锁门期间房屋租金应予以酌减的原因在于: 一、锁门行为影响了承租企业的正常经营 出租人在租赁期间具有保持租赁物符合约定的用途的义务与责任。写字楼租赁中,承租人多为企业,出租人不得影响承租企业的正常经营。鉴于租赁物约定租金标准适用于房屋正常使用状态,故因出租人锁门行为导致房屋租赁贬损,应予酌减。 二、承租公司欠付房屋租金,出租人可通过合法途径予以催缴 当承租人欠缴租金而继续使用时,实务中,锁门行为较为常见,但极易引发冲突,出租人不宜轻率采用。本案法院认定出租人可通过合法途径予以催缴,如提起诉讼等公力救济措施,并对锁门期间租金酌减,即对锁门作出否定评价。 前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议: 承租公司未按照约定期限缴纳租金而仍在使用房屋的,出租人可以采取各种合法途径及措施要求其及时缴纳,如积极协商、张贴告示或提起诉讼等。锁门作为私力救济,是实务中经常见到的做法,易加重冲突,出租人不宜轻率采用。若出租人迫不得已,采取锁门措施,建议全程录像,并尽快聘请律师提起诉讼。锁门用之失当,尚有承租人提起反诉要求经济赔偿的可能与风险。 《合同法》
以下为该案在法院审理阶段,裁判文书中“本院认为”就该问题的论述: 一审法院认为:至于2014年7月1日至8月4日期间的租金,因苏某的锁门行为已经影响了H公司对涉案房屋的正常使用,故锁门期间的租金法院依据涉案房屋状态予以酌减。 二审法院认为:H公司欠付房屋租金,苏某可通过合法途径进行催缴行使其权利,但其对涉案房屋长时期锁门的行为的确影响了H公司的正常经营,原审法院依据涉案房屋状态对锁门期间的租金予以酌减并无不妥,应予维持。 苏某等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书[(2015)二中民终字第663号] (本文责任编辑:李斌) |
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