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对于普通家庭而言，房屋买卖无疑是一件大事，对于购房人而言，不仅希望能够顺利实现产权过户的目的，还希望购买到的房屋足够“干净”——不存在他人的户口登记。
今天，小编跟大家分享一些干货~
北京三中院今日召开涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件通报会，针对这一类案件所反映的特点进行了总结，对司法实践中的法律适用问题进行说明，并对相关利益方给出法官建议。 第一，涉案房屋存在买卖双方以外的案外人户口； 第二，涉案房屋户口登记人不配合办理户口迁移手续或无法办理户口迁移手续； 第三，在房屋买卖合同中未对户口迁出期限及违约责任进行约定； 第四，以子女入学为购房目的的买受人未在签订房屋买卖合同前核查涉案房屋的户口登记情况导致后期子女无法顺利入学。
对涉案房屋所处区域进行梳理，涉及“学区房”买卖的案件约占20%。部分以子女入学为主要目的的购房者，因涉案房屋存在迁出户口障碍等种种原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保子女的入学资格，导致购房目的无法实现从而产生纠纷。 在因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件中，约半数案件涉及案外人户口。买受人与出卖人签订房屋买卖合同时，买受人并未关注涉诉房屋上是否存在案外人户口，出卖人亦未告知买受人涉案房屋存在案外人户口的情况，进而在后期合同履行过程中出现案外人不愿意配合迁出户口或者找不到案外人等情形。
由于二手房交易周期较长，尤其是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期更长，有的出卖人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想，提出涨价、拒绝交易或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。 部分买受人在签订房屋买卖合同时没有预先调查核实涉案房屋的户口登记情况，未与房屋的户口登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限，以致在合同履行的过程中，出现、找不到户口登记人、甚至户口登记人死亡等情况，导致户口迟迟无法迁出。还有部分出卖人卖出房屋后没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住公租房，有的老人以卖房养老的方式居住在养老院等，因公租房、养老院及租赁的房屋不具备落户条件，导致户口无法迁出。
通常情况下，房屋买卖合同中对出卖人未按期将户口迁出的违约金赔付标准，或约定为全部购房款的5%-20%，或约定为按日赔付已支付房款的万分之五。 由于违反户口迁移义务的违约行为一般都持续时间较长，诉讼时违约金数额往往较高。据统计，过半数的当事人主张的违约金在数十万元，最高达总房款的20%，约100万左右。 同时，有的当事人分时间段主张已发生的违约金，导致后续多次产生诉讼。由于违约金数额较高，当事人在此类诉讼中往往会请求法院酌减违约金。然司法实践中，由于户口对于不同类型的房屋造成的影响力有别，且当事人违约情形、违约行为持续时间、违约原因、违约程度等方面也会存在差异。故法院多会结合上述因素，再综合守约方的实际损失、违约方的意见对于违约金进行适度调整。 对于二手房屋的买卖，因为其涉及的程序较为繁琐且不乏专业知识，故大多都经由中介机构提供服务。在中介机构提供的格式合同中，大多都会对户口迁出的时间和违约金进行约定。在三中院二审审理的杜某诉王某房屋买卖合同纠纷中，合同中就明确约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金。”后来因为王某未及时迁出户口，构成违约，法院判决王某支付杜某一定数额的违约金。 法官提醒市民，在签订房屋买卖合同之前，出卖人一定要谨慎查明房屋上是否存在户口登记，如果存在，应当及时履行迁出的义务，否则会因为违反合同约定而承担赔偿责任。 作为较为特殊的房屋，学区房的购买目的较为明显，是为了子女上学使用，且该类房屋的价值也高于普通房屋。故此，如果出卖人未及时迁出户口，将导致购买方的子女无法正常使用入学指标，且将有可能为此承担大额的违约赔偿。在三中院二审审理的赵某诉李某房屋买卖合同纠纷中，赵某在买卖房屋之初就告诉了李某购买房屋是为了解决孩子上学问题，合同约定了“如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”，后李某未按时迁出户口，导致赵某子女的入学目的无法实现，故法院判决李某依照合同约定支付违约金。 法官提醒市民，学区房的户口性质较为特殊，与一般房屋买卖相比，此类房屋中的户籍情况对于购买人的利益影响巨大，且时常影响到合同目的实现，故如果出卖人未及时履行迁移户口义务，其给购买人造成的损失也是巨大，故需特别注意义务的履行时间。 涉及学区房的房屋买卖合同，有时虽然已经进入诉讼程序，但学区房指标并未被占用，购买人为了让出卖人按照约定迁出户口才提起的诉讼，然由于学籍指标对于购买人的重要性不言而喻。 故为了避免上述指标在诉讼过程中被他人恶意使用，法官建议买受人如果要求继续履行合同，可以在诉讼过程中及时申请行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍；同时也要提醒房屋的出卖人，如果明知学区房的指标使用对购买人造成重要影响的，切勿占用，否则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大的违约代价。
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