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美国房产资讯 地段相同、大小一样、状况相当的房子，独立屋一定比连排的镇屋会贵很多。为什么呢？独立屋不受邻居干扰，隐私度高；在房子需要做室外维护改建的时候，不需邻居的同意；另外还有一个原因，那就是：独立屋的地皮（Lot Size）大。  土地占房价的比例 在北美，独立屋的地皮完全归房主所有和使用，价值约占房价的20%。建筑商在建造房屋的时候，同样大小的地皮，可建的独立屋数量要比镇屋少，成本更高。所以，独立屋的价格就贵很多。地皮非常值钱，即使房子老旧不能再使用了，地皮还在那里。 ◢◢◢ 因此在给房子买保险的时候，不要按照房价定保额。因为假如房子失火烧毁，地皮还在那里，保险公司不会赔偿土地的价值。所以保额应减去大约20%的土地价值。否则，给保险公司多交了银子，并没有得到更多的保障。  什么是Lot Size 对于不交管理费（Freehold）的房子，在卖房信息表（ListingSheet）中一般会标注地皮的尺寸，比如，Lot：30X98，Lot：50X110，Lot：20X130等等，这就是地皮的尺寸，也就是Lot Size。  什么是Survey 买不交管理费的房子，在买卖合同（Offer）中，买家一般会要求卖主提供一份土地勘测图（Survey）。勘测图上标注着房屋地皮的坐标，以及房屋在地皮上的位置。 依据Survey，买家可以知道所买房子地皮的确切边界。如果买家将来修建围栏（Fence），要确定围栏的位置，Survey就是依据之一。  Lot Size与房价 一般来说，同一地段Lot Size越大，房子也越值钱。但有时你会发现，房子大小状况差不多，Lot Size面积小些，却反而更贵，这是怎么回事呢？  从使用的角度上来讲，地幅宽的话，你和左邻右舍的房子距离比较远，隐私度更高。另外，因为在50英尺宽的地皮上可以盖出一栋像样的豪宅，而在30英尺宽的地皮上盖出的房子，装修得再奢华，也称不上豪宅，卖不出豪宅的价钱。  哪些Lot要避免 那么，买房自住要注意Lot Size的哪些事项呢？首先，要注意如果Lot太窄，比如独立屋的Lot只有20英尺宽，房子再好，也要慎重。其次，如果Lot的形状过于不规则，比如细长的三角形Lot，还是不买为好。 地形与地面排水 // 排水对于房子的经久耐用非常重要。“排水良好的地段”意味着具有足够的坡度让雨水远离房子的地基。有些房子处于整体地势低洼的地带，下雨时，雨水沉积，对房子地基就会有影响，此外还可能面临常年开着吸湿器、草地泥泞、蚊虫孳生等问题。 // 因此房子有一定的坡度并非坏事，特别是想要有步出式地下室格局的房子，前院就要比后院高。如果Lot的前后都高，而中间比较低，房子的地下室潮湿、渗水的机率就大，要特别注意。  高大的树木 有些人喜欢高大的树木，春天美丽，夏天遮荫。而有些人厌倦春天清除树下发芽的小树苗，秋天花大把时间耙树叶，最终花钱砍树。因此Lot上的树木也是买房需要考量的一个因素。 通常由买房支付的主要费用 以买一栋独立房为例子：买价为50万美元，全现金，所有数据均为估计价。 买方的过户公证费 （Escrow fee） $1250 房屋检查费 （Home inspection fee） $350 （document Prep） $80
（Notary fee） $120
（regulatory compliance fee） $250
（Transaction coordinator） $500
（Messenger service) $50
(Hazard insurance) $1500 以上费用合计大约为 $4100 ，简单粗略的计算方法就以房价的1%来估计 ($5000)，另外还需预付部分地产税（Property tax）和社区费HOA（Home owners association fee），每年的地产税大约是房价的1.3-2.0%（ $6500-$10000 ）  各地各区都有不同的税率，地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房，所预付的地产税也不同。 ▼▼▼ 社区费在不同的小区有不同的费用，每月从$0到$500不等（大多数在$100到$200之间，也有少数超过1000美元的）。一般来说，连体房（townhouse）或公寓房（condo）的社区费较高，但已包括了火灾保险。 ▼▼▼ 如果需要贷款，买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用，大约是贷款额的1%-2%不等。外国人买房可以根据个人的情况贷款到50%左右，（但现在却很难找到这样的贷款行）  通常由卖方支付的主要费用 同样以卖一栋独立房为例子：卖价为50万美元，所有数据均为估计价。 房地产经纪公司费用 （Brokers fees） $30000（卖价的6%）
（Escrow fee） $1250
（Title insurance policy） $1750
（County transfer tax） $550 （每$1000 收$1.10)
（city transfer tax） （比县政府过户费要高很多，但有的城市没有此税）
（Home warranty fee） $350(按合约规定）
（Termite inspection fee） $90
（如果房屋有白蚁侵入）
（document Prep） $50
（Notary fee） $120
（regulatory compliance fee） $250不等
以上费用合计大约为 $34410，简单粗略的计算方法就以房价的7%来估计（$35000）  另外要特别注意的是，外国人卖房也免不了向美国税务局IRS缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10% （$50000）。如果你认为这个数目不公平，可以申请减税，IRS会根据投资者的情况决定是否同意减免。 不过，如果外国人买的房是自住房，而且卖价不超过30万美元时，就可以免扣10%的所得税。详细情况和对策应该征求美国的税务专家和地产律师。  文|美国保险理财 相关推荐：
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