房屋所有权人将房屋出售后,双方尚未办理产权转移登记手续时,原产权人因其他民事纠纷被第三人起诉并被法院查封了涉案房屋,房屋买受人起诉要求确认房屋买卖合同有效并请求法院判令产权人办理过户手续,这类案件是商品房买卖合同纠纷的常见类型。审理此类案件存在两个问题:一是程序问题,即房屋买受人未对查封的房屋向执行法院提出异议,能否迳行提起民事诉讼?二是实体问题,即未办理过户登记的房屋,法院能否进行确权?关于程序问题,实践中存在两种观点。一种观点认为,根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》(试行)关于对案外人异议处理的相关规定,买受人应先向执行法院提出异议,对执行法院的处理不服,可另行提起民事诉讼。买受人未经执行异议这一前置程序直接提起民事诉讼的,法院应驳回其起诉。另一种观点认为,法律并未明文规定执行异议是提起民事诉讼的前置程序,买受人直接提起民事诉讼并无不当。关于实体问题,实践中也存在两种观点。一种观点认为,法院不应予以确权,因为《物权法》明确规定登记才产生房屋所有权变更的效力,房屋买卖合同有效仅产生债权效力,不能产生物权变动的效力。另一种观点认为,《物权法》已规定人民法院作出的裁判文书也是物权变动的依据之一,从充分保护买受人利益的角度出发,法院应当予以确权。 |
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