房地产土地开发成本如何核算及案例

土地开发两种用途：

一是为了转让、出租而开发的商品性土地，即商品性建设场地；

二是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，即自用建设场地。

（一）土地开发成本的归集

企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同的方法。

（1）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本-土地开发成本”明细账户的成本项目中。

（2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能分清负担对象的，直接记入“开发成本-房屋开发成本”明细账户的成本项目中，不需要单独核算土地开发成本。

（3）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象，应先归集发生的费用，记入“开发成本-土地开发成本”明细账户的成本项目中。待土地开发完成投入使用，再按一定标准将其分配计入房屋建筑开发成本。

（二）土地开发成本的结转

对于已完工的土地开发项目成本，应会根据用途不同加以结转：

（1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，借：开发产品-商品性土地，贷：开发成本-土地开发成本。

（2）企业自用建设场地，借：开发成本-房屋开发成本，贷：开发成本-土地开发成本。

（3）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用，转入“开发产品-自用土地”

【例】东方房地产开发公司2016年初开始开发甲和乙两块土地。甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支付下列款项。

（1）以银行存款支付土地征用及拆迁补偿费

借：开发成本-土地开发成本-甲土地（土地征用及拆迁补偿费） 800

-房屋开发成本-绿色小区（土地征用及拆迁补偿费） 700

贷：银行存款 1500

（2）以银行存款支付前期工程费（勘探、测绘）

借：开发成本-土地开发-甲土地（前期工程费） 20

-房屋开发成本-绿色小区（前期工程费）20

贷：银行存款 40

（3）以银行存款支付基础设施费

借：开发成本-土地开发-甲土地（基础设施费） 102

-房屋开发成本-绿色小区（基础设施费）60

贷：银行存款 164

（4）结转开发土地应负担的开发间接费用19万元

借：开发成本-土地开发-甲土地（开发间接费用）10

-房屋开发成本-绿色小区（开发间接费用）9

贷：开发间接费用 19

（5）发完成竣工验收结转开发成本

借：开发产品-商品性土地-甲土地 932

贷：开发成本-土地开发-甲土地 932