地产圈流传性非常广的一句话：生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。而相对于万科，恒大而言，碧桂园近期的处境可谓是凄惨。
其实，碧桂园也是蛮可怜的，一个多月连发四次施工事故、搭进去7条人命，引来了大量舆论抨击及媒体的口诛笔伐，这本来就够可怜的了。然而，一场媒体见面会后，碧桂园的口碑似乎比以前更坏了。
在一系列的安全事故发生后，深系于碧桂园身上的问题，也被挖了出来。
问题一，全行业高周转最快高周转是房地产行业的主流模式。但碧桂园却把高周转做到了令人惊惧的地步，今年由总裁莫斌签发的三道催命符又再次引发大家对碧桂园高周转的质疑—一天出图、三月开盘，到了6-7月，塌楼事件频发。
然而，在这场媒体见面会上，碧桂园还是坚持认为安全事故与高周转没有关系。但据上海奉贤的官方初步调查报告，已然确认了坍塌悲剧的一个原因是：碧桂园方面“任意压缩工期”。在证据链上，这恰恰是对3-4月碧桂园发文催赶工期的印证，说坍塌事故和高周转有关，是可以成立的。
问题二，备受质疑的企业战略四个月前，在碧桂园业绩发布会上，杨国强主席说了一番肺腑之言：在中国前十大地产公司中，碧桂园房子价格最低，他很开心。他的理想是把房地产做成麦当劳，四处开店，速度至上。
这句话不假，杨主席在近年来也一直坚持贯彻着这一目标，从包工头做起，靠着强而有力的手腕，砸广告，废监理，提速度，一步步把碧桂园做成了今天的宇宙最大房企。
杨主席曾说：“让世界因我们的存在而美好一点”，碧桂园是一个可以给人们五星级的家的房企。不过，当看到高周转的红头文件出炉，销售集体“喝鸡血”，工地坍塌事件频发，业主不断发起的维权的新闻此起彼伏，人们对碧桂园的美好想象就此被毁灭。
江苏太仓、河南郑州、四川泸州、安徽阜阳、浙江杭州......甚至遥远的马来西亚，都出现了碧桂园业主不满房子质量，拉着大横幅讨说法的报道。
世界并没能让人们感受到碧桂园的美好，反而一地鸡毛。碧桂园必然要走完这一程弯路了。
问题三，分成比例最高的合伙人制度被外界称为“合伙人”制度的同心共享计划，是碧桂园周转率加快与在众多房企中竞争中脱颖而出的独门利器。
2014年底推出，2015、2016年，同心共享在碧桂园项目大量实施，平均开盘时间缩短至4.3个月，资金周转率可达一年1.5次，成为周转速度最快的房企。
这项制度，简单说来就是跟投，即员工持股跟投以及超额利润分享，区域总和高管必须跟投。上限不超过10%，项目现金流回正即可分红，利益共享、风险共担。
其实，也可以看作是碧桂园对区域总和项目总的高额激励，碧桂园的杠杆率是80%左右，因此跟投的资金也会享受这个杠杆率，如果项目完成的好，年化收益就愈高。有这个前提，碧桂园的高周转可以说是毫无阻力地推行下去了，因为这不仅符合总部的利益，也符合上下员工的利益。
这样的跟投激励，也练就了员工及团队超强的执行力。市场火爆的2015-2017年，碧桂园数位区域总裁收入过亿，几十位项目总收入过千万。
同时，也是在这三年，碧桂园接连实现销售几近翻番，从1500亿到3000亿再到5500亿，超越了万科、恒大，成为全国乃至世界第一房企，晋升财富世界500强。
用速度赢得了第一关于碧桂园发展模式，杨主席曾这样说："我们的商业模式很独特，别人想学学不来的。" 从碧桂园近日刷屏的文章看，碧桂园存在的问题主要是上述三点。但值得留意的是，这三点都浮现了出地产圈的一个表象——高周转。
房地产行业的高周转由来已久，其本质就在缩短从拿地到开盘的时间，从而达到利润最大化。
一方面，加速周转即是提升了资金使用效率，在不愁去化的前提下，开盘速度的提升，将带来销售额的叠增，促使利润同步增长，并不断得到释放。最后高周转也将房企的存货风险降到了最低，一旦市场变天，房企在短时间内囤积的现金还可以伺机而动，瞬间切换。
另一方面，高周转的魔力还在于它能够持续带动企业效率的快速提升，形成企业的护城河，在降低风险的同时形成对其他房企的降维打击。
万科是国内第一个实行高周转模式的。10多年前，万科提出“5986原则”，即拿地5个月动工、9个月销售、普通住宅占80%，开盘后当月去化60%。
在万科之后，众多房企也加入学习的行列，碧桂园、恒大、融创等纷纷进入高周转模式。
2016年，我国房地产格局发生了天翻地覆的变化。恒大、碧桂园、融创强势崛起，挤进销售榜前列。根据克尔瑞的数据，三驾马车在销售额和增速数据上都远超过TOP50的房地产企业。碧桂园、恒大和融创，俨然成为房企新的三驾马车。
而三驾马车能脱颖而出的核心原因之一，就是大胆扩表，押对注，把规模做大。其以住宅高周转著称，高周转就是三架马车上杠杆的胆子。
最终碧桂园将其修炼到最高境界，练就了房企一霸。从结果看，碧桂园用它的速度赢了。
为什么是碧桂园？把万科的高周转发挥得淋漓尽致的房企就是碧桂园。纵观碧桂园的发展史就知道，碧桂园的快速发展是在2016年，当年碧桂园的销售金额已经名列前茅，也是与恒大、融创并称为三驾马车的时候。
而不同于融创、恒大的是，碧桂园更看重人才储备，并花了大钱请人才。尽有网络天下人才之势。2013时杨国强对时任碧桂园人力资源总经理彭志斌说：“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”
当下，碧桂园集团高管团队著名的“三斌”都是从业内知名大公司“挖”来的干将：2010年从中建五局挖来莫斌任总裁；2013年从中海集团挖来朱荣斌，2014年挖来有中建中海背景的吴建斌仍首席财务官，这种大手笔用人实属罕见。同时，碧桂园还是业界拥有博士数量最多的地产商，到2016年底，入职碧桂园的博士已超过400人，2017年碧桂园还要新招300名博士。按照碧桂园的计划，2018年底，公司将会有1000个博士，这显示出碧桂园的野心。
已经离开碧桂园的前CFO吴建斌在他的书里说：用重金聘用博士生加入到公司，并建立培养计划，由一线领导人直接带......而成就共享机制，把20%的利润分给员工，这是一个很好也很实在的激励机制。
在追求利益的过程中，无论多痛苦，结果才是最大的慰藉。杨国强主席的一声令下，多的是员工前赴战地，而杨国强要的速度，员工要的利益都可以一起实现。在2016年底的“同心共享”项目中，碧桂园就创下了历年新高。所申请的项目数为583个，累计合同销售金额达人民币2612亿元，平均回本周期8.4月，年化自有资金收益率为78%，签约净利润率为12%。
而碧桂园也已经从一个小地方的家族企业，成为一家集纳全国地产优秀人才与文化的“公有型”企业，背后的推动力正是高周转。
在极致的高周转模式之下，碧桂园模式已成为行业共识。2018年5月，保利地产的董事长宋广菊表示，保利在周转方面也学习了碧桂园的一些做法，有些项目特殊情况下五六个月也可以完成。
泰禾集团董事长黄其森也在年初表示，今年会集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度。可以说，无论是全国知名性公司，还是中小房企，都奉行这样的高周转策略。
这种极度疯狂的“高周转”模式，是房企公开的秘密。对于整个地产行业而言，加快周转已是大势所趋，也是提升资金周转率的关键。
王健林说过：清华北大，不如胆子大。这也就是众多民企不约而同地将高周转进行到底，且不断越转越快的原因。而在房企巨头的进攻下，未来整个行业都被裹挟着进入高周转的比拼中。
@今日话题 $碧桂园(02007)$ $万科A(SZ000002)$ $中国恒大(03333)$
![[牛]](http://image109.360doc.com/DownloadImg/2018/08/0621/140537886_4_20180806094041841.png "[牛]"){kind=small}
