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小兰大山来说“法” 王大虎想买房,某楼盘广告中宣称小区环境优美，内植参天大树、天鹅环绕、群鱼戏水，觉得就是自己梦想中的完美住宅，于是签订了《商品房预售合同》。然而等到入住后却发现，大树变葱苗、鱼鹅全无踪，跟合同上完全不符。 那么，购买的住宅与开发商宣传不符，是否可以要求解除合同呢？ 法官大山告诉您： 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：商品房的销售广告和宣传资料，为“要约邀请”（知识提示：一般的广告宣传都是“要约邀请”，不能自然成为合同的一部分，也不具有法律约束力）但是，商品房销售方关于房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，对合同订立及房屋价格有重大影响的，应当视为“要约”（知识提示：“要约”有两个构成条件，一是内容具体确定；二是要约被对方承诺时，表明合同成立，发出要约的人需遵守和履行承诺，否则应承担违约责任）。即便该说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，销售方违反的，也应承担违约责任。 本案中，售楼广告关于环境优美和生活配套便利的宣传，对于王大虎订立合同产生了决定性影响，而实际情况却是大树变葱苗、鱼鹅全无踪，与宣传中的“说明和允诺”明显不符，因此王大虎有权解除合同，并要求赔偿损失。 法官小兰提醒大家： 攒钱不容易，买房需细心。对于开发商承诺的配套设施等重要内容，可事先向当地规划部门咨询核实，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上，同时注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，口说无凭、维权有据！ 延伸阅读 这些房产纠纷法律小常识教你避免开发商的坑 定金可不可以退? “订金”与“定金”是不同的法律概念。这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。《中华人民共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。 商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。 而订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之，若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 签合同后，因价格变化可以反悔吗 商品房也是一种商品，买卖双方签署合同后，没有发生约定和法定的退房理由，任何一方违反合同约定，均需向守约方承担违约责任。 此外，从法律上讲，开发商降价对老业主来说是很难维权的，这属于房地产交易的风险。除非合同有约定，如果签合同时开发商有书面承诺，承诺不降价，或若降价就赔偿业主损失，这样就可以获得赔偿。打砸售楼处只能徒劳无果，甚至会构成犯罪。 “五证”和“两书”是指? “五证”是指 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房销售(预售)许可证》; “二书” 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 购买手续不全的商品房会有什么风险 1、业主取得权属证书的期限无法确定; 2、为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金; 3、只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易; 4、可能被政府以违法建设强制拆除。 地产商发布的宣传广告与实际不符是否要担责 售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。但是对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响的内容除外。 《广告法》第三十七条规定： （1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。 （2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。 （3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。 （4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。 购房人反悔怎么办 双方签订《商品房买卖合同》后，在《商品房买卖合同》尚未办理预售备案登记前，购房人反悔，不想继续履行《商品房买卖合同》，是否可以以《商品房买卖合同》尚未生效为由，单方面解除合同，是否可以不承担法律责任? 购房人应当按照合同的约定承担违约责任。 《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 开发商不能按时交房怎么办 针对开发商延迟交房，业主们可集结起来找开发商讨个说法，如果不行可走法律程序。 根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 因此，如果开发商没有按期交房，业主可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当先进行催告。催告之后超过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。 什么情况下可以要求开发商退房 一是置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。 二是开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。 下列情形可以作为拒收的正当理由： 1、房屋未经竣工验收合格; 2、交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》; 3、道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件; 4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人; 5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件; 6、竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。 以上情形，前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，而且这些事实都是不需要收房就可以证明的。 此外，开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。比如：开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要求退房。 来源：临沂兰山法院、中国法律网、法律实务操作指南、山东高法、中国普法 |
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