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来源：厦门日报社新媒体中心 记者：陈万泉、朱俊博、肖家豪 漫画：刘哲姝
小区物业管理为何难？ 分析产生问题的原因才是正解
小区是每个业主的家 如果家没打理好 不仅是“管家”有责任 主人也应该反思 是不是有哪些地方做得不到位
小区管理问题虽各有表象，但究其原因，无外乎是业主、业委会、物业三方的责任没落实到位。今天，我们通过剖析业主、业委会和物业公司三方存在的问题，看看小区物业管理为什么难搞。 一、业主方面
问题一： 事不关己，高高挂起
连日来，记者在多个小区采访时，听到不少业主会这么说“只要没有影响我的利益，那就算了”。 1、业主没仔细看就投票了 水岸筼筜小区业主黄女士说，业主办理小区地面停车月卡是300元，原先81个地面停车位可停放。年初，物业把沿街商家前的25个停车位划分为商业停车场，按小时收费，每日60元封顶，业主把车停那，也要根据定价收费。由于收费较高，晚上没什么车停放，而其他停车位每晚都满满当当，连消防通道也有车停。 据小区物业管理处，虽然从公共停车场分隔出商业停车场是经过全体业主投票通过的，但有地下停车位的业主根本不考虑地面停车位的情况，有的没仔细看就投同意了。小区物业负责人谭先生说，停车场收费方案是由商业业主提出的，原本物业也不赞同，没想到业主却投票通过了，不少人没认真看方案就投票了。 2、如果没造成损失，并不想投诉 “90后”陈先生家住罗宾森，他曾通过市长专线和本报市民热线投诉过物业，因为物业在附近公共区域施工时，可能对他家造成影响，却没有提前告知。陈先生坦言:“如果没有对我造成损失，我本不想投诉他们的，但他们实在太不尊重我了。”
3、很多人对小区管理出现的问题不关注 明发国际新城业主陈先生看到本报报道后，也打来电话反映小区内存在违建、地下车库积水等问题，有些问题已经存在一段时间了。他说:“小区不知道为什么从原来有物业到现在没物业，我很少住这边，回来才知道。小区很多人都是这样，对小区管理出现的问题不是很关注。” 事不关己，高高挂起，记者在采访过程中，遇到不少业主都是这种心态。他们很少关心小区事务，除非牵扯到自己，否则不会“抛头露面”。 问题二： 只有抱怨，没有行动 记者在采访中，还发现了另外一个有意思的现象：有些业主滔滔不绝地罗列小区管理种种问题，但随后又说“能不能不要写我的真名，我不想得罪人”。 1、不能换物业，先保证自己远离麻烦 业主穆宜君（化名）说：“我房子在这个小区，以后还是要和他们（指物业）打交道，得罪他们，将来万一有事要找他们，就算不被刁难，他们就是拖一拖也会让你难受。”他说，曾听说有业主得罪物业后，车子被划，因此“没有确定能换物业的情况下，还是先保证自己远离麻烦吧”。 2、投诉也没用，都麻木了 业主黄先生提起小区物业时，就苦笑：“他们做得不好，我们最近已经开始新物业公司的招标了。”他说，停车、绿化、安保等方面都有不如人意的地方，但是多次投诉后，也没明显改观，因此就“算了，投诉也没有用，现在都麻木了”。 采访时，业主陈先生也对物业表现连连摇头。“物业管理差，我们有什么办法，也只能是发发牢骚而已。”在场的几名业主纷纷附和，当记者反问他们，有没有采取什么措施，他们却沉默不语。 只有抱怨，没有行动，在记者采访中，遇到的这类型业主也不少。他们只愿意在口头上说说问题，甚至都不愿让别人知道他们对这些问题有意见，更别提做一些事，来推动问题解决了。
二、业委会方面
问题一： 空壳架构，监督缺失 有些小区因为业委会迟迟不成立 导致监督缺失
市民刘先生致电本报市民热线反映，他居住的XX山庄，已经建好这么久了，都没有成立业委会。原来架空层可以停车，现在被物业分隔成一小间一小间租出去；以前逢年过节，电梯广告收取的费用会发给各家各户，现在也没有了；小区地面乱停了很多车，地下车库甚至都开不进去。物业管理存在一系列问题，但因为没有业委会，监督力度大打折扣。
但有些小区即使成立了业委会 也不见得监督效果好
小区业主张先生说，他们曾找业委会投诉物业，但业委会主任根本不见他们。“这种完全不听业主意见又找不到人的业委会，可以代表全体业主吗？”业主陈先生也说，业委会没有设置任何沟通渠道，也没公示业委会工作情况，这样的业委会存在有何意义？ 张先生透露，小区一期大多数房子是物业公司内部销售的，二期有部分对公司内部员工销售，所以选出来的业委会成员大多数是物业公司的人，他质疑物业和业委会之间有不正常的默契。
问题二： 勾结物业，闹剧不断
业主林先生反映，之前陈某担任物业主任时，不少业主对管理很不满，但业委会态度暧昧，他质疑业委会和物业关系有猫腻。 小区曾上演过闹剧，物业私自把小区外的一条路铺上水泥，把路口堵起来，画上停车位。但停车位是租给外来车辆。城管要求把停车线抹掉，但物业没有动静。 记者采访物业时，陈某却把业委会主任王某请来，全程都是王某回应。王某说修路是经业主表决同意，动用了7万多元公维金。用公维金来修小区外的道路，他认为“不合法但合理”，“如此修整下来，缓解了小区停车难的情况，而且修整了道路，方便居民出行。”他说停车位的收益纳入公维金。蹊跷的是，原本停车费的收益只有30%归物业，但业委会却同意额外再拨20%给物业，补贴小区偏低的管理费。 不少业主提出换掉陈某，但王某一直“力保”对方。即便发生业主被陈某恐吓，陈某打砸业主小车等事，王某还是极力维护他，不由让业主难以信任业委会。
三、物业方面
问题一： 缺乏自律，服务粗糙 停车乱象严重，业主反映车辆刮擦时有发生，甚至发生火灾时，消防车都进不来。小区后山山脚下堆了许多装修垃圾，绿化也多处遭到个别业主破坏。
小区车库一处道闸的两侧都停了车 小区物业管理处负责人石先生说，车辆管理是“老大难”，物业曾整治过，但收效甚微。卫生也一样，业主经常把垃圾放在错误的地点，导致垃圾没有及时清运。 XX小区的外墙脱落严重，但物业始终没有处理。小区物业管理处负责人谭先生说，窗台外墙脱落不会影响安全，但维修的技术人员不好找，修复成本高，所以就一直搁置着。 采访中，不少物业都表示努力改进小区存在的问题，但“收效甚微”和“老大难”却不时挂在嘴边。 业主周先生一句话点评到位：“遇到问题先说‘难’，没做好也不从自己身上找原因，责任都推给业主，这是物业缺乏自律，服务意识淡薄，不想着解决问题的态度。”周先生认为，物业收钱时积极爽快，处理棘手难题时，效率却慢很多，还养成“大爷”脾气。
问题二： 口头承诺，不见改进 “物业与业主沟通问题的方式基本就是吵架，最后物业不解决问题，业主不交物业费。”小区业主向本报记者反映，小区交房后，因房屋、公共区域质量等问题，业主代表与物业谈判若干次，物业承诺解决的问题，至今无一解决。 XX二期业主朱女士反映，小区里到处是垃圾，垃圾桶脏、臭。物业占用架空层堆放废旧垃圾车，还堆放了一些废旧家具和电器，老鼠、流浪猫在里面做窝。物业保洁员只是随便扫扫地板，主要还是捡废品卖钱。这些问题跟物业反映多次，物业每次都说会改，可总是见不到行动。
出现问题，双方协商解决之道，本是正确的方向，但就像某小区业主王先生说的那样，口头上说得再好，也是要落实到实际中，不然不就是“空头支票”吗？物业不拿业主当回事，不就成“大爷”了吗？ 问题三： 管理无序，中饱私囊 文屏路上的某小区是一处老旧小区，物业费很难收齐，物业将小区路面改成单行道，增设停车位，收益随之增加不少。 但收益没有用在刀刃上。前两年，物业以改造小区消防设施为由，从公维金里提出一大笔经费，但具体请哪家公司，花多少钱，业主一概不知。更让他们气愤的是，两年后，消防设备又出故障，还得重新花钱更换，业主怀疑物业可能从中渔利。
一名社区民警说，物业做得好不好，很大程度上要看物业主任的人品。能干事的会顶住压力，把小区管理好，不想干事的则会趁机捞钱。一家物业公司的负责人透露：“有的物业公司没赚到钱，倒是下面的物业主任买房买车赚得饱饱的。” 物业本是小区请来的“管家”，但有些物业却把小区当成摇钱树，中饱私囊，难怪有业主直言“花钱请回了‘大爷’”。 问题四： 众口难调，左右为难 虽然物业管理不断被人诟病，但物业认为他们也有委屈，管理最大难题是“众口难调”，想要认真做事却“左右为难”。
某小区物业保安队长高文说，小区曾有业主投诉说保安不作为，夜晚不巡夜，理由是没看到保安巡夜的手电灯光。高文马上要求夜班巡逻的保安打开手电，加强小区房屋外部巡查。可没过几天，投诉又来了，一位老人投诉保安巡夜的手电灯光太强，晃得她无法入睡。高文很无奈:“遇到这种情况你要怎么办？两头不是人。” |
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