楼盘认筹和内部认筹知多少

首先要明确的是，任何形式的“认筹”“内部认筹”“VIP排号”等行为，都是开发商在没有取得“预售许可证”之前的非法活动，是国家明令禁止的。

“认筹”的具体操作大致有以下几个环节。首先是购房者去开发商那里填写个人资料，在交纳一笔数额不菲的“诚意金”后，将领取到一张叫VIP卡或认筹卡等五花八门的“证书”。拿到这些“证书”之后，购房者即获得“认筹”资格。但往往有“认筹”资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量。

第2步就是所谓的“解筹”（一般的开发商在取得预售许可证后才开始“解筹”）。在“认筹”数超过实际可提供的房屋数量的情况下，开发商一般采取“抽签”或“摇号”的形式，从已“认筹”的购房者中“抽”或“摇”出可以选房者。之后，被抽中的选房者在统一选房号、统一交首期，统一签署认购书或预售合同，挑中房号后，将与开发商签订“认购合同”。之后再是签订《预售合同》或者《房地产买卖合同》。

楼盘的认筹有没有陷阱？

“认筹”楼盘大多没有预售许可证

搞“认筹”的楼盘几乎都有一个共同特征——没有取得《预售许可证》。取得“认筹”资格时，购房者都将被要求交纳一笔数额不菲的“认筹诚意金”。一般为数千元至数万元不等。尽管开发商均承诺，“认筹诚意金”可无条件无息退还。但有专家认为，这实际是一种无偿占用消费者资金的“融资方式”。

由于近期国家的宏观调控对开发企业的资金来源产生了较大影响，“认筹诚意金”就成了不少开发企业的重要“融资渠道”。尤其是在项目开盘前的那段时间内，往往是开发商资金最为紧张的阶段，“认筹诚意金”无疑可解决“燃眉之急”。对于这些“认筹诚意金”，政府及其他机构并无任何监管措施。房地产开发周期较长，风险来源较多，购房者不但没有获得利息，一旦楼盘项目出现问题，开发商卷款而逃，受损失的就是购房者本人了。

排队之“谜”

坊间流传着不少楼盘雇用农村进城务工人员排队、甚至有人提前彻夜排队“认筹”的说法。为何会有“乐此不疲”的排队现象呢？有知情者道出了其中的奥妙：一些开发商、代理商、“炒房者”就是要营造这种极端热闹的氛围，制造出楼盘“供不应求”的假象，不明就里的消费者看到越是排队的人多，越觉得房子难买；越觉得房子难买，就越愿意排队。而那些尽管排了队，也交了“认筹诚意金”，但并未抽中选房权的消费者就越愿意出钱从“炒家”手中买到选房权，甚至再出更高的价格从“炒家”那里买房。“炒家”一般都会“一盘多认”，也就是在同一个楼盘内多次“认筹”，而“认筹”数越多，被抽中的机会就越大，往往抽中一个号转手就能卖钱。更有甚者，那些“有门路”的人往往通过关系在一开始就先占个“号”，然后再转手倒卖。

开发商随时提价，优惠成“空中楼阁”

所谓的“认筹”一般都有折扣。一般的楼盘都会以折扣等优惠方式吸引消费者前来“认筹”。不过，有专业人士指出，这种“优惠”其实完全是虚幻的。因为，在“认筹”阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果“认筹”的人数超过预期，开发商将立即提价。如此一来，之前的所谓优惠无疑是“空中楼阁”。

购房者没有任何法律保障

购房者在购得VIP卡，特别是前期的“认筹”客户在确立自己的“认筹”编号后，几乎都以为板上钉钉，但这种想法有时候只能是一厢情愿。因为与商品房预售或现房销售相比，“认筹”活动中当事人之间多数未签协议，即使有协议，协议的内容不受法律保护。

“认筹”所形成的“排号费”不等同于定金，也不是履约的保证，对开发商没有任何法律约束力，如果售楼开发商将预售的房屋卖给了第三方，或随意提高房价，开发商只需要将“排号费”返还购房者，不用支付违约金或双倍赔偿。如果开放商发现“认筹”客户多、排号购买踊跃，就会随意提高房价，把房子按提价的价格卖出去。而对于原先排号的那些购房者则采取退还“排号费”的方法，取消其优先选房、购房享受优惠价格的权利。更有个别开发商在认筹后紧接着通知购房者，将诚意金转为“定金”并签定“认购书”，企图将“认筹”合法化，以“定金”的形式吞食“诚意金”。

由此可见，这种认筹的营销手法，为开发商提供了一个毫无风险的炒作平台，扰乱了房地产市场正常经营秩序，推动了房价的虚高，侵害了消费者的权益。