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日期:2012-11-26 一、引言 我国的高房价问题受到人们的广泛关注，尤其是其年平均涨幅远远高于居民收入以及国家GDP的增长速度。我国政府也多次提出并采用了一定的方式和政策来对高房价予以抑制，对高房价的抑制成为了当前国家宏观经济调控的重要问题。房价持续增长不但透支了公众的消费能力，同时还影响到了房地产产业的持续健康发展，影响到国家的长治久安。
二、我国高房价形成的原因 （一）土地财政及税费方面的问题 由于土地供应方面，国家采用通过土地来获得巨大收益的土地财政政策，直接造成房地产厂商的开发成本增加。一些学者在对影响房地产价格因素的研究过程中，发现政府，尤其是各级地方政府的财政收入对土地的依赖程度越来越高，而这种程度越高时，当地的房价往往越高。另外，一些政府代理人通过控制房地产来获得巨大的收益也是造成房地产价格高涨的重要原因之一。再次，在进行房地产开发过程中，各种税费项目繁多。例如，开发过程中除了土地出让金以及双重配套费用之外，还征收防雷检验费、防震检验费、绿化费、墙改费以及施工放线费等。部分地区的费用项目达到50多项，牵涉到的部门达到25个之多，占到了房价的20%左右。 （二）宽松的银行贷款增加了房地产的流动资金 宽松的银行贷款政策直接导致房产销售之前的打折促销减少。当前，国内的一些房地产企业在进行项目开发时，资金的缺口普遍增加，存在着资金欠缺的问题。而这时，银行乐于给开发商提供贷款，主要原因在于：其一，处于贷款过程中的土地开发贷款具有明显的政府背景，而其他类型的贷款则是在开发商得到土地使用权利之后，以土地作为抵押来获得的。从这个角度来看，房地产开发贷款的风险一般较低；其二，高额的利润回报是银行乐意贷款的另一个原因。房地产商在开发过程中需要银行进行垫资，而银行也由于这种垫资行为获得了对应的收益，成为了一个重要的获益途径。这些原因导致开发商前期为增加资金流动而需要采用的打折促销活动减少，房价难以下跌。 （三）住房结构不尽合理 在房价较高的年代，由于市场的真实需求者是对高档房有需求的高收入者。在这种情况下，房地产商为了实现利益的最大化，往往会将大量的资金都投入到高档房产的开发过程中去，直接造成了我国房地产的供需不平衡。大面积的高档房开发过多，小户型的开发却严重不足。这种结构的不合理直接造成了大量高档房地产的空闲，土地资源被浪费，将住房需求进行了扭曲，进一步抬高了商品住房的房价，导致房价持续攀升。 （四）商品住房成为了多人群的获利工具 当住房成为了商品之后，开发商、银行以及消费者都希望通过这个商品获得自己需要的利益，达成自己的利益诉求。 房地产商在完成房产开发之后，首先需要回收其前期的投资成本，消除后续售房的隐患。这时，房地产企业会利用企业内部的少数员工以普通消费者的身份向银行贷款，提前认购其中一部分住房，通过这种囤房达到回收资金的目的。而住房的获利特性从本质上决定了房地产商具有需要提高房价的趋势。微观经济学有说明——商品销售者收入的变化是与需求弹性直接相关的，由于住房的弹性需求比较小，因此价格的提高会直接增加销售者的收入，而价格的降低则会迅速的导致销售者收入下降。那么，房地产商为了实现自身利益的最大化，必然会想办法提高房价的内。 而消费者的投机需要是造成房价非理性上涨的一个重要原因。由于住房的商品特性，人们始终坚信房价的不断上涨将导致其持续升值，导致房产成为了一种超过了正常商品消费水平以及含有过多的获益需求的另类“商品”。 三、高房价走势分析与预测 （一）近期房价涨幅趋缓，总体迅速下跌可能性不大 房子是与民生问题直接相关的问题，政府在国家管理的过程中必然对之十分关注。当时，虽然有国家的宏观调控以及地方政府的控制，我国一线城市的房价依然处于高位。从上的分析我们虽然可以得出高房价是城市经济持续发展的必然产物，但是当人们“拿着存折却发现没有资格当房奴”时，人们会认识到这种情况的严重性，同时这种情况也另政府感到担忧。于是，我国政府连续出台相关的政策，对房价进行控制。例如，2010年4月出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，对各种炒房和投机性质的购房提出了严格的控制措施。通过宏观调控来减少投机性购房，对房价上涨进行了有效的减缓与控制。 （二）中长期房价缓慢持续上扬为主 从中长期发展趋势来看，我国的一线城市，主要八廓：北京、上海、广州以及深圳等城市，当前依然处于一个地产繁荣发展的阶段，虽然存在一些泡沫，但是房价还是处于一个相对安全的范围之内。政府若能够对之加以很好的调控，必将能够实现房价的软着陆。从这个方面来看，房价出现明显下跌的可能性应该不大，但是其涨幅由于受到国家的调控，其涨幅不会过大，最终的增长率将会与消费者的收入增长水平相一致。 从上面的分析来看，随着国家经济的持续发展，我国当前高房价的形成有其合理的因素，但是也存在着一定的不合理原因。其中的不合理因素造成了房价过高，成为了人们的负担，使得房价超过了国民实际的购买力水平。政府应该通过适当的措施来加大调控的力度，使得我国的国民生活水平处于一个一个实质性的提高，确保我国经济稳步得到发展 |
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