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发布日期：2018-04-10阅读数：231758
契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 1、土地、房屋权属：指土地使用权、房屋所有权。 2、承受：指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。 3、单位：指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。 4、个人：指个体经营者及其他个人。 5、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。 契税的征税范围为转移土地、房屋权属的行为。具体包括以下五个方面： 1、国有土地使用权出让； 指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。 2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。 （1）土地使用权转让：指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。 （2）土地使用权出售：指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。 （3）土地使用权赠与：指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。 （4）土地使用权交换：指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。 3、房屋买卖； 指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。 4、房屋赠与； 指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。 5、房屋交换。 指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。 以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让或者房屋买卖，应征收契税： （1）以土地、房屋投资的； （2）以土地、房屋偿还债务的； （3）以无形资产取得土地、房屋权属的； （4）以预购方式或者预付“集资建房款”方式承受土地、房屋权属的； （5）以获奖方式承受土地、房屋权属的； （6）财政部规定的其他方式。 1、城镇居民委托代建房屋 通过与房屋开发商签定“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。 2、抵押贷款购买商品房 购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。 3、以补偿征地款方式取得的房产 征用下属土地与他人合建商品房，并在商品房建成后，将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移下属。这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税。 4、法院拍卖未完税房产 对法院拍卖未完税房产过户，应以拍卖所得，照章追缴上手契税。 5、以项目换土地 土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。 6、转移矿山用地 凡矿山用地发生土地权属转移的，应缴纳契税。 7、未办理土地使用权证转让土地 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。 8、变更国有土地使用权受让人 以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。 9、以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权 对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。 10、以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组单位划拨用地 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属财税﹝2012﹞4号文件规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。 1、出售或租赁房屋使用权 房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。 2、个人投资挂靠企业变更为个人独资企业 原由个人投资创建的企业挂靠当地政府成为集体所有制企业，经有关政府及相关部门审核后，变更登记为个人独资企业，承受原企业的土地、房屋权属时，按规定不征契税。 3、承受股权（股份） 在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 单位、个人以房屋、土地以外的的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。 契税的计税依据： 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； （1）成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 （2）合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 2、土地使用权、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照土地使用权出售或者房屋买卖的市场价格或评估价格核定； 3、土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权之间交换，为所交换土地使用权、房屋所有权价格的差额。由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。 4、成交价格和交换价格低于市场价格或评估价格的，由契税征收机关参照市场价格或评估价格核定计征。 1、划拨方式取得土地使用权的房地产转让 以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。包括实物、无形资产和其他经济利益的收益。 房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内 3，承受包括土地在内的房屋 （1）承受包括土地在内的房屋，在办理房屋所有权变更时，以交易总额为计税价格，征收房屋交易契税。办理土地使用权变更时，不再按地价计征土地契税。 （2）土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 4、承受与房屋相关的附属设施 （1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。 （2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 （3）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 以合同约定或发票开具来判断承受的房屋附属设施是否为统一计价。合同中有明确注明房屋和附属设施各自价款的或发票分别开具的，属于单独计价，否则认定为统一计价。单独计价的，分别适用相应政策征收契税；统一计价的，合并房屋及附属设施面积，即按总面积适用相应政策征收契税。 出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。 A、成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 B、没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： a、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 b、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 （3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 （4）已购公房补缴费用 已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。 （5）减免土地出让金 对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 （6）改变用途补缴费用 对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。 （7）土地前期开发费 出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 （1）单位或个人向房地产开发企业购买土地，已办理了土地使用权证并已缴契税，土地使用者取得相应的基建手续后，自行投资建设，房屋建成后，在办理房屋所有权证时，按规定不征契税。 （2）取得自建房用地的，应依法征收土地契税。自建房建成后自用的，不征收房屋契税；建成后转让的，按规定征收房屋交易契税。 7、代建保障性住房 企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。 契税税率为3%—5%。 契税税率为3%。 1、购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理退房手续后，对其已缴纳契税应予以退还。 2、对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 纳税人已缴纳契税，但出售方（或出让、转让方）违约，在合同规定的期限内，无法提供土地、房屋权属交付给承受方的，纳税人申请退税，经县级以上契税征收机关审核批准，可准予退税。纳税人违约，不履行所签订的土地、房屋权属转移合同的，不予退税。 对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。 1、《契税暂行条例》规定 有下列情形之一的，减征或者免征契税: (1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征； (3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； (4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 2、《契税暂行条例实施细则》规定 根据《契税暂行条例》第六条的规定，下列项目减征、免征契税: (1)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 (2)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 (3)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。 土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。 有下列情形之一的，减征或者免征契税： 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施项目的，免征契税； 2、城镇职工按规定第一次购买公有制住房的免征。 根据国家房改政策规定，有正式城镇户口的职工，经县以上人民政府批准，按福建省人民政府规定的住房面积第一次购买本单位公有住房的给予免征契税。 3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征契税。 4、土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其重新承受土地、房屋面积的没有超出被征（占）用原有土地、房屋面积的免征，超出被征（占）用原有土地、房屋面积的，应缴纳契税。 5、土地、房屋权属继承，共同占有的土地、房屋权属分析、免征契税。 6、承受荒山、荒水、荒地、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 7、依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员，承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。 8、经财政部确定的其他减税、免税项目。 用于办公的，是指办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋。 用于教学的，是指教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋。 用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。 用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。 用于军事设施的，是指: (1)地上和地下的军事指挥作战工程； (2)军用的机场、港口、码头； (3)军用的库房、营区、训练场、试验场； (4)军用的通信、导航、观测台站； (5)其他直接用于军事设施的土地、房屋。 其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《契税暂行条例》第六条第（一）款的规定，免征契税。 目前我国对事业单位没有按是否经营性这一标准进行分类。根据《契税暂行条例》第六条、《契税暂行条例实施细则》第十二条和财政部1996年发布的《事业单位财务规则》的规定，对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件：一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定，应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。 监狱管理部门是对犯罪人员执行刑罚的机关，其所承担的公务有一定特殊性，除干警办公用房外，监舍也是执行公务的必备条件。因此，对监狱管理部门承受土地、房屋直接用于监狱建设，视同国家机关的办公用房建设，免征契税。 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。 对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照《契税暂行条例》第六条第二款“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征”的规定，免征契税。 已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。 不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。 因地震灾害灭失住房而重新购买住房的，准予减征或者免征契税，具体的减免办法由受灾地区省级人民政府制定。 因灾倒房、严重危房和受地质灾害威胁需重建住房的农户（以下简称“重建对象”），其退出原旧宅基地后到所在县（市）购买住房的，重建对象首次购买普通住房，免征契税。重建对象享受优惠政策每户限一套。 农村住房灾后重建对象认定工作，按《福建省人民政府办公厅关于抓紧做好农村住房灾后重建工作的通知》（闽政办〔2010〕225号）相关规定执行。 拆迁部门与被拆迁人（旧房业主）签订房屋拆迁安置协议书，在拆迁补偿安置时，拆迁部门及房地产开发商将旧房业主拆迁补偿安置的房产直接划分到子辈、孙辈名下。根据现行契税政策有关规定，这种土地、房屋权属转移行为是属于赠与行为，应按规定照章缴纳契税，其计税依据由契税征收机关参照房屋买卖的市场价格或评估价格核定。 市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 5、购买家庭唯一住房 对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（北京市、上海市、广州市、深圳市不实施该项，采用当地规定的契税税率3%） 纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。 按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。 为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），继续支持企业、事业单位改制重组，现就企业、事业单位改制重组涉及的契税政策通知如下： 企业改制 企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 事业单位改制 事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。 公司合并 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。 公司分立 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。 企业破产 企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。 资产划转 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。 债权转股权 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 划拨用地出让或作价出资 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。 公司股权（股份）转让 在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 有关用语含义 所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。 所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。 自2015年1月1日起至2017年12月31日执行。发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。 对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。[1] 对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。 个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。 个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。 棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。 自2013年7月4日起执行。2013年7月4日至文到之日的已征税款，按有关规定予以退税。 对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。 公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保[2010]87号文件和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。 上述政策自2010年9月27日起起执行，执行期限暂定三年。 根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。 夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。原属于夫妻一方所有的房产，离婚时权属发生变化的，应按赠与行为征收契税。 婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。 对于《继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。 按照《继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于《契税暂行条例》第6条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。 军建离退休干部住房移交地方政府管理是军队离退休干部住房保障和管理方式的调整，是军队住房制度改革的重要措施之一。为配合国务院、中央军委决策的顺利实施，免征军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税。 军队、武警部队和政法机关所办并移交地方的企业，其资产实行无偿划转。为贯彻党中央、国务院和中央军委的指示精神，对军队、武警部队和政法机关所办企业脱钩移交过程中涉及的契税予以免征。 根据国务院2001年发布的《金融机构撤销条例》(国务院第324号令)中关于“被撤销的金融机构财产的清理和处置，免交税收和行政性收费”的规定，对被撤销的金融机构在财产清理中取得土地、房屋权属所涉及的契税，应当予以免征。 对被撤销金融机构在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税。 享受以上税收优惠政策的主体是指经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受被撤销金融机构的税收优惠政策。 对中铁建重组改制过程中发生的上述经济行为所涉及有关契税问题，按照《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）规定执行，具体如下： 对股份公司承受中铁建投入的土地、房屋权属，免征契税。 对锦鲤资产管理中心无偿承受中铁建所剥离其他全资子公司的土地、房屋权属，免征契税。 为支持电信体制改革，推进电信行业健康协调发展，经研究决定：对中国电信集团公司收购CDMA网络资产和中国电信股份有限公司收购CDMA网络业务过程中涉及的土地、房屋权属转移的契税予以免征。 2008年10月21日，国务院批准原中国农业银行整体改制为中国农业银行股份有限公司。在改制过程中，中国农业银行股份有限公司将承受原中国农业银行土地、房屋权属。 原中国农业银行整体改制为中国农业银行股份有限公司所涉及契税的纳税义务发生时间为2008年10月21日。 原中国农业银行整体改制为中国农业银行股份有限公司所涉及契税问题，适用《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）。因此，对中国农业银行股份有限公司承受原中国农业银行的土地、房屋权属，免征契税。 对中国农业银行股份有限公司以国家作价出资方式承受原中国农业银行划拨用地，不征契税。 对中国联合网络通信集团有限公司及其所属子公司承受原中国联合通信有限公司、原中国网络通信集团公司、联通新国信通信有限公司、联通新时空移动通信有限公司的土地、房屋权属，中国联合网络通信有限公司承受原中国网通（集团）有限公司的土地、房屋权属，不征收契税。 对中国联合网络通信集团有限公司及其所属子公司、中国联合网络通信有限公司以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原国有划拨用地的，应照章征收契税。 对中国邮政速递物流公司、中国邮政速递物流股份有限公司及其子公司在邮政速递物流业务重组改制过程中承受中国邮政集团公司及所属邮政企业的土地、房屋权属，免征契税。对中国邮政集团公司及其所属企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，应征收契税。 对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。 饮水工程，是指为农村居民提供生活用水而建设的供水工程设施。本文饮水工程运营管理单位是指负责农村饮水安全工程运营管理的自来水公司、供水公司、供水（总）站（厂、中心）、村集体、在民政部门注册登记的用水户协会等单位。对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水收入占总供水收入的比例免征增值税；依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征契税、印花税、房产税和城镇土地使用税。无法提供具体比例或所提供数据不实的，不得享受上述税收优惠政策。 上述政策(第五条除外)的执行期限暂定为2011年1月1日至2015年12月31日。自2011年1月1日至本文发布之日期间应予免征的税款（不包括印花税），可在以后应纳的相应税款中抵减或予以退税。 22.金融租赁公司售后回租 对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。 从2001年5月1日起，新修订的《税收征收管理法》正式施行。《税收征收管理法》规定：“耕地占用税、契税、农业税、牧业税征收管理的具体办法，由国务院另行制定”。由于行政立法程序的原因，制定农业税、牧业税、耕地占用税、契税（以下简称农业税收）征收管理办法还需一段时间。为切实做好农业税收征管工作，经国务院同意，现将有关问题通知如下： 自2001年5月1日（含本日，下同）起到国务院制定的农业税收征收管理办法实施前，农业税收的征收管理，暂参照《税收征收管理法》的有关规定执行。 关于加收农业税收税款滞纳金问题。凡税款滞纳行为发生在2001年4月30日以前的，按照原《税收征收管理法》规定，按日加收滞纳税款千分之二的滞纳金；2001年5月1日以后发生的，统一按照《税收征收管理法》规定，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。 1、契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 2、纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。 3、其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 1、经省政府研究同意，自2009年3月起全省契税和耕地占用税征收管理职责由财政部门划归地方税务部门承担。 2、国有土地使用权出让和省属国家机关、事业单位、社会团体、各类企业单位、军以上军事单位、中央驻闽单位等承受房屋权属的契税，由省级契税征收机关负责直接征收。 土地使用权转让和地、市、县（区）所属国家机关、事业单位、社会团体、各类企业单位、师以下军事单位及个人承受房屋权属的契税，由当地的契税征收机关负责征收。 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 耕契两税实行单税种申报，不同土地、房屋座落地址应分开申报。纳税人应向土地、房屋所在地地税机关申报缴纳耕契两税。 1、基本规定 （1）纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。 （2）纳税人享受减税、免税的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关审核批准后开给减税、免税凭证。 2、我省减免税管理 （1）“耕契两税”的减免，实行申报管理制度。 依法享受耕地占用税减免的纳税人，应在用地申请获得批准后的30日内，向所占用耕地所在地的地方税务机关进行减免税申报。 依法享受契税减免的纳税人，应在土地、房屋权属转移合同生效后的10日内，或具备办理土地、房屋权属证书条件时向土地、房屋所在地地方税务机关进行减免税申报。 （2）“耕契两税”的减免税申报实行单独申报。即实行单税种减免申报且不同的土地、房屋座落地址应分开申报。 （3）“耕契两税”减免税受理机关为各级地税局设置的征收窗口，其他任何机关、单位和个人均无权受理。各级地方税务局应指定专人受理、审核批准减免申报事项。 （4）“耕契两税”减免税由纳税人到土地、房屋所在地的地税机关申报。纳税人申请减免“耕契两税”的，应如实填写《福建省耕地占用税减免税申报表》或《福建省契税减免税申报表》，并提供相关证明资料。所附证明资料应列清单。 （5）受理窗口的减免税审核人员应对纳税人提交的全部资料进行审核。审核减免税申报表各项内容填写是否正确，纳税人提交的资料是否齐全，并提出审核结论和理由。对具有普遍性，减免税证明资料较明确、规范的，实行窗口即时办理。对于符合减免规定的，审核人员应于当日在减免税申报表上签字并加盖业务受理章，对部分减免的，按规定开具耕地占用税、契税完税凭证；对全部免税的开具耕地占用税、契税免税证。《耕地占用税免税证》、《契税免税证》只能由主管税务机关开具，并加盖征税专用章。对于显然不符合减免规定的，审核人应向申报人说明原因，并转入税款征收程序。 对需上级征收机关审批或情况较为复杂需向上级征收机关请示的，审核人应向申报人说明情况，并在规定时限内办理手续。 （6）对需上级征收机关审核批准或情况较为复杂需向上级征收机关请示的减免税项目，审核人员应及时提交主管地税局，参照报批类减免税的工作程序进行。 由县（市、区）级地税局负责审批的减免税，必须在10个工作日内审批完毕；需报省级税务机关审批的，县（市、区）级地税局必须在10个工作日内审核完毕后报设区市局审核，设区市局必须在10个工作日内审核完毕送省局，省局应在10个工作日内审批完毕。在规定期限内不能审核完毕的，需经本级税务机关负责人批准，可以延长5个工作日。 对达到大额减免税标准的，按照《福建省地税系统大额减免税集体审批管理暂行办法》（闽地税发〔2008〕243号）规定办理。 （7）需要对减免税申请材料的内容进行实地核实情形的，地税机关应当指派2名以上工作人员按规定程序进行实地核查，并将核查情况记录在案，制作调查报告。 （8）耕地占用税、契税减免税，实行逐级备案制度。 由县（市、区）级地税局审批的项目，减免税额超过30万元的，应在办理减免手续完毕之日起30日内报设区市地税局备案；减免税额超过100万元的，在报备设区市地税局的同时向省地税局备案。 为简化办证人的办事流程、减轻纳税人负担，地税部门在房产和土地使用权权属转移双方所应缴纳的各项税费完税（包括减免税、不征税情形）后，统一为权属转移双方开具《房产／土地使用权权属转移涉税证明》，作为房产交易部门、土地登记部门办理产权转移的凭据之一。取消原《税收通用完税证》（耕契，五联）、《税收转账专用完税证》（耕契，四联单）、《耕地占用税免税证》、《契税免税证》、《不征收契税（耕地占用税）证明》等，以及转移方相关的完税证明，但权属转移双方已取得的上述凭证继续有效。
纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。 有关资料，是指土地管理部门、房产管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续的有关土地、房屋权属、土地出让费用、成交价格以及其他权属变更方面的资料。 各级契税征收机关应当结合当地实际情况，建立一套完善的契税征收管理制度。各级土地管理部门要予以积极支持和配合，协助当地契税征收机关做好契税的征收管理工作。 土地管理部门和契税征收机关要共同做好契税征收管理与土地使用权的权属管理的衔接工作。 土地管理部门在受理土地变更登记申请后，对土地权属及变更事项进行审核，对符合变更登记规定的，要求当事人出示契税完税凭证或免税证明。对未取得契税完税凭证或免税证明的，土地管理部门不予办理土地变更登记手续。 契税征收机关可向土地管理部门查询所需土地使用权权属及出让、转让时间、成交价格及已公布的土地基准地价等与征收契税有关的资料。土地管理部门应当向契税征收机关提供所需的资料。契税征收机关应对在土地管理部门查询的资料严格保密，未经允许，不得转让或公开引用。 契税征收机关应向土地管理部门提供所需已办理契税完税或免税手续的房地产交易情况。 土地管理部门在土地证书的定期查验时，可联合契税征收机关对契税完税情况进行检查。对检查中发现的逃避纳税和不办理土地变更登记手续的，应责令其完税和办理土地变更登记手续，并依照有关规定进行处理。 对于需要按评估价格计征契税的，应当委托具备土地评估资格的评估机构进行有关的评估，以规范房地产市场交易行为，确保国家税收不受损失。
[1]《财政部 国家税务总局关于关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税﹝2008﹞24号） |
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