 北京的房租一直在涨，但是今年突然就被推到了风口浪尖，这其中的原因也并不复杂。 一方面是由于过去的租金还基本上都在大家的承受范围之内，所以上涨不会造成太大的社会影响，但今年的房租上涨基本上都到了大家承受的一个临界点； 另一方面是由于北京近几年一直在整治群租房，去年底的一场大火基本上宣告群租房时代接近尾声，大量的群租公寓被清理之后，市场上的可出租房源数量大大减少，这种供求关系的短期紧张导致了北京的房租有了一个大幅上涨。 还有一个原因，那就是大家的工资普遍都没涨。 不论如何，北京的房租确实是涨了很多，而且未来回落的概率也不会太大。 今天就房租上涨一事做一下简单分析。 租金的区域性 其实租金上涨的本质并不复杂，就是供需关系。在北京，对于租金的研究完全可以区域化。一个可能在你看起来并不起眼的地方，比如说六环外，那个地方的租金可能并不比五环的某个地方租金低。 原因很简单啊，就是小区域内的供需关系不一致。租金的情况我观察过北京的不少区域，甚至没有大中介布局的地方我也基本清楚租金价格。 像那种比较偏僻的地方，如果周边搞了一个物流基地，那么这个地方的租金会在短时间内涨很多。那些搞物流的工人基本上都在周边租房子，可租房源少，租房人增多，势必会导致房租上涨。 这种地方就会诞生类似“自如”一类的小个体二房东，他们一般会跟房东签3-5年合约，直接把毛坯房租下来，然后简装之后再租出去。一般情况下，他们能在小区里收几十套房子，虽然一套房子几年的利润看起来不多，但是有了几十套的规模之后，收益还是很可观的。 需要说明的是，这并不是群租房，就是收房再转租的模式，没有那么多隔断，所以合理合法。 从北京不同商圈的租金情况也能够发现，租金的高低与那个商圈的产业结构，人员结构等都有很大关系，租金低的地方一般产业不发达，而租金高的地方往往是高收入产业集中，比如望京。  北京租房市场演变 过去北京的群租房非常普遍，一个100多平米的房子能够隔出七八间卧室，一个厨房都隔出一间来。我知道的一个做群租房的大妈，在北京的三十多个小区都有房源，一个小区的收益是每月一万多，大家可以算一下这位大妈的收入。  群租房模式的赢利点就在于你能打出多少隔断，而且要充分发挥想象力，不然利润率就会大大降低。 当然了，这种群租房是非常危险的，一套房子打出这么多隔断，电线横七竖八，又住了那么多人，一旦有抽烟的人发生点意外，就很容易引发火灾。过去北京群租房着火的新闻很多。 虽然看起来群租房的安全性这么低，但是对于在北京打拼的很多人来讲，用这么低的租金租一个可以休息的地方，也是很划算的。所以说，群租房存在了这么多年，如果没有政府的清理，可能这种模式还会延续下去。 不过，随着北京的发展，北京这个城市对于安全的要求越来越高。整治群租房这件事就越来越重要。 在老百姓的高危居住需求与城市形象及人民安全的权衡之下，后者显然要更重要。发生一次大火很多人就会因此丧命，而他只是为了省每月一两千的租金，无论如何这笔账都不划算。 当然，在过去很多年的时间里，北京的发展阶段也决定了不可能过早将租房市场规范化，因为过去的规范化租房市场，可能带来的就是北京这个城市的发展滞后。 这就跟很多人穷的时候，可以忍受各种各样的衣食住行，而他有钱之后，安全就会放在第一位是一样的道理。 不同的发展阶段解决不同的问题。 近几年，北京面临着城市升级。逐步清理低段产业，逐步规范化租房市场，逐步提升城市形象，对于群租房的打压也越来越严格。 这个时候，资本就嗅到了租房市场的巨大红利，开始布局租房市场。其模式也并不复杂，就是和房东签长约然后转租，由于不准搞多个隔断，所以像自如、蛋壳公寓之类，把两居室改成三居室，三居室改成四居室的情况比较常见。  租房市场的规范化，提高了人们的居住品质。 同时，由于群租房的消失，市场中的可租房源大大减少，所以从政府层面上来说，也会建大量的公租房来满足大家的居住需求，当然，这个过程会相对较慢，市场中的短期供需矛盾也不会快速缓解。 简单来讲，其实就是把过去通过群租房提供的那些房源完全除掉，之后政府及企业再通过相对优质品质的房源来填补市场。 这个过程会逐渐进行下去，当然，北京这样的大城市房租也会逐步上涨，这个趋势在短期，至少是十年之内，不会有任何改变。需要说明的是，即使在没有清理群租房的时代，北京的房租也是每年都在上涨的。 资本推高了租金？ 租金到底有没有被抬高，需要做一次对比，这种对比不能拿2017年的北京市场与2018年的北京市场来对比。 这种对比应该是拿2018年有自如、蛋壳等公司的北京租房价格，与没有自如、蛋壳等公司的北京租房价格来比较。 大家想一想在北京彻底清理群租房市场的前提下，2018年你去找房东租一个10几平米的单间，大概会是什么价格，会是什么样的居住品质。 不出意外，网上会出现类似的言论：“如此差的居住条件，居然要交xx元的租金，北京真是活不下去了” 当自如、蛋壳等公司出现后，起码网上关于居住品质的吐槽基本上消失了，大家都对居住品质表示满意。 没有这些长租公寓，北京的房租一样会涨。群租房整治越彻底，房租涨得越快，这是基本的供需关系导致的，而不是资本推高的。 资本所做的是改善了居住品质，房租价格可能较个人房源有一定程度上涨，当然也可能未必比个人房源价格高。很多房东自己向外出租的房子价格也并不便宜，品质还很差。 总之，我觉得自如、蛋壳等公司的房源价格相对是比较合理的。你总不能要求三星级酒店的价格和小旅馆的价格一样吧。 那些觉得资本推高了房租的人，应该想一想，为什么你们老家的房租没有资本去炒作呢，资本去了之后能把房租炒高吗？（注：老家在北京的除外） 另外，这次租金上涨单指的北京，同为一线城市的上海深圳都没这么大反应，你觉得还是资本的力量吗？ 长租公寓市场 近期被炒得比较厉害的话题是，自如和蛋壳公寓争抢房源。使得收房成本提高，最后成本又转嫁到租客头上，导致租金上涨。 这种逻辑是无脑文科生小编的逻辑。 蛋壳公寓在市场中收房源，价格一直比自如高一点。去年有蛋壳的朋友找我推荐房源，出价确实比自如高，但也并非高的离谱。比如一套房子，自如出价4000元，那么蛋壳的报价往往是4200-4300元。 而同一个区域，不管是自如的房源还是蛋壳的房子，同等品质的情况，对外给租客的价格是差不多的。所以，蛋壳抬高的价格，就是在抬高自己的成本，降低自己的利润。 之所以这样抢占房源，主要是在抢未来的市场。因为不管是自如还是蛋壳，一旦拿下一套房子，那么基本上就可以持有7-10年。原因在于，一套房子跟房东签的租期大概在3-5年，下一次还有续租的机会，大概率上能把竞争对手淘汰掉。 收完房源，接下来的问题就是，到底能不能把房子再租出去。 这个我可以给大家做一下成本精算。 像自如、蛋壳这类公司，收完房之后都会对房子进行整体装修，而且有合作的装修公司。一套两室一厅的房子，装修公司的收费在20000-30000之间，装修时间在两周之内，流水线作业。（别问我怎么知道的，我对于市场的了解应该秒杀掉大多数的自媒体） 装修完成之后，还要配备家具。90平米左右的两居室，总体费用折合到3万元，大差不差。 等到整体完工后，房源开始出租。如果从收房到装修完毕再出租出去，这个时间控制在一个月之内，就非常完美，但是这一年甚至一年多的利润也基本上被装修吃掉了。 还有另一个问题，那就是，收来的房子并不能全部租出去。一套房子的利润就是两三个月的房租，如果有两三个月的空租期，那基本上就不赚钱了。 实际情况是，自如公司收了大量的房源，很多都没有转租出去。对于长租公司来说，以合理价格及时转租出去肯定是最重要的，那些认为囤房源控制市场抬高价格的人，是根本没过脑子。一套房子及时是涨了500块钱，但是很多房子租不出去，空置着，成本肯定更高啊。 虽然北京的房租一直在涨，但是从三年的合约期限来整体精算的话，利润率并不高。大量的房源没有办法及时租出去是主要问题所在。 长租市场的资本壁垒非常高。 资本一方面要大力扩张，抢占房源市场，为未来做打算，另一方面要有持久的耐心，短期制胜基本是不可能的。 结语 不管舆论上现在怎么煽风点火，我觉得话语权总要掌握在我们这些真正了解市场的人手里吧，多数的自媒体小编都是无脑洗稿带节奏，全然不怕天下大乱。 今年北京的房租价格上涨确实幅度比较大，但也并非所有区域都有很大的涨幅。像通州这两年的涨幅就比较大，这跟北京副中心的建设有很关系，而且通州的租金还会上涨，等到商务区建成之后，周边两居室的租金价格稳定在一万以上是比较正常的。 大城市没有低房价，大城市也没有低房租。同时，大城市也给了太多人奋斗的机会，可能这就是一种公平。 未来北京的租金会有一天不再上涨，但那个时候，肯定比今天的租金还要贵，到那时，北京的阶层也逐渐固化，奋斗的机会逐渐减少。如果再回首，恐怕那时很多人会向往今天的生活。 －end－ 觉得本文有启发 请随手转发给身边的朋友 |
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