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作者：绿儒房产 / 关注公众号：lvrufangchan 发布：2018-06-29 来源：广东法院网  执行实践中，人民法院在查封、拍卖执行标的物特别是房屋、土地等不动产时，承租人作为案外人对执行标的提起异议，主张保护其租赁权的现象日益增多。这些租赁关系真假难辨，真伪不明，其中不乏通过签订虚假租赁合同、虚构租赁关系恶意提起异议的行为，为人民法院处置、交付执行财产设置了障碍，已经成为人民法院执行工作面临的新难题。因此，正确把握虚假租赁关系的主要特征并探讨从源头上对虚假租赁关系进行有效规制的路径，在当前全国法院正努力推进基本解决执行难的背景下，无论对于保护合法承租人的正当权益，还是充分实现申请执行人的合法债权都具有重要的现实意义。 01 租赁权排除执行的法理分析 随着交易关系的发展，法律为了保护某些债权人的利益，在特殊情况下，使债权物权化，从而导致某些相对性的债权具有一定程度的物权绝对性。理论上，一些学者将其称之为“相对支配权”。债权物权化主要表现在租赁权物权化和承租人的优先购买权。例如，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定： “租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 该“买卖不破租赁”的规则，赋予租赁权具有对抗第三人的效力。另外，租赁权本质上是债权，但法律赋予承租人优先购买权，此种优先购买权是债权产生的特殊效力。在第三人侵害优先购买权的情况下，优先购买权人可以主张买卖无效，使得优先购买权具有了物权的效力。为保护承租人合法的租赁权，在执行程序中，法律赋予承租人作为案外人提起执行异议的权利以对其合法权益予以救济。例如，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定： “承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。” 执行程序中的拍卖、变卖等变价措施本质上也是一种买卖，受《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的约束和调整。执行标的物上的租赁权由买受人承受是“买卖不破租赁”规则在执行程序中的具体体现。上述司法解释规定为保护承租人的合法租赁权提供了法律依据，同时也为案外人虚构租赁关系恶意提起执行异议提供了可乘之机。 02 虚假租赁关系的主要特征 总结分析近年来承租人以虚假租赁关系提起执行异议案件，这些虚假的租赁关系存在如下共同特征： （一） 租期较长 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定： “租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 从不动产租赁市场正常形态来看，住宅、商业店铺、写字楼、工业厂房的租赁合同大多数都是一年一签、三年一签或者五年一签。为对抗人民法院的强制执行，虚假租赁关系租赁双方约定的租期一般都超过五年以上，甚至是最长租期二十年，而且租赁期限内，租赁合同基本上都是一次性签订，而不是租赁期间届满分多次续订。虚假租赁关系双方当事人约定较长租期的主要目的是继续占有、使用租赁物，迫使执行法院对租赁物进行带租拍卖。面对这些长租期的租赁合同，执行法院如果没有对租赁关系的真实、合法性进行认真细致审查的情况下，对负担租赁权的执行标的物实行带租拍卖，很可能导致流拍，就算拍卖成功，也大大降低了执行标的物的处分价值，变相减损了执行财产的财产收益，直接损害了申请执行人的合法权益。 （二） 租约签订时间都在租赁物设定抵押或被法院查封前 执行标的物上负担租赁权时，对于如何保护承租人的租赁权及如何处理租赁权与人民法院强制执行的关系，现行法律法规作出了相关规定，例如，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定: “订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定： “被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。” 为规避上述法规的规定，案外人通过倒签时间，虚假租赁合同的落款时间都在租赁物设定抵押前或被法院查封前，以迫使执行法院对租赁物进行带租拍卖，以达到阻碍执行的目的。对于这些倒签时间的租赁合同，除非通过对签名与时间字迹进行司法技术鉴定，鉴定签订合同的真实时间，一般无法通过其它方法直观地辨别出真实的签订时间，执行法院要辨别这些租赁合同的真实性，难度很大。 （三） 租金偏低、相对固定并且支付方式异常 一般来说，各种不动产的租金价格会随着社会经济的发展而出现一定幅度的波动，但虚假租赁关系的租金普遍比较低，明显低于市场价格，而且租金相对固定，租赁期限内保持不变。出现上述现象的主要原因是虚假的租赁合同并非租赁关系当事人的真实意思表示，也无关双方的实际利益，缺少真实合法的租赁合同签订过程中双方当事人讨价还价的环节。租金支付方式异常主要表现在提前支付较长租期的租金，甚至一次性支付大额租金，而且主要是通过现金支付，出租人只出具收条作为租金支付凭据，无其他证据加以佐证。承租人通过提前支付较长租期的租金和一次性支付大额租金，既可以透支被查封不动产的长期使用权益和收益权，又能达到阻碍被查封租赁物的拍卖处分的目的。 （四） 未实际占用租赁物 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，租赁物交付占用使用是判断租赁合同真实性以及是否真实履行的一个关键要素。但虚假租赁关系的主要特征是承租人未实际占有使用租赁物，而是由被执行人或其亲属占有使用租赁物。当被执行人获悉执行法院即将对执行财产采取查封、拍卖措施或者进行现场调查时，匆忙与案外人（承租人）串通制造案外人已经实际占有使用租赁物的假象，企图蒙混过关以对抗执行人员对执行财产现状的调查。物权的对抗性来自于其公示产生的公信力，由于我国现行立法对租赁权的公示性并无明确规定，未将“占有”作为认定租赁权成立与否的标准，为被执行人虚构租赁关系提供了机会。而这些未实际占有使用租赁物的情形，执行人员要想调查了解租赁合同的真实履行情况，难度很大，真假难辨，有时候甚至达到了以假乱真的程度。 03 虚假租赁关系的规制 法律赋予承租人作为案外人提起执行异议和异议之诉的权利，为承租人主张租赁权提供了救济途径。但是，权力具有天然的扩张性和滥用性，任何掌控了权力的机构或者个人，都有滥用权力的可能性。执行实践中承租人以虚假租赁关系提起异议，阻碍了人民法院执行工作的正常开展，也侵害了申请执行人的合法债权，有必要采取有效对策对其进行反制： (一) 确立租赁权的公示制度 笔者认为，执行程序中产生虚假租赁关系的法律根源是《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”规则。该条文规定赋予本质上属于债权的租赁权具有对抗物权变动的效力，也即债权物权化。但是该条文却未相应地规定租赁权的公示方式，为被执行人虚假租赁关系提供了机会。《中华人民共和国物权法》第六条规定： “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。” 按照物权公示原则，物权的设立、变动必须依据法定的公示方式予以公开，使第三人能够及时了解物权的变动情况，获得社会承认和法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定实质上是对《中华人民共和国合同法》第二百二十九条作限缩性解释，将租赁权的成立限制于占有使用租赁物之后，以“占有”作为认定租赁权成立与否的标准。考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有优先购买权及买卖不破租赁效力，如果租赁权无需公示就具有这么强的效力，极易损害不知情的第三人的合法权益，也对交易安全造成不利的影响。司法实务中经常碰到“一物多租”的现象，即同一不动产存在多份有效租赁合同，承租人均主张履行租赁合同的情况下，如果没有租赁权的公示制度，人民法院无法确定优先履行的承租人。因此，从平衡交易各方当事人利益的角度考虑，很有必要由全国人大通过修改完善《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，增加租赁权公示方式的内容，为人民法院处理租赁权相关的审判执行工作提供法律依据。具体而言，考虑到五年以下的短期租赁合同如果一律要求登记作为租赁权的公示方式，行政成本较大，不符合实际，可规定租赁合同生效后，出租人已将不动产交付承租人占有使用的，若租赁期限内不动产发生所有权变动的，该租赁合同对受让人具有约束力。租赁期限超过五年的租赁合同，对租赁合同当事人利益和人民法院对租赁物的执行处置影响较大，可规定未经登记不得对抗善意第三人或者不得对抗人民法院对租赁物的强制执行。通过上述租赁权公示方式的确立，可以有效遏制虚构租赁关系现象的发生，也为人民法院执行程序中审查租赁权成立与否确立明确的法律标准。 （二）对租赁关系进行实质审查 人民法院对于案外人提起异议的案件，究竟采用形式审查标准还是实质审查标准，众说纷纭。笔者认为，应以根据登记、占有等物权公示方法和权利外观主义来判断财产权属的形式审查为原则，以实际权属状况来确定权属的实质审查为例外，如果案外人有充分证据证明权利表象与真实权利不一致，其为执行标的实际权利人且该权利能够阻止执行的，执行法院应予支持。因为案外人异议程序与民事审判程序不同，案外人异议程序只是对案外人异议的初步审查判断，在价值取向上更侧重于效率，故《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条只规定了15天的审查期限。但是，任何原则都有例外，采用形式审查无法查清案件事实并作出裁判时，应进行一定的实质审查。案外人主张租赁权的异议案件就是例外情形之一。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定可以看出，人民法院在执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查，包括租赁合同的真实性、租赁物占有、租赁合同履行情况等方面作出实体审查裁决。仅凭承租人出具的租赁合同或者支付租金等证据均无法认定租赁关系的真实性、合法性。同时，按照“谁主张谁举证”的证明责任分配原则，应由承租人承担其认为该租赁权能够排除人民法院强制执行的举证责任。如果承租人无法提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，即驳回异议人的异议请求。人民法院在对执行标的物上负担租赁权进行处理时主要存在租赁权是否合法成立认定难、承租人是否已经实际足额支付租金认定难、承租人是否实际占有使用租赁物及占有使用租赁物的时间认定难等难题。故人民法院审查案外人主张保护租赁权的异议案件时，应重点审查租赁合同的真实性、租金是否实际支付、租赁物是否实际占有使用等方面内容。 （三）强化对租赁物现状的调查掌握 俗话说，没有调查就没有发言权。这句话放在人民法院执行工作中同样适用。执行法院在保全和执行环节严格落实现场查封制度，主动查明租赁关系的真实性和合法性，是排除和制约虚假租赁关系产生的有效手段。因此，执行法院对不动产执行财产采取查封措施时，除了在主管部门办理查封登记外，还应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第二十条的规定，到现场查封并制作笔录。笔录中载明执行财产的实际状况、使用情形等事项，执行人员及保管人应当在笔录上签名。发现查封的不动产为案外人占有的，应当场询问案外人的姓名或名称、住所或住所地、占有原因、占有期限等内容并记入查封笔录。案外人主张系承租房屋的，应责令其当场提供租赁合同、租金支付凭据等。采取上述措施主要目的是掌握查封财产在查封时是否负担租赁权等真实情况，以防止日后执行法院对查封财产进行处置时突然出现案外人以保护其租赁权为由提起异议的情况。另外，针对执行程序中以保护租赁权为由提出的异议案件，执行法院应当围绕租赁合同的真实性、租金是否实际支付、租赁物是否实际占有使用等方面进行调查取证，查清租赁关系的真实性和合法性。执行异议案件审查过程中，执行法院应当要求案外人提供真实有效的租赁合同，占有使用租赁物的凭证，如出租人与承租人签订的租赁物交接书、承租人在租赁物所在地物业办理的装修或者入住手续证明以及承租人依照租赁合同缴纳水费、电费、燃气费、通信费等公共事业用费等证据。租金支付凭证，如承租人向出租人支付租金的转账证明、出租人出具的收款证明等证据。执行法院通过这些调查措施，可以遏制案外人伪造证据提起执行异议现象的发生。 （五） 用足法律手段制裁虚构租赁关系提起执行异议行为 当前执行实践中，案外人虚构租赁关系提起异议阻挠、规避人民法院强制执行的现象呈泛滥之势，折射出强制执行的威慑力不足和低违法成本下的利益博弈。因此，人民法院一定要敢于用足法律赋予的权力和手段，严厉打击、制裁虚构租赁关系干扰执行的违法行为，突出民事执行工作的强制性，才能真正树立和维护人民法院的威信。因此，执行过程中执行法院经执行异议审查、执行异议之诉等查实被执行人与案外人通过虚构租赁关系对抗执行的，执行法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条的规定对相关责任人予以罚款、拘留。构成拒不执行判决裁定罪、非法处置查封扣押财产罪等犯罪行为的，依法移送追究刑事责任。同时，申请执行人因被执行人与案外人虚构租赁关系，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行而受到损害的，人民法院可引导申请执行人依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条的规定提起诉讼要求被执行人、案外人予以赔偿。 |
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