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内容摘要： 案外人主张不动产租赁权可以构成《民事诉讼法》第二百二十七条的案外人异议事由。[1]近年来，案外人执行异议之诉案件逐年增多，多为案外人以对被执行房屋享有租赁权（且所签订的多为20年期限租赁合同[2]）为由，主张拍卖不破除租赁。而申请执行人则认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系，要求法院驳回起诉。针对以上情况，浙江省高级人民法院2014年9月11日印发《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（以下简称《解答》），对执行被执行人的房屋时案外人主张租赁权涉及的主要问题作出解答。《解答》认为执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。在此基础上，本文旨在就案外人异议之诉案件审理法律实务中，如何从事实审查、节点把握等角度认定租赁权效力进行探讨，并对案件审理中遇到的问题提出建议。全文共5914字。 关键词： 案外人执行异议之诉 不动产租赁权 合法合理性审查 近年来，案外人执行异议之诉案件的增加通过数据可以直观的表现出来，以宁波市中级人民法院为例，2013年至2015年，全院共收到案外人执行异议之诉案件分别为8件、14件、12件（截止今年7月的数据），其中2015年主张租赁权异议的8件，占66.67%。大陆法系国家通说认为，优先保护租赁权的根本原因是保护弱者，其法律技术基础在于其“公示性”。但是我国立法对租赁权的公示性并无明确规定，或者说租赁合同的备案公示并不是合同生效的必要要件。而执行机构在对案外人异议进行审查时，无论从十五天的审理期限[3]、还是采取形式审查（为主）的基本原则来看，具有天然的欠缺性。从审判实践看，案外人、被执行人恶意串通、虚构租赁关系、妨碍执行的现象普遍存在，对于案外人的不动产租赁权异议的实质化审查更加依赖于执行异议之诉。这也是案外人执行异议之诉逐年增多的原因所在。执行异议之诉中正确地认定与处理租赁权，对于贯彻特殊保护租赁权的立法政策，平衡相关主体的权益，保证执行工作的顺利开展具有重要的意义。 任何一种好的制度都会经历汇总、调研、制定、实施、修订的过程。案外人执行异议之诉作为一种新型的诉讼，诉讼请求是停止对执行标的物的执行，诉讼目的在于通过诉讼阻却对执行标的物的强制执行，是我国民诉法中唯一一种允许当事人在诉讼请求中允许提出阻却对执行标的物执行的诉讼。我们的职责在于通过在审理案件的过程中，发现制度存在的问题，并提出自己的建议，对制度的完善竭尽绵力。 一、案外人执行异议之诉案件对于未经备案登记和公证的租赁合同的审查应从合法合理的双重角度来判断，对于租赁期限十年以上的合同的审查标准应更加严苛。通过判决引导房屋出租人和承租人进行房屋租赁备案登记和公证。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。该条规定向我们阐明，租赁合同不仅是要合法有效，还必须要有符合市场价值合理的价格。 在案外人执行异议之诉的审查中，案外人与被执行人根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定到房地产管理部门办理了租赁登记备案手续的，或经过公证的，其租赁合同一般应予认定。因为一方面在专门的房产管理部门的备案登记所载的租赁合同及相关信息的证明力和可信度相比于未登记的仅存于租赁双方的租赁合同而言要大得多。另一方面，对已经备案登记的租赁权予以认定有利于充分发挥司法的能动指导作用，引导租赁合同当事人积极登记备案，引导抵押权人于设立不动产抵押权时积极查询不动产租赁情况，促进房地产租赁之登记备案制度的实际应用，为后续减少纠纷，建立完备的租赁权登记公示制度奠定实践基础。 然而没有任何备案登记，也没有公证的合同主张租赁权异议的情形，在案外人租赁权异议中特别是主张长期租赁的异议中最为常见。被执行人通过虚构租赁关系，借助案外人主张长期租赁正是其规避、妨碍执行的最常用手段。在租赁合同并未经第三方备案登记或公证的情形下，合同所记载的不动产租赁权起止时间完全由案外人与被执行人所商定，案外人与被执行人串通虚构、倒签租赁合同的可能性极大。因此，在此种情形下，特别是当案外人主张的租赁期间较长，被执行人又下落不明，或经法院传唤无正当理由不出庭参加执行听证的，必须严格把握审查尺度。具体而言，可依如下标准审查判断： 1.案外人仅能提供租赁合同与租金收条、租金支付凭证的，特别是只有租赁合同及被执行人出具的租金收条，而被执行人又不肯到庭应诉的情况下，因租赁合同及收条伪造、倒签的虚假可能性极大，法院应通过审理涤除租赁权。退一步讲，此时即使租赁合同及租金支付均为真实，也并不能证明其于抵押登记或法院查封、保全的当时已实际占有使用租赁房屋，故也不具有对抗效力。 2.案外人提供了租赁合同及租金支付凭证，同时出示了物业、水、电、煤气等社会公共事务缴费、租金税缴纳凭证等其他由无利害关系的第三方出具的能够证明在抵押登记或法院查封保全当时确系其实际占有使用租赁房屋的客观证据的，对其租赁权异议应予支持。相反，虽然合同显示其已承租房屋，但若无前述相关客观证据，或者相关客观证据显示的情况与其主张不能印证的，依法不能认定。 3.案外人能出示租赁合同、租金支付凭证等证据，审查时还应对租赁的合理性必要性以及租赁价格进行了解，若发现租赁价格明显偏离市场行情，或案外人所示证据经审查有明显瑕疵或者全案证据之间存在明显矛盾，且案外人并不能给出合理解释的，对其租赁权也不能认定。 需要额外说明的是，《解答》第二条中指出，执行机构审查租赁合同的真实性，一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。这条规定有两个前提，一是处于执行机构偏重形式审查的执行异议阶段，二是针对非住宅房屋执行而言，因此在执行异议之诉案件的审理中，笔者认为不能机械的参照该条规定审查住宅房屋租赁合同。以住宅房屋租赁作为担保，充抵或者抵销债务，只要合理合法，应该对租赁权予以认定。 二、案外人执行异议之诉案件对于租赁权成立的审查，应该以占有为标准。 租赁权的特殊保护主要表现为“买卖不破租赁”、“承租人的优先购买权”两种制度。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由此条引申出的“买卖不破租赁”规则使得租赁权具有了对抗物权的效力。“买卖不破租赁”的主要立法目的在于保护弱势群体，避免由于出租人处分租赁物的行为导致承租人被迫放弃耕地（土地租赁），或者搬离租赁物（房屋租赁），危及租赁人基本的生存权或居住权。在承租人尚未占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，履行买卖合同并不危及承租人的上述权利。《合同法》第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。“承租人优先购买权”的主要立法目的在于减少物上权利主体的数量，便利物之流转，发挥物之效用。如果没有对于租赁物的占有，就不存在适用优先购买权制度的必要。 以占有作为认定租赁权成立的标准，能够防止恶意规避执行行为的发生。我国当前社会诚信程度不足，当事人规避执行情况严重，虚假租赁就是一个典型表现。如果不将“占有”作为认定租赁权的标准，而将全部租赁合同给予“物权化”保护，将会给不法者任意虚构租赁合同、逃避执行大开方便之门，生效法律文书确定的权利将完全失去保障。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》强调了占有对于租赁的意义。《解释》第六条规定，就同一房屋存在多份有效租赁合同，承租人均主张履行的情况下，人民法院按照占有、登记、合同成立在先的顺序确定优先履行的承租人。该规定明确了占有人在一物多租情况下的优先权，其关于“占有”的强调对于租赁权的认定具有重要参照价值。 三、对于租赁与抵押、查封竞合情况下的时间节点审查至关重要。 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。反之，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，司法拍卖对于担保物权采用涤除主义；对于租赁权等用益物权性质的权利采用承受主义。因此，在执行程序中对于租赁权的一般处理方法为，保留租赁权进行拍卖，在拍卖公告中予以权利负担披露，同时通知租赁权人行使优先购买权。相对于上述情形，案外人执行异议之诉更需要讨论的是租赁与抵押、租赁与查封竞合时的处理。 1.租赁权设立早于抵押权的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 对于租赁与抵押共存时的处理，《物权法》第一百九十条有明确规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。适用该法条需要注意如下两点： 一是需要正确认定租赁权与抵押权发生对抗效力的时间点。但是如上所述，租赁权的成立以占有为条件，所以判断租赁权产生对抗性的时间点为“占有时”。就抵押权来说，本法条后半段将能够对抗租赁权的范围限制于“已经登记”的抵押权，所以判断抵押权产生对抗性的时间点为“登记时”。二是该法条所讲的对抗性，仅指抵押权与租赁权之间，并未涉及抵押权人与抵押人、租赁权人与出租人之间的权利义务关系。对于后述两对关系来说，还是要受双方合同的约束。即在抵押在前的情况下，租赁权人虽然不能对抗抵押权人，但是其可以依据合同要求出租人承担违约责任；同理，成立在后的抵押权人也可基于抵押合同向抵押人主张权利。 2.租赁权设立晚于抵押权，但早于法院查封的，被执行人对查封物的处分，仅对执行债权人不产生效力，对于被执行人与第三人，仍属于有效。法院在解除占有的同时，应保留承租人的优先购买权。 对于租赁权成立在前、查封在后的情况，《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款也规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。即对于租赁权设立晚于抵押权的情形，查封仅使被执行人在查封目的之内丧失处分权，所以被执行人对查封物的处分，仅对执行债权人不产生效力，对于被执行人与第三人，仍属于有效；当债权人撤回申请或查封被撤销时，处分行为变为完全有效。 笔者认为，执行异议之诉案件对于此类租赁应予认可，保障案外人基于承租人身份的优先购买权，同时在危及查封目的的范围内，涤除租赁权，并裁定驳回案外人执行异议之诉。 3.租赁权不能有效成立或租赁权设立晚于法院查封的，法院应当直接裁定驳回案外人执行异议之诉，并视案件具体情况在法院认定事实部分做出对租赁权无效或者解除租赁权的判断。 四、案外人执行异议之诉中遇到的问题 1.租赁权公示制度亟待健全。 租赁权需要公示，不仅是学界共识，也为各国立法所要求。“登记制度的产生，克服了在不动产交易中占有移转不具有较强公示性的缺陷。”[4]大陆法系各国大都赋予租赁权对抗力的公示机制。但是对于公示的方式，各国规定并不一致。如德国与我国台湾地区要求占有；日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。《日本民法典》第605条规定：“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，已发生效力”。[5]《瑞士债务法》第260条要求承租人须作预告登记始受保护。值得注意的是我国台湾地区租赁权公示制度的变迁。台湾“民法”原来规定“租赁物的交付产生对抗效力”。学界批评该规定不足以保护买受人的权益，还可能出现当事人作假妨碍强制执行的漏洞。1999年台湾修订“债编”，就租赁权的成立增加了“承租人占有中”的要件，强化了租赁权的公示性。[6]但是学者对此仍不满意，认为租赁权的公示是否足够， 应否采取租赁登记制，仍有进一步观察理论实务发展之余地。不动产租赁权异议的判断难题最终如能够顺利解决，有赖于借鉴域外的先进立法经验，建立并完善不动产租赁登记公示制度，笔者建议，从我国目前实际情况考虑，立法要求不动产租赁超过两年期限以上的，必须于签订合同之日起十五日内进行备案登记，否则不能产生“买卖不破租赁”的法律效力。 2.案外人异议之诉如何兼顾效率和公平，解决执行案件长期无法执结的难题。 根据《民诉法解释》第三百一十五条之规定，案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。而且，当事人对于执行异议之诉不服的，还可以向上级法院提出上诉。因此，虽然执行异议之诉可以从程序上保障各方当事人的权利，但申请执行人可能不得不为此支出大量的时间成本，被执行人规避执行的可能性也更高。是否在保证公平的前提下，适当缩短执行异议之诉的审理期限或者采取一裁终局的方式，以提高执行效率。考虑到案外人执行异议之诉同时具有确权和停止执行的双重功能，明确规定在执行阶段，案外人只能提起案外人执行异议之诉，而不能再提起确权之诉。 3.加强虚假租赁的打击刻不容缓。 虽然《物权法》规定房屋设立抵押之后出租的，租赁权不得对抗抵押权人，但根据《解答》只要房屋租赁合同签署时间、房屋占有时间早于执行法院查封的，所产生的租赁权、以租抵债行为等都可能获得法院的支持。作为法院来说，需要加强各个环节的工作。《解答》中对此做出了完美的回答，一是要积极倡导房屋出租人和承租人进行房屋租赁备案登记；二是引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，如是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据；三是要在保全和执行环节严格落实现场查封制度；四是对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定对相关责任人予以罚款、拘留。构成贷款诈骗、骗取贷款、拒不执行判决裁定等犯罪的，依法追究刑事责任。 [1]案外人仅提出确认权属的实体权利请求，未请求停止强制执行特定标的，法院应当向其释明法律规定，告知其补充诉讼请求。当事人不补充的，裁定不予受理，已经受理的裁定驳回起诉。 [2]以宁波中院2015年截止7月的数据为例，涉及租赁权异议的案件中，签订20年期限租赁合同的案件6件，占75 %。 [3] 《民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行机构应在十五日内进行审查。对此存在两种理解。一种是收到书面异议后十五日内开始审查，裁定何时作出未硬性规定；一种是收到书面异议后十五日内作出裁定，即审查结论。从立法原意来讲，后者的理解应是正确之解，不可能无限期拖延不作裁定。 [4] 温世扬、廖焕国，物权法通论，人民法院出版社2005，145 [5] 王利明，中国民法典学者建议稿及立法理由，法律出版社2005，432 [6] 最高人民法院审判委员会专职委员、执行局长刘贵祥《执行程序中租赁权的认定与处理》，载2014年05月28日《人民法院报》第八版 |
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