“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。” 这些天，我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。 不过很快就不用吵了，因为我们马上就可以用活生生的例子来证明胡景晖说的对不对了！ 8月20日，杭州一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司因经营不善导致资金链断裂，长租公寓第一雷平地而起。 胡景晖一语成谶！ 鼎家公寓资金链断裂，约4000户租户成为最直接的受害者。 这似曾相似的场面，让人想起了此前雷声不断的P2P。 然而没想到，在国家的出手整治之下，P2P消停了，但长租公寓却爆雷了。 更难以接受的是，鼎家这样一雷，这4000户租户不仅无家可归，而且还欠了网贷公司一大笔贷款，当真是赔了夫人又折兵！ 怎么搞的？ P2P雷了最多也就是钱拿不回来，租房中介中介跑了、破产了，大不了自己的房子住不了，押金拿不回来，可是这些租户怎么会还欠网贷公司的钱？ 这种神操作到底什么逻辑？
大家都知道传统房产中介，就是房东跟房客之间的媒介，房东收房租，房客租到房，中介收点中介费。 三方都有益，市场也规范。 但这个玩法，中介中的一些聪明人越来越不满足了，起了歪脑筋想多赚点，于是很多中介开始做了一些不太明显的事——第三方租房贷款。 这个玩法就把中介和金融结合起来了。 对于很多年轻人来说，租房一次性要付半年甚至一年的房租，绝对是一笔不少的支出。 于是很多中介开始热推“押一付一”甚至“无需押金即可入住”的租房模式，吸引租客。 但天下哪有这么好的事呢？在推行这种信用租房的时候，中介早就埋好了一个大坑。 如果你在签合同的时候仔细一点，会发现在押一付一的合同有一行说明： 翻译过来： 中介帮你从第三方金融平台申请了一笔合同里房租总额的贷款，金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介，然后你每月交的房租，却从租金变成了还贷。 在此次的事件中就是： 鼎家的租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。 本身这种模式也没啥错，不愿承担风险的转移了风险，租不起的也能租起来了，金融机构还能做起一波投资。 在双方自愿的前提下，也算一种创新的模式。 可是这种模式为什么崩了？租房贷为什么会从金融创新变成收割韭菜的镰刀呢？ 很简单，很多事情本身并没有好坏，但是，你要看在谁的手里了。 而租房贷的主导权就掌握在中介的手里，然后经过某些“聪明人”的“妥善”利用，就一发不可收拾了。
根据报道，鼎家的商业模式实际上是：
表面上租客跟中介签的是租房合同，比如押一付一，实际上是一份贷款合同——通过APP操作，租客从网贷平台借钱。 然后租客每月还钱，其实也是还给网贷平台。 这一年的房租，网贷平台已经交给了中介，但中介并没有把这笔钱给房东，最多拿出3个月给了房东。 扣在手里9个月的钱，中介用这些钱，可以再发展3个新房东，即便价格高一点，亏一点钱也无所谓，等市场全部占领了，都是可以赚回来的。 也就是说中介利用的租户的信用来贷款，然后用贷来的钱垄断租房市场，然后再利用这种垄断进一步推高房租的价格，实现对租客从资金到信用的全面收割！ 在这个游戏里，房租会越涨越高，直到租客承受不了为止。 资金链没有断裂的时候，中介、网贷平台都是赚钱的。 但一旦断裂，最受伤的却是租客和房东，这个雪球滚下去，受伤的范围会更大，甚至会引发大面积的房贷违约。 什么意思？ 原因很简单，本该是给房东的房租，也被中介公司拿去花掉了。 房东收不到房租，也就没办法再还银行贷款，后续很可能造成大面积债务违约。 现在，你应该已经明白了，为什么胡景晖会说，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”。 更重要的是，这种做法的利润很高、成本很低，目前对于长租公寓的监管，还是个空白，即使有些人这么做了，也不容易被抓住，即使被抓住了，坐个几年也就出来了。（从这个角度来讲，贩毒的性价比太低了）
长租公寓本来是一个租房的生意，可是，过度金融化、过度放杠杆，已经变成一个金融的游戏，其实赚的是金融的钱，所以胡景晖提示其有爆雷风险。 这还没完。事实上，第三方金融机构由于拥有了大量租客的租金收益权。其还可以将此打包成诸如租金收益权ABS的产品，卖给市场上的广大投资者。 这种模式就跟2008年的美国次贷危机很像。 在次贷危机的高峰时期，美国全国次级房屋贷款约2万亿美元，一般房屋贷款为8万亿美元，工商企业贷款1.5万亿美元，合计不到12万亿美元，次级房屋贷款规模并不太大。 然而，在此基础上利用衍生金融工具创造出了几十万亿美元的资产抵押债券和上百万亿美元的金融衍生产品。 随着次级贷款无法偿还，表面看起来是庞然大物的衍生金融产品轰然倒塌，最终引发全球金融海啸和经济的衰退。 当然，有人会说，我国的长租公寓还不至于像美国次贷那么高危，要爆仓也是建立在大家都付不起房租的基础上，这个风险还是很小的，毕竟租房不像买房。 这话对，也不对。 对是因为付不起房租引发链式风险的几率确实极小且很容易扑灭；不对，是因为杭州鼎家的例子已经告诉我们，还可以这么爆雷，这种风险比前者高得多。 更重要的是，目前整个市场这么玩的规模有多大，有类似杭州鼎家这种风险的机构有多少，尚无确切数据。 然而，我们很清楚的是，目前，全国用于出租的房屋大约是7500万套。如果平均每套房子年租金为3万，总市场规模大约在2.2万亿。再加10%的服务性消费，整个租赁市场2019年会到2.5万亿。10年以后则可能会达到5万亿。自如认为，10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场，那就是3万亿。这是一个极其庞大的市场。 如果3万亿的市场出事，不堪设想。好在这个问题暴露得早，也有胡景晖这样的人站出来呐喊。 而就在今天，政府也行动起来了。 出手虽然有点晚，但是也算是有所作为。
租房贷这个东西好不好还不能确定，但是有一点可以肯定，一旦这个金融工具被无良的中介滥用，那将会给租客、房东、还有网贷公司都带来极大的伤害。 用好了，就是金融创新；用不好，就是金融诈骗！ 为了防止掉坑里，最重要的是自己要提高警惕。 有人说不想被骗，最重要的是靠ZF监管，说实话，不能完全相信ZF的金融监管，首先很多地方都是监管不到的，不光是中国，世界各国都是如此，不要忘了最著名的庞氏骗局是从金融监管非常严格的美国传过来的。 再有，任何事情都是先有案例才有监管，汽车是先撞死的人，我们才制定了交通法规。说白了，总是有人先掉坑里，才会有人来填坑，所以，你要做的事就是不能成为第一个掉坑里的人。 不管怎么创新，有些最基本的道理是不会变的，如果这种创新和你以往了解的常识相悖，那就坚决不要碰了。 |
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