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作者：T_Jane 编辑：涨停板 居高不下的房价市场加上摇号买房的大趋势，以及逐步向租房倾斜的政策，都给房屋出租市场带来了利好的消息。之前我们已经聊过长租公寓的市场情况和盈利模式，但长租公寓看似可观盈利的背后同样有面临资金投入大、短期盈利难的问题，平台想要长期发展其实还是取决于融资和运营的成本的管理。 融资方面 痛点：盈利周期长、租金贷暗箱操作、资金链断裂 目前市面上大部分平台都在通过租金贷、家装贷等金融产品解决高成本融资问题。这种方式确实是增加平台盈利的一种有效方式，先利用这种资金杠杆来获得资金，投入扩张，再看后期资金能否跟上。目前长租公寓处于一个新风口，会有较多资本支持，但当风口过了投资者看不到可靠的后续利润资金链很容易会断裂。 这里值得注意的是涉及金融，必然需要以合法合规的方式运作，同时还需配合有效的平台运营、管理，否则只以“高利润”掩盖管理混乱、资金来源不稳定等问题，长此以往平台很难支撑下去。以今年上海某长租公寓品牌为例，因为资金链断裂加上存在利用租客个人身份信息申请小额贷款、借款不偿还房东而用于拓展规模等暗箱操作行为，已经出让股权，还面临房东讨租、租客维权的尴尬局面。 运营管理 痛点：竞争力弱、营销手段落后、售后管理差 长租公寓市场还在发展初期，很多涌入的平台包装手法不尽相同，而真正的竞争力也离不开“价格”、“服务”两点。长租公寓现在还没有完全凸显了品牌溢价，现在一些主流大平台做的就是口碑，但其价格也偏高。 现在许多租客的认知都会选择服务好、价格适中，并非一味追求低价。要打出口碑最开始就是考验各家营销推广能力。很多新入局的长租公寓玩家，由于市场知名度不够，需要获得租客的认同后，才会有市场，所以在前期的推广上成本较高。 解决方法 引入众筹模式 融资与运营，两座大山让不少人望而却步，但想不到的是，也正是这两座大山成了“众筹”在租房市场的新机遇。 何谓“众筹”？众筹是指项目发起人通过互联网向投资人发布其创意，以实物、服务或股权等为回报募集资金的模式。参与人一般是发起人、平台管理方以及投资人。传统的众筹分为几类：股权众筹、产品众筹、债权众筹和公益众筹。其中股权众筹是许多中小企业通过互联网手段获得融资的有效方式，其后衍生了不少诸如权益众筹、房地产众筹等等。 说了这么多，众筹到底是如何帮助长租公寓破解这两大难题的呢？
（整体流程图） 作用1：缓解长租公寓融资难、途径单一、资金链断裂风险大等问题。 长租公寓相比于其他短租类项目更适合众筹的模式： 1.政策明晰——政策风险、项目方信用风险低； 2.运营相对容易，租金收入稳定； 3.收益结构简单清晰，易于监管和审计。 这类众筹项目拥有实际项目，每个项目都对应真实物业甚至会具体到门牌号，投资人可以直观地了解资金去向；收益来源租金或者经营租差，收益稳定，往往伴随附加回报。基于当前房源获取方式，长租公寓一般都是“重资产模式”，而众筹可以把长租公寓的 “重资产模式”间接转为“轻资产运营”，极大地降低了公寓运营方现金流的占用。 结合方式 1、 收益权众筹：权益众筹项目需要有预期可见的收益，如酒店的经营收益、房屋出租的租金收益、商品出售收益；收益可做阶梯设置和组合设置，如投资5万与投资10万的利率与回报可设置不同，在回报中也可添加实物或消费权益；利息也可设置为范围收益。 产权收益：投入产出比高/浮动收益/项目周期较长（3-5年） 投资人按照份额投资房屋产权，获得租金收入和空间改造后的不动产（房产）增值收入。这一方式下投资人收益会根据项目方的运营状况、租金幅度以及房屋价值的浮动而变动，投入产出比较高。 长租公寓运营方等项目发起人可以获得项目投资资金用于拓展规模、空间改造等用途，创造价值后将收益按照协议规定比例分配给众筹投资人。由于项目周期长，又有一定的退出期限限制，公寓运营方突然“被撤资”，资金链断裂的风险会大大降低。
租赁收益：年化高/固定收益/项目周期较短（3-12月） 投资人可按照份额投资资产未来的租赁收益权，用折扣价一次性买入租约，在合约期内获得租金收入。这种模式下投资人可享受到的收益较为固定，年化约在8%~13%之间，投资风险远低于很多其他的互联网借贷项目。 这种模式下运营方可以一次性拿到整年的租金，解决了按月收租，资金盘活效率低的问题。
2、 产品众筹：众筹的支持者可以获得公寓免费入住、优先选房以及运营商提供的诸如机票、咖啡券、办公工位等其他实物或福利作为回报。 作用2：投资人和项目方共担成本，共享运营收益，自带引流，有助于项目方精准营销。 对于长租公寓运营方而言，众筹的另一个目的是将投资人拉进项目，进而产生流量，从而形成互联网式的营销。发挥互联网最核心的功能——链接，即以最便捷最快速的方式进行资讯的融通；结合长租公寓的稳定特质，互联网+长租公寓的联动优势得以体现。 1、 互联网核心竞争力：人流。 众筹发起人其实已经绑定了投资人与项目方的利益，项目的成败直接关系到众筹投资人能否获利。因此，项目获利越多，众筹投资人获利也会增加。对于一大部分的众筹投资人而言，利益驱使他们具有帮助项目进行推广宣传的动力。 当项目的众筹投资人的群体逐渐扩大的时候，项目将形成一定的辐射范围，从投资人自身向其朋友圈进行宣传推广。同时以互联网为载体，将传播范围快速扩张，这也是项目方自身难以直接形成的品牌溢价与宣传的效果。良好的宣传效果会增加项目的收益，进而形成口碑，长此以往投资人会更加乐于为项目做推广和传播，形成循环。 2、 特定范围，精准营销。 众筹投资人虽然不会设定硬性标准，但对投资人会具备一定的理财观念和经济实力，其推广的主要社交圈也会有相应的范围。一类是对长租公寓等项目有兴趣，另一类是对公寓本身具有需求，有助于运营方提前获得市场反馈，抓取目标客户。这种众筹的宣传效应是对于运营方来说是附加回报，还减少了一部分营销推广的费用。 融 都 融都科技作为国内领先的新金融系统方案专家，在众筹市场中结合自身技术优势为业务方提供专业的业务系统，可根据不同客户的不同需求，提供集合设计、开发、部署、运维等一整套业务系统解决方案。
融都科技权益众筹产品的功能架构上，我们结合行业经验和市场分析，功能基本涵盖了权益众筹的所有业务要求，包括了：用户管理、营销活动、产品管理、运营管理、数据报表、系统配置、宣传管理、权限管理等等功能，同时在微信端、PC端、APP端（IOS和微信）多渠道的产品均已完成开发设计。 此外，权益众筹产品在设计之初已提前做了业务兼容性设计，无论是何种类型的业务转型都能有对应的解决方案并快速适配。 在融都科技的产品线中，众筹作为较为成熟的产品线，涵盖了产品众筹、股权众筹、公益众筹和最新重磅推出的权益众筹等产品，无论是综合性大众筹平台和精雕行业细分领域的众筹平台，融都科技都可为您提供可靠支持。 |
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