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在房地产投资中，我们会经常听到一个行业术语“资本化率”。那么到底什么是资本化率呢？应该如何运用呢？今天我们就为您一一解答。 1、资本化率的概念 资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，而资本化率（Capitalization Rate，简称Cap Rate）是这一转化过程的回报百分比，也就是房地产的年净运营收入和当前地产价值(一般为售价)的比值。 从本质上看，购买房地产是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上也是一种资本投资的收益率。 资本化率和我们平常比较熟悉的“租售比”之间最大的差别在于，资本化率还考虑到了经营成本，诸如：水电费、销售成本、保险、维修费用、管理费，租赁费以及人员成本等等。 比如你在美国洛杉矶以全款购买了一个价值1000万美元（无贷款）的长租公寓项目，每年的净运营收入（租金收入-所有运营费用）约为50万美元，那么这个长租公寓项目当前的资本化率为50÷1000=5%。你以后每年可以获得5%的租金回报。假设一年后市场对该项目的估值水平不变，则项目资本化率不变，租金上涨，净营运收入涨到了60万，那么此时这个长租公寓项目的售价约为60÷5%=1200万美元，物业增值200万美元，增值收益率为20%。 现在我们再考虑加杠杆的情况，假设长租公寓收购价1000万美元（250万自有资金 750万银行贷款，贷款利率4.5%），每年的净运营收入（租金收入-所有运营费用）约为50万美元。此时每年的银行利息是34万美元，那扣除利息后的现金流为16万美元，相比于250万美元的本金，租金回报提高到了6.4%。同时，假设一年后市场对该项目的估值水平不变，则项目资本化率不变，租金上涨，净营运收入涨到了60万，那么此时这个长租公寓项目的售价约为60÷5%=1200万美元，物业增值200万美元，你的物业增值税前收益高达200/ 250 = 80%！当然，以上是一个最简单的例子，实际市场中会复杂很多，比如收购成本、翻修资金、折旧、税收都会摊薄最终收益。 2、影响资本化率的因素
由于房地产是不动产，无法自由移动，故房地产市场的区域性很强。不同国家、地区、城市甚至同一城市不同位置的收益率会相差很大。如以前上海浦东、浦西尽管只有一江之隔，但房价相差很大，有“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”之说。在市区里面，临近CBD 的地产售价较高，Cap Rate也就相应较低。投资者愿意花大价钱购买中心商业区地产是因为CBD区域的土地有限，其交通便利和商业集中的优势使其自然成为兵家必争之地。
根据功能用途，房地产可分为住宅、工业、办公和商铺等物业类型。不同类型的房地产的投资风险不一样，投资收益也不同。在同一个市场环境下，长租公寓一直是投资者最安全的选择，其Cap Rate 也比其他类型地产要低，主要原因有两个：首先，即便在经济不好的大环境下，住房都是人们的刚性需求。相比之下，餐厅或零售商铺在经济繁荣的时候都可能出现经营问题，更不要说是经济衰退时期了。另一方面，长租公寓的收入来自于几十甚至上百个住户。由于每一户占总收入的比重很小，出现几户未能出租或是租客没有按时交租的情况并不会对整个项目的现金流造成危机。然而，对于只有几个大租户的办公楼，在找到新租客前租户搬走或倒闭将会对投资者产生巨大影响。
长期国债利率的调整会影响资本化率。也就是说，即使地产自身的风险没有改变，该项目的资本化率也会因长期国债利率的改变而上下浮动。虽然浮动比例看似不大，却能对地产总估值造成很大影响，同时也可能造成市场总交易量的改变。
一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平，一般就是指国债收益率；风险报酬率则是冒风险取得的报酬与资产的比率。每一种资产投资，由于其使用条件、用途、行业不同，风险也不一样，项目的风险越大，资本化率就越高，买入价格就越低。 3、如何正确运用资本化率 资本化率作为一项非常重要的市场参数，被广泛用于房地产行业。然而，作为投资者应清楚只有在对比属性相似的房产时，才具有参考价值。另外，资本化率也有局限性。比如对于优质的投资资产，在租金和房产自身价值走势上，资本化率就不能体现长期的趋势。而且，资本化率也没有将融资和贷款纳入考虑。 尽管确定难度大，有一定的局限性，资本化率的作用却不容小觑。投资者通过对比资本化率可以衡量项目之间的风险差异。同一地点、同类型的两个相似的地产，资本化率为5% 的风险要远小于另一个10% 的项目。在一定程度上，投资者还可以预测地产价值走势: 通过观察某一地区资本化率在过去几年的变化，可以预测该市场大体走势。 作为商业地产投资中极为重要的数据，资本化率取决于许多因素。聪明的投资者需要在明确投资目的、额度和可承担风险大小后，在专业投资顾问团队的帮助下挑选城市和项目，而不是在盲目只看资本化率。总而言之，运用之妙，存乎一心。 |
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